Jest już Zalando, ale kto będzie następny?

Trwa dobra passa na rynku inwestycji magazynowych. W I półroczu 2016 roku firmy zawarły kontrakty najmu na ponad 1,3 mln mkw. hal, co – jak podkreślali analitycy JLL – było najlepszym wynikiem w historii. Również trzeci kwartał roku okazał się dobry dla branży. Firmy budują magazyny spekulacyjnie – bez zawartych umów oraz na zamówienie klientów (tzw. BTS – build-to-suit).

Największy w kraju

Adrian Semaan, ekspert w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield, wylicza, że w III kwartale 2016 roku wynajętych zostało 350 tys. mkw. hal w ramach inwestycji BTS. Największym projektem jest planowane centrum dystrybucji dla firmy Zalando, o powierzchni 130 tys. mkw.

– Obiekt dla tej firmy, pierwszy w Polsce, wybudujemy w Gryfinie pod Szczecinem. Budynek będzie największą przestrzenią logistyczną zajmowaną przez jedną firmę w Polsce i zarazem jedną z największych inwestycji typu BTS realizowanych obecnie na polskim rynku – opowiada Maciej Madejak, Head of Business Development for Poland w firmie Goodman.

Kolejna duża transakcja tej spółki dotyczy budowy magazynu o powierzchni 30 tys. mkw. dla dotychczasowego klienta, z którym Goodman kontynuuje współpracę na polskim rynku. Maciej Madejak nie chce jednak upubliczniać nazwy klienta. – O szczegółach transakcji poinformujemy wkrótce – zapowiada. – Łącznie w III kwartale roku zawarliśmy umowy najmu na ponad 186 tys. mkw. powierzchni dla firm z branż logistycznej, produkcyjnej, handlowej i e-commerce.

System mieszany

Radosław T. Krochta, prezes firmy MLP Group, mówi, że jego spółka koncentruje się na budowie magazynów w systemie pre-let (czyli umów przedwstępnych najmu, zawieranych przed rozpoczęciem robót) oraz BTS (hala na zamówienie klienta).

– Takie podejście gwarantuje bezpieczeństwo inwestycji – uważa Radosław T. Krochta. – Ale dodatkowo realizujemy także projekty spekulacyjne, chcąc mieć pewien zapas dostępnych wolnych powierzchni od ręki. Chcemy w ten sposób w jak największym stopniu wykorzystać utrzymującą się bardzo dobrą koniunkturę w branży nowoczesnych powierzchni magazynowych – dodaje prezes MLP Group. I zdradza, że spółka jest w trakcie negocjacji kolejnych znaczących kontraktów najmu.

W ciągu minionego kwartału MLP Group zawarła dwie spore umowy najmu obejmujące wybudowanie łącznie około 29 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

– Z tego blisko 19 tys. mkw. przygotujemy dla importera i dystrybutora części samochodowych firmy Auto Partner. Kolejne 10 tys. mkw. będzie przygotowane dla sieci Makro Polska – mówi Radosław T. Krochta.

Dodaje, że wszystkie zakontraktowane magazyny powstaną na terenie rozbudowywanych parków logistycznych firmy, w tym w MLP Pruszków II.

Kto szuka hal

Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield przed inwestorami magazynów nadal dobre czasy.

– Dalszy rozwój infrastruktury drogowej, korzystne prognozy gospodarcze oraz konkurencyjność rynku pracy w Polsce wpływają na dużą aktywność deweloperów i najemców nowoczesnych powierzchni magazynowych – mówi Adrian Semaan. – Spodziewamy się, że inwestycje typu BTS będą wciąż popularne, a ich duża liczba wynikać będzie z faktu zwiększonego zapotrzebowania na hale wśród najemców, a nie – jak w latach spowolnienia na rynku 2009–2013 – z powodu niskiej skłonności do ryzyka wśród deweloperów.

C&W podaje, że największy popyt na magazyny budowane na zamówienie zgłaszają firmy z branży handlowej (sieci handlowe, producenci dóbr szybko zbywalnych), logistycznej, motoryzacyjnej oraz e-commerce.

– Umowy najmu powierzchni BTS zawierane są na dłuższy okres w porównaniu ze standardowymi transakcjami i zazwyczaj osiągają zakres czasowy od 8 do 15 lat. Jest to sytuacja korzystna dla wynajmujących ze względu na ciągłość umowy oraz długoterminowe zabezpieczenie dochodów z najmu, a także możliwość późniejszej odsprzedaży z zyskiem, potencjalnemu inwestorowi – wyjaśnia Adrian Semaan.

Jego zdaniem w realizacji hal na zamówienie wyspecjalizowały się w szczególności firmy Panattoni Europe oraz Goodman, choć aktywne są też na tym polu P3 Logistic Parks, Prologis, SEGRO oraz MLP Group.

– Spodziewamy się, że najpopularniejszą formą inwestycji deweloperskich w najbliższym czasie pozostaną projekty mieszane, gdzie około 30-40 proc. powierzchni zabezpieczone będzie umowami przedwstępnymi i BTS, zawartymi przed rozpoczęciem inwestycji lub we wczesnej fazie jej realizacji. Pozostała część budowana będzie spekulacyjnie – uważa Adrian Semaan.

W Poznaniu czynsze za magazyny wynoszą 2,1–2,9 euro za mkw. miesięcznie, w okolicach Warszawy 2–2,8 euro za mkw., a na Górnym Śląsku – 1,9–3,1 euro za mkw. – podaje JLL.

Handel Budownictwo Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne