Za co odpowiada zarządca w apartamentowcu

Rz: Czym różni się zarządzanie blokiem od zarządzania budynkiem o podwyższonym standardzie, apartamentowcem? Jakie zadania ma zarządca, czego oczekują od niego mieszkańcy apartamentów?

Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus: Zarządca czy administrator budynku to osoba, która odpowiada za prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości. Obecnie taką funkcję może pełnić każdy, bez posiadania odpowiedniej licencji.

Warto jednak opiekę nad budynkiem powierzyć profesjonalnej firmie, która zatrudnia sprawdzonych, doświadczonych pracowników. Ma to ogromne znaczenie nie tylko w przypadku standardowych osiedli, ale także tych o podwyższonym standardzie, apartamentowców. Duże, często specyficzne oczekiwania mieszkańców takich inwestycji wymagają odpowiednio dopasowanej obsługi. Rynek nieruchomości luksusowych ma w Polsce coraz większy potencjał.

Przy takiej współpracy liczy się nie tylko obsługa na najwyższym poziomie, ale także znajomość języków wśród personelu, gdyż mieszkańcy to często osoby z zagranicy.

W inwestycjach o podwyższonym standardzie szczególną uwagę zwraca się na czystość i bezpieczeństwo. Poza tym inne wykończenie inwestycji – np. wykładziny w częściach wspólnych – wymaga innego serwisu sprzątającego. Stawki są wyższe, a sprzątanie odbywa się nie tylko w tygodniu, ale także w weekendy. Ponadto w apartamentowcach popularne są baseny, strefy spa, siłownie, a nawet kino. Coraz częściej pojawiają się również instalacje systemów inteligentnego budynku, które pozwalają sterować oświetleniem, wentylacją, klimatyzacją. Nad wszystkim czuwa zarządca.

Zwykle w apartamentowcu jest portier, ochrona. Jakie role spełniają?

Jeśli chodzi o ochronę, to najczęściej w przypadku apartamentowców występuje rozbudowany system monitoringu, całodobowa ochrona dostępna przez siedem w tygodniu, a ponadto recepcja.

Często dostępne są także usługi dodatkowe takie jak konsjerż czy możliwość zostawienia i odbioru prania u ochrony. Zdarza się jednak, że mieszkańcy rezygnują z tych usług, gdyż podobne świadczą np. banki czy inne instytucje, z których korzystają. Mieszkańcy apartamentowców dużą uwagę przykładają także do otoczenia budynku i zieleni, traktując apartament jako inwestycję.

W najlepszych budynkach nabywcy lokali nie chcą, aby mieszkania były wynajmowane, szczególnie krótkoterminowo. Jak można to egzekwować?

Niechęć do wynajmu krótkoterminowego to nie tylko cecha mieszkańców budynków o podwyższonym standardzie, ale właściwie wszystkich. Najem krótkookresowy wiąże się często z głośnymi imprezami i łamaniem regulaminu porządku domowego. Zwykle w takich przypadkach pomagają rozmowy z właścicielami wynajmowanych lokali, ale w sytuacji ostatecznej możliwe jest działanie w trybie artykułu 16 ustawy o własności lokali, to jest licytacja lokalu w wyniku stałego i uporczywego wykraczania przeciw porządkowi domowemu.

Skąd mieć pewność, że nikt obcy nie dostanie się do budynku, podając się np. za dostawcę pizzy czy montera? Kto ponosi odpowiedzialność, jeśli tak się stanie?

W przypadku wejścia na teren nieruchomości osób niepowołanych duże znaczenie ma ochrona i portiernia.

Zasada jest taka, że wejście na teren inwestycji jest potwierdzane u właściciela mieszkania, do którego przychodzi gość.

To pozwala nadzorować wszelkie wejścia na teren inwestycji.

Czasami, nawet w apartamentowcach, zdarzają się takie sytuacje, jak ta z młodymi Rosjanami, którzy dostali się na szczyt budynku.

Generalnie jednak zadaniem ochrony jest czasowe sprawdzanie wszelkich wejść na dach, aby pozostawały zamknięte, a w przypadku np. fałszywego alarmu pożarowego, gdy wejścia się otwierają, nadzorowanie i ich zamykanie.