W codziennej praktyce polscy rzeczoznawcy majątkowi coraz częściej proszeni są nie o przygotowanie przewidzianych przez prawo pełnych operatów szacunkowych, lecz różnego rodzaju skróconych dokumentów występujących pod różnymi nazwami, np. Bankowa Informacja o Nieruchomości (BION).
Kolejnym trendem, który odkryła Komisja, już po fakcie wystąpienia kryzysu bankowego w Irlandii, było nadmierne wykorzystanie automatycznych modeli wyceny (AVM) opartych w znacznej mierze na statystyce, z ograniczeniem wykorzystania doświadczenia i wiedzy profesjonalnych rzeczoznawców. Zalążki podobnych procesów możemy także zaobserwować w Polsce, gdzie w internecie można już znaleźć pierwsze ogłoszenia firm oferujących tego typu usługi.
Irlandzka komisja parlamentarna odkryła, że tego typu nieformalne wyceny, wykonywane na ogół bez oględzin nieruchomości czy jakiejkolwiek weryfikacji dokumentów dostarczonych przez zamawiającego, były traktowane przez banki jak pełnowartościowe wyceny. Raport Komisji przytacza kilka przykładów niefrasobliwości przy ocenie wartości zabezpieczeń kredytów, jak na przykład grunt z trwającą budową, który bank wycenił na podstawie swoich wewnętrznych procedur we wrześniu 2008 roku na 429 milionów euro. Jak się okazało, niecałe dwa miesiące później jedna ze znanych firm profesjonalnie zajmujących się wyceną nieruchomości wyceniła ten sam grunt na kwotę jedynie 325 milionów euro. Przyczyną rozbieżności okazała się błędna metodologia wyceny zastosowana przez bank.
W swoich rozważaniach Komisja kilkakrotnie odwoływała się do wcześniejszego raportu opracowanego przez bank centralny Irlandii, który wytknął bankom komercyjnym zbyt lekceważące podejście do znaczenia niezależnej opinii o wartości nieruchomości w procesie kredytowym. Ponownie też wskazano, że najodpowiedniejszą formą wyrażania tej opinii jest pełnowartościowa wycena. Wypunktowano także zbyt rzadkie wykonywanie wycen nieruchomości dla banków przez niezależnych, profesjonalnych rzeczoznawców, które zastępowano wewnętrznymi, samodzielnymi korektami starych wycen. Banki nie zamawiały także w wystarczającym stopniu analiz wrażliwości oszacowanych wartości.
Z polskiego punktu widzenia istotne wydaje się także wytknięcie przez irlandzki bank centralny dokonywania niewłaściwego wyboru podmiotów do wykonywania wycen, bez przykładania wystarczającej wagi do posiadania przez rzeczoznawcę odpowiedniego doświadczenia, kwalifikacji oraz ubezpieczenia zawodowego. Jako niewłaściwe wskazano ponadto doprowadzanie do koncentracji usług wyceny niektórych banków poprzez współpracę z jedną tylko firmą wyceniającą. To także kolejny trend obserwowany w Polsce od kilku lat.
Polski system bankowy wydaje się stabilny. Paradoksalnie przyczyną tego stanu rzeczy może być fakt, że był on tworzony całkiem niedawno, niemal od zera w czasach, kiedy wokoło istniały już dobre wzorce, z których można była implementować to, co najlepsze. Może więc i tym razem warto uczyć się na cudzych błędach? Lektura przytoczonych raportów irlandzkich oraz nie tak dawny, pierwszy od lat przypadek upadku SK Banku, a także omawiane w mediach przyczyny tego upadku zdają się jednak sugerować, że niestety podążamy w niewłaściwym kierunku. —gb
