Mieszkania znikają z minuty na minutę. Czynsze ostro w górę

Część właścicieli zwietrzyła okazję i zaczęła podnosić stawki najmu. Pojawią się rożnej maści oszuści – przestrzega Sławek Muturi, założyciel spółki Mzuri.

Publikacja: 19.03.2022 21:51

Mieszkania znikają z minuty na minutę. Czynsze ostro w górę

Foto: Mat. prasowe

W ciągu ostatnich trzech tygodni do Polski przyjechało już ponad 2 mln uchodźców, z których duża część pozostanie w Polsce na dłużej. Początkowo gościnę zapewniły im głównie Polki i Polacy - użyczono im wolne pokoje we własnych mieszkaniach i domach lub całe mieszkania, które dotąd były wynajmowane na zasadach rynkowych. Część uchodźców stać na samodzielny wynajem mieszkań na wolnym rynku lub mieszkania są dla nich wynajmowane i opłacane przez goszczących ich obywateli, firmy lub instytucje.

Efektem napływu tak licznej rzeszy osób z Ukrainy jest to, że zaczyna brakować wolnych mieszkań na wynajem. Część została użyczona za darmo, część wynajęta na warunkach rynkowych. Część właścicieli zwietrzyła okazję i zaczęła skokowo podnosić stawki najmu, osiągając swoistą „premię wojenną”. Okres braku wolnych mieszkań może się przeciągać – nie tylko dlatego, że nie wiadomo jak długo będzie trwała wojna w Ukrainie, ale dodatkowo do Polski mogą zacząć przyjeżdżać również uchodźcy z Rosji (przeciwnikom wojny grozi 15-letnie więzienie, zwykli Rosjanie tracą miejsca pracy w wyniku wycofywania się zachodnich koncernów, warunki życia radykalnie się pogorszą w efekcie nałożonych sankcji) oraz z Białorusi – w większej nawet liczbie niż po sfałszowanych wyborach prezydenckich dwa lata temu.

Od czasu zakończenia pandemii w najmie (skończyła się w październiku 2021 r. wraz z powrotem studentów na uczelnie) w Mzuri mamy pustostany (odsetek mieszkań pustych w całej naszej bazie) na historycznie niskim poziomie. Nie tylko powróciły do normy, ale wręcz do poziomów trzy -, czterokrotnie niższych niż przed pandemią.

W listopadzie 2021 roku odnotowaliśmy pustostany na poziomie 0,8 proc., podczas gdy wcześniej rzadko zdarzało nam się schodzić poniżej 4 proc. Gdy trzy tygodnie temu otrzymywałem maila o treści „Sławek, pomóż!”, to mogłem być pewny, że chodziło o to, bym zapewnił komuś jakieś darmowe mieszkanie. Dziś maile o podobnej treści dotyczą tego, czy mam jakiekolwiek mieszkanie w rozsądnej cenie. Za tydzień lub dwa – jestem tego pewien – będą dotyczyć tego, czy mam jakiś pomysł na to jak odzyskać pieniądze od jakiegoś oszusta, który podając się za właściciela podpisał umowy najmu i zainkasował zaliczki od kilkunastu różnych osób na to samo mieszkanie.

Gdy trzy tygodnie temu zgłaszały się do nas pierwsze firmy chcące wynająć pakiet mieszkań dla swych współpracowników z oddziału w Kijowie, to nieco wybrzydzały na zbyt odległą od centrum dzielnicę.

W czwartek jedna z instytucji chciała wynająć od nas w Łodzi 100 mieszkań, ale aż tylu nie mieliśmy. Podpisali z nami łącznie jedynie 33 umowy najmu na wszystkie mieszkania – te wolne od zaraz oraz na te, które wkrótce się zwolnią.

Notujemy dalsze spadki pustostanów. 24 lutego (w dniu wybuchu wojny w Ukrainie) wynosiły 1,8 proc. (rok wcześniej prawie 7 proc.), a rynkowe pustostany wynosiły przed wybuchem wojny około 10 proc.

Dziś nasze firmowe pustostany wynoszą dokładnie 0,5 proc. Osoba podejmująca decyzję o wynajęciu mieszkania pół godziny po jego obejrzeniu, otrzymuje od nas informację, że ktoś inny już zdążył podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić zadatek.

Analitycy PKO BP ostatnio wyliczyli, że stawki najmu w porównaniu z marcem 2021 roku wzrosły o 33 proc. we Wrocławiu, o 26 proc. w Krakowie, o 20 proc. w Łodzi, o 15 proc. w Warszawie.

Kolega, który mieszka w wynajętym mieszkaniu w Krakowie, otrzymał wczoraj SMS od właściciela mieszkania z propozycją podniesienia czynszu o 400 zł, z 1500 do 1900 zł za miesiąc.

Czy owa „premia wojenna” jest nieunikniona? W sytuacji skokowego wzrostu popytu na mieszkania na wynajem i ograniczonej podaży mieszkań, skok czynszów wydaje się być naturalnym i nieuniknionym zjawiskiem.

Osobiście, pomimo że sam jestem właścicielem sporej wielkości portfela mieszkań na wynajem, a założona przeze mnie firma zarządza ponad 7500 mieszkań na wynajem, to wcale mnie nie cieszy owa „premia”. Nie tylko ze względów etycznych (bogacenie się na cudzym nieszczęściu), ale też i wielu względów czysto biznesowych. Szok wynikający z zewnętrznych czynników, nawet jeśli daje pozytywne efekty w krótkim terminie, nigdy nie jest dobry w dłuższym terminie. Zniekształca i destabilizuje rynek. Powoduje nagły napływ kapitału, który wraz z przeminięciem owego czynnika zewnętrznego może szybko odpłynąć, powodując równie szybki krach. Zmniejsza przewidywalność rynku. Wywołuje silne emocje (np. chciwość), które nigdy nie są sprzymierzeńcem inwestora.

Pogarsza jakość produktu np. letnia altanka, bez wody i toalety staje się nagle „miniwillą”. „Premia wojenna” przyciągnie na rynek różnej maści oszustów.

Pamiętajmy też o tym, że „premia wojenna” nie dotyczy jedynie uchodźców z Ukrainy. Za mieszkanie więcej będą musiały zapłacić również Polki i Polacy – studentki, pracownicy firm. Już dziś, ze względu na rosnące stopy procentowe oraz rosnące wymagania KNF (m.in. założenie – przy analizie zdolności kredytowej – że stopy mogą wzrosną o kolejne 5 pkt proc.), trudniej jest im uzyskać kredyt hipoteczny i najem staje się dla nich jedyną dostępną opcją.

Jak zaradzić „premii wojennej”? W sytuacji nagłego braku równowagi pomiędzy popytem a podażą powstaje nagły ruch cenowy, w tym przypadku w górę. Aby mu zaradzić, należałoby albo schłodzić popyt (zaprzestanie wojny lub przemieszczenie większości uchodźców do innych krajów) albo zwiększyć podaż mieszkań. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem byłoby zakończenie wojny, ale na to niestety nikt z nas nie ma wpływu.

Drugim rozwiązaniem byłoby skokowe zwiększenie podaży mieszkań. Tyle że to też nie jest wcale łatwe – cykl budowlany trwa minimum trzy - cztery lata od znalezienia i zakupu działki, poprzez proces zdobywania pozwoleń budowlanych aż po sam okres budowy i wyposażania mieszkań.

Jest natomiast szybszy sposób na skokowy wzrost podaży mieszkań na wynajem. Mam na myśli uwolnienie pustostanów, czyli wprowadzenie na rynek najmu mieszkań, które z różnych powodów stoją puste, niezamieszkane.

Narodowy spis powszechny 2002 wykazał, że spośród 12,5 mln wszystkich mieszkań w kraju aż 760 tys. było niezamieszkanych, co stanowiło 6,1 proc. Nie mamy jeszcze szczegółowych wyników spisu przeprowadzonego przez GUS w 2021 roku, ale wiemy już, że łącznie mamy dzisiaj ok. 15,2 mln mieszkań. Zakładając podobną do 2002 roku proporcję mieszkań pustych (6,1 proc.), oznaczałoby to, że w Polsce mamy dziś około 927 tys. wolnych mieszkań.

Część pustostanów znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, nie nadających się do zamieszkania ze względu na ich tragiczny stan techniczny, zagrażający zdrowiu lub nawet życiu. Ale spora część to puste mieszkania w sprawnych, zamieszkanych budynkach.

Dlaczego nie są wynajęte? Bo właściciel nie ma czasu na zrobienie remontu. Bo właściciel boi się najmu – zasłyszał kiedyś, że najemcy mieszkania niszczą, nawet dewastują, a on trzyma mieszkanie dla swojej młodej córki lub wnuczka. Zasłyszał, że najemcy nie płacą, nie chcą się wyprowadzić. Że zamiast zysków z najmu właściciel może mieć długi w opłatach do administracji lub za zużycie energii. Bo właściciel obawia się całej tej „papierologii” związanej z najmem – podpisywanie umowy najmu, pilnowanie terminów, płacenie podatków, itp.

Wiele z tych obaw to mity, niemające pokrycia w rzeczywistości. Warto do tych właścicieli dotrzeć i wyjaśnić im, że najem nie jest tak groźny i niebezpieczny jak im się wydaje. Na podstawie obsługi tysięcy mieszkań (pierwsze wynajęliśmy niemal 25 lat temu) wiemy, że odsetek najemców dewastujących mieszkanie lub niepłacących i niechcących się wyprowadzić jest znikomy.

W naszym doświadczeniu to pojedyncze przypadki w skali roku. Do najmu można się dobrze przygotować, uzbroić w wiedzę, w dobre praktyki najmu. Można obsługę najmu powierzyć profesjonalistom.

Uwalniając te mieszkania, na najmie nie tylko zarobi jego właścicielka lub właściciel, ale zmniejszy się rynkowa presja cenowa na najem. Pomożemy nie tylko uchodźcom, ale też najemcom z Polski.

Uwalniając puste mieszkania damy możliwość zakończenia gościny w swoich domach osobom, którym kolejki do łazienki oraz obcy ludzie we własnej kuchni niewątpliwie prędzej czy później zaczną przeszkadzać. Zapewniając mieszkania w rozsądnej cenie, zatrzymamy w kraju więcej przybyszów, na czym niewątpliwie zyska polska gospodarka.

Sławek Muturi, założyciel spółki Mzuri, obsługującej najem ponad 7500 mieszkań w ponad 60 miastach całej Polski.

W ciągu ostatnich trzech tygodni do Polski przyjechało już ponad 2 mln uchodźców, z których duża część pozostanie w Polsce na dłużej. Początkowo gościnę zapewniły im głównie Polki i Polacy - użyczono im wolne pokoje we własnych mieszkaniach i domach lub całe mieszkania, które dotąd były wynajmowane na zasadach rynkowych. Część uchodźców stać na samodzielny wynajem mieszkań na wolnym rynku lub mieszkania są dla nich wynajmowane i opłacane przez goszczących ich obywateli, firmy lub instytucje.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Milion Ukraińców zmienia polski rynek najmu
Nieruchomości
Rekordowy popyt na mieszkania. Stawki najmu w górę
Rynek nieruchomości
Kto wybuduje polskie osiedla. Place budów opuścili Ukraińcy
Nieruchomości
Szafa Dobra dla uchodźców otwarta w krakowskiej galerii Plaza
Nieruchomości
Miasta spieszą z pomocą