W uchwale Sąd Najwyższy ogranicza odszkodowania dla właścicieli działek znoszących hałas z lotniska. Są jednak opinie, że sam hałas zmniejsza wartość nieruchomości.
To nielogiczne twierdzenie i pomieszanie pojęć. Właściciele nieruchomości w otoczeniu lotnisk otrzymają pełne odszkodowanie za zmniejszenie wartości, gdy utworzenie obszaru wprowadza zakaz powodujący utratę dotychczasowego uprawnienia, np. do zabudowy mieszkaniowej. Polskie prawo nie przewiduje natomiast odszkodowań za uciążliwość hałasu i dyskomfort, który jest przecież taki sam, niezależnie od tego, czy wartość rośnie, czy maleje.
Trzymamy się przepisu, a nie sprawiedliwości?
Sformułowanie „ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości” z art. 129 ust. 2 prawa ochrony środowiska to nie zwrot literacki, lecz sformułowanie wykorzystywane w ustawach administracyjnoprawnych do oznaczenia administracyjnoprawnych nakazów i zakazów. Nie można mu nadawać innego znaczenia, co nieprawidłowo czynił SN w licznych wyrokach, wrzucając do jednego worka zjawiska i pojęcia niebędące ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, jak np. zawężenie prawa własności. Trudno też mówić, że sprawiedliwe jest płacenie za to, że jedne nieruchomości położone są w lepszej lokalizacji, a inne w gorszej.
Czytaj więcej
Wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania nie jest samodzielną podstawą roszczenia o rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości.
To za co płacić w przypadku obszarów wokół lotnisk?
Kompensowanie szkód spowodowanych legalną ingerencją administracyjnoprawną ma celowo ograniczony charakter, odmienny od typowych, kodeksowych zasad naprawiania szkody. Jest tak w przypadku obszarów ograniczonego użytkowania, jak też np. przy wywłaszczeniu. Najważniejsze jest precyzyjne wskazanie zdarzenia szkodzącego, z którym ustawodawca wiąże odpowiedzialność odszkodowawczą. Pozwala to jasno sprecyzować, co ma zostać obliczone. Chodzi o zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane wprowadzeniem konkretnego zakazu. Ujmowanie zdarzenia szkodzącego nieprecyzyjnie poprzez wyjęcie z tego „worka” dowolnego pojęcia lub zjawiska rynkowego nie tylko wypacza cel przepisów, ale jest także niebezpieczne dla biegłych, ponieważ naraża ich na sporządzanie wycen, którym można postawić zarzut nierzetelności lub fałszywości.
Ale hałas bywa uciążliwy.
Właściciele nieruchomości mieszkaniowych leżących w strefie wewnętrznej lotniska mogą dokonać remontu akustycznego budynku i przysługuje im od lotniska zwrot kosztów. Hałas zewnętrzny nie zostanie oczywiście zminimalizowany, ale ustawodawca nie gwarantuje odszkodowania za wszystkie niekorzystne zmiany otoczenia. Gdyby było inaczej, obywatele musieliby się spodziewać, że zmiany otoczenia zwiększające wartość będą rodzić po ich stronie obowiązek przynajmniej częściowego podzielenia się „wzbogaceniem”.
Właściciele chcą realnego zadośćuczynienia za dyskomfort.
Rozumiem rozczarowanie mieszkańców okolic lotnisk, którzy dotychczas dostawali odszkodowania, będące w istocie zadośćuczynieniem za dyskomfort wynikający ze względnie gorszej rynkowo lokalizacji ich nieruchomości i to nawet wtedy, gdy domy znajdowały się w strefie zewnętrznej lotniska, tj. tam, gdzie nie ma przekroczeń norm hałasowych dla zabudowy mieszkaniowej. Ta praktyka nie ma jednak podstawy prawnej i jest systemowo błędna.
To gdzie postawić granicę?
Od strony praktycznej ciekawym rozwiązaniem jest np. prawo niemieckie, które przyznaje zryczałtowane zadośćuczynienie za dyskomfort. Dostępne jest ono, gdy powstaje nowe lotnisko lub istotnie rozbudowuje się istniejące, ale już nie po zwiększeniu ruchu na lotnisku. Obywatel powinien bowiem zachować minimum rozwagi i jeżeli otoczenie nieruchomości staje się dla niego uciążliwe, przemyśleć zmianę miejsca zamieszkania. Nie może rozsądnie oczekiwać, że ruch lotniczy (podobnie jak drogowy, kolejowy czy hałas śródmiejski) nie będzie rósł. Nie ma gwarancji niezmienności otoczenia i wartości nieruchomości. Właściciele mają jednak gwarancję odszkodowania za nałożony na nich zakaz i zwrot kosztów poniesionych na rewitalizację akustyczną domu.
