Koniec z pozwoleniami na budowę jednorodzinną. Królestwo za dobrego projektanta

Rząd planuje rozciągnąć uproszczoną procedurę budowy domów jednorodzinnych z 70 m.kw na wszystkie budynki jednorodzinne, bez względu na powierzchnię mieszkalną. To najnowszy pomysł resortu rozwoju, wspierany przez nadzór budowlany. Już teraz każdy, kto posiada działkę budowlaną, może wybudować na niej, w uproszczonej procedurze dom na własne cele mieszkaniowe właśnie do 70 m.kw. Całkowicie bez pozwolenia na budowę.

Jak zapowiedział niedawno szef Ministerstwa Rozwoju i Technologii Waldemar Buda, rząd chce od 2023 roku zrezygnować w ogóle z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Bez względu na powierzchnię zabudowy. Czy to oznacza, że urząd nie będzie przeprowadzał żadnej weryfikacji projektu - zastanawia się kierownik budowy i inspektor nadzoru, Przemysław Sobota.

- Tak jak w przypadku domów o powierzchni zabudowy do 70 m.kw tak i w przypadku większych obiektów mieszkalnych, potrzebny jest projekt budowlany budynku stworzony zgodnie ze sztuką i przepisami. Skoro decydujemy się na uproszczoną procedurę związaną z budową do 70 m.kw, nie ma powodu, aby nie rozszerzyć jej na domy o większej powierzchni, stawiane na własne cele mieszkalne. Zatem w przypadku domów do 70 m.kw i powyżej, procedura ta będzie podobna. – zapowiada wiceminister Piotr Uściński.

Przebieg procedury budowlanej

- W przypadku domów do 70 m.kw, już teraz ze strony internetowej GUNB-u można pobrać projekt, a następnie adoptować go do posiadanej działki – zachęca wiceminister Uściński. - Do tego inwestor potrzebuje uprawnionego projektanta, który wrysuje projekt w działkę, pomoże właścicielowi skompletować wymagane dokumenty i złożyć zgłoszenie do starostwa. 

Następnie ma wykonać zgodnie z projektem budowę domu.

Różnica między budynkiem do 70 m.kw i powyżej tej powierzchni zabudowy, będzie polegała na tym, że w tym drugim wypadku należy zatrudnić profesjonalnego kierownika budowy, a więc przy większej konstrukcji nie będzie mógł wziąć na siebie odpowiedzialności za kierowanie budową jeśli nie ma odpowiednich uprawnień. Ten sam proces, krótsze procedury. Nie będzie trzeba czekać na decyzję budowlaną czy też na ewentualny sprzeciw starosty, a także w przypadku braku planu, kolejnych kilku miesięcy na warunki zabudowy. Uzyskanie WZ zajmie 21 dni. Następnego dnia po zgłoszeniu można będzie rozpocząć budowę.

Czytaj więcej

Opinie Prawne

Wojciech Tumidalski: „Pozytywna szajba deregulacyjna” idzie za daleko

Po likwidacji pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych usługi architektów i kierowników budów mogą zdrożeć dużo więcej, niż teoretyczne oszczędności na formalnościach administracyjnych.

Co się zmieni?

Dla dużych i małych domów procedura będzie identyczna, z tą różnicą tylko, że w przypadku domów 70+, inwestor będzie miał obowiązek zatrudnienia profesjonalnego kierownika budowy. A więc jak wyjaśnia wiceminister, który sam jest inżynierem - przy większej konstrukcji nie będzie mógł wziąć na siebie odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli nie ma odpowiednich uprawnień. Ten sam proces, krótsze procedury. Nie będzie trzeba czekać na decyzję budowlaną czy też na ewentualny sprzeciw starosty, a także w przypadku braku planu, kolejnych kilku miesięcy na warunki zabudowy. Uzyskanie WZ zajmie 21 dni. Następnego dnia po zgłoszeniu można będzie rozpocząć budowę - podsumowuje.

- Nie tak szybko, mówi inżynier Przemysław Sobota. - W aktualnych przepisach rola kierownika sprowadza się do realizacji zgodnie z projektem, polskimi normami budowlanymi i przepisami prawa dotyczącymi budowy – twierdzi inżynier. Poza tym dodatkowe obowiązki kierownika to dodatkowe koszty dla inwestora, który albo będzie je chciał ponieść albo nie. – Poza tym, o ile czas, który był potrzebny na uzyskanie PnB skróci się, to brak arbitralnej decyzji ze strony urzędu spowoduje czasochłonne spory interpretacyjne przepisów na linii Inwestor - Projektant, Inwestor - Kierownik budowy.

Według litery prawa

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, określone w ust. 1 pkt 1–5, mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania – wtóruje kierownikowi mec. Dorota Dymyt – Holko. - Przerzucanie jednak całej odpowiedzialności na projektantów czy kierowników budowy może doprowadzić do sytuacji, w której powstanie budynek niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stąd zdaniem ekspertki, pozostawianie całej odpowiedzialności na osobach „technicznych” jest błędem.

Zluzowanie administracji

Zgodnie z przepisami ( art 18 p. 1a- PB) obecnie decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Uzyskanie decyzji wymaga spełnienia szeregu obowiązków, przygotowaniu projektu, PZT, oświadczeń projektanta i innych niezbędnych uzgodnień, aby móc złożyć dokumentację i finalnie uzyskać decyzję. Co ważniejsze ( art.28 p.2) stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zachodzi zatem obawa o naruszenie uprawnień stron postępowania w przypadku skróconej procedury i braku np. poinformowania o planowanej inwestycji, co może doprowadzić do sporów sądowych.

Skąd, zatem pomysł na nowe przydzielenie odpowiedzialności za proces budowlany? Dla wiceministra Uścińskiego, któremu przyjdzie w udziale skonstruowanie projektu ustawy, wprowadzającej nowe zwyczaje na budowach domów jednorodzinnych, istotną zmianą jest wzmocnienie roli projektanta i kierownika budowy. - Urzędnik w starostwie nie będzie przejmował odpowiedzialności za poprawność projektu, jak to miało miejsce obecnie. Projektant ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność projektu z planem miejscowym lub WZ, a także innymi przepisami i normami techniczno-budowlanymi. Warto dodać też, że inwestycje te będą podlegały kontroli nadzoru budowlanego.

Architekt Paweł Wołejszo przyznaje, że urzędy często tworzą bariery i są zbyt zachowawczy. – Ale z drugiej strony robią tzw. double check z przepisami prawa miejscowego, co jest bezcenne dla poprawności procesu budowlanego. Architekci to też ludzie i czasem popełniają błędy. Jeżeli zmiany pójdą w zapowiadaną stronę, nikt nie wychwyci błędu aż do etapu budowy. Jak mówi nasz ekspert, na wstępnym etapie, zły projekt oznacza stratę czasu na poprawki, ale w trakcie budowy koszty i czas poświęcony na naprawę błędów mogą być nieporównywalnie większe - podsumowuje architekt.

Co na to inwestorzy i biznes

Dariusz Barski zajmujący się pozyskiwaniem funduszy na cele nieruchomościowe, z FlatForFlip, popiera pomysł rządowy. Jego zdaniem koncepcja rezygnacji z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego daje bezpośrednio dwie korzyści osobie zainteresowanej budową własnego domu. - Pierwsza to oszczędność czasu. Obecnie proces uzyskania pozwolenia na budowę może się wydłużać ze względu na pracę urzędników, dodatkowe zapytania, uwagi oraz jak w ostatnich 2 latach covid. Niejednokrotnie klient mimo korzystania z profesjonalnego biura architektonicznego, które projektowało cały dom w oparciu o zapisy MPZP lub WZ danej działki, był zmuszony przygotowywać dodatkowe wyjaśnienia, uzupełnienia, niemające na sam projekt istotnego wpływu, a znacząco wydłużające czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę. Druga korzyść to na pewno oszczędność pieniędzy. Do tej pory, jeżeli ktoś chciał zaciągnąć kredyt na budowę domu, musiał posiadać pozwolenie na budowę. Sam zakup działki mógł być finansowany przez bank, ale budowa domu - dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Dzięki temu, że nie będzie konieczne jego uzyskanie, taka osoba będzie miała możliwość od razu starać się o kredyt na budowę, zakup działki i budowę domu, co będzie tańszym rozwiązaniem niż to obecne – wylicza Barski.

Jeszcze nie wiadomi jak podejdą do tego rozwiązania banki i jakie dokumenty będą wymagane, ale jak mówi jeden z założycieli FlatForFlip, można spodziewać się dostosowania procedur. - Zatem zmiany idą w dobrą stronę i mogą być motywatorem do ustalania przez miasta, gminy Miejscowych Planów Zagospodarowania terenu, by uniknąć chaosu budowlanego. Obecnie MPZT wg bazy onGeo.pl ma ok. 32,6% Polski, co będzie się musiało zmienić po wprowadzeniu zniesienia pozwolenia na budowę, aby uniknąć chaosu urbanistycznego - dodaje.

Ufać czy nie, oto jest pytanie

Witold Indrychowski, prezes spółki Merari, zajmującej się zarządzaniem projektami budowlanymi, jest mniej optymistyczny i nie do końca przekonany o tym, że administracja powinna przekazywać odpowiedzialność w wyłączne ręce projektantów i kierowników. - Niestety jestem w stanie wyobrazić sobie sytuację, w których będą świadomie przekraczane normy wynikające z dobrego sąsiedztwa, regulacji prawnych takich jak np. dozwolone wysokości budynku, forma bryły czy kształt/nachylenie połaci dachu. Jak po fakcie będzie wyglądać ewentualne dochodzenie roszczeń przez sąsiadów czy gminy, jeśli budynek nie będzie się wpisywał w normy techniczne i energetyczne? Uważam, że wydział architektury jest jakimś zabezpieczeniem, a decyzja o pozwoleniu na budowę stanowi istotny i konkretny dokument. W jaki sposób nadzór budowlany będzie nas chronić przed nieuczciwymi praktykami? Projektant może wyjechać za granicę, unikając odpowiedzialności, a inwestor zrzuci winę na projektanta. Dlatego zostawiłbym to tak, jak było do tej pory.