Jak chcemy budować i gdzie? Najlepiej tam, gdzie mamy tereny, tanie tereny, bo potrzebne są tanie mieszkania. Mamy w Polsce ponad 900 miast, więc je rozbudujemy. Ale przecież nie ma tam za dużo wolnego terenu, a i nie zawsze będą w nich chętni na takie nowe mieszkania. A potrzeba ponad 100 miast wielkości Sulejówka, ponad 700 km kwadratowych. Więc raczej budować w obszarach metropolii, może w miastach powiatowych, może w centrach turystycznych? Czy dostępny teren oznacza, że będziemy mieli dobry standard?
Dobre osiedle – co to oznacza w praktyce? Czy chcemy budować nowe osiedla, czy powinniśmy budować nowe miasta? Może kolonie podmiejskie? Nowe Miasteczko to 50 osób na hektar w zabudowie miejskiej. Taki standard ma Legionowo pod Warszawą, a 40 osób na hektar to Sulejówek, 30 – Milanówek. Żyrardów – 47, a Puszczykowo koło Poznania tylko 20.
W jakim mieście wolelibyśmy mieszkać? Jakie może nam dać poczucie komfortu miejskiego, czyli standardu miejsca i nieuchwytnego poczucia miejskości, a więc mieszanki indywidualnej wolności, ale i poczucia wspólnoty mieszkańców, dostępności i możliwości pracy, transportu?
No i żeby nie było drogo. Szukamy wzorów dla miasta XXII wieku, bo przecież mieszkania. które będziemy budowali, będą użytkowane w kolejnym stuleciu. A sama struktura miasta, jego kształt urbanistyczny, siatka ulic, placów, parki, szczególne budynki publiczne, to, co stanowi o istocie miasta, pozostaną na zawsze. Bo to jest wartość miejsca.
Ale jest nią też miejska wspólnota samorządowa. Bo to samorząd troszczy się o te tereny, buduje, utrzymuje je – czyli my wszyscy.
Dobre miasto, osiedle, to przyjazna proporcja wspólnych terenów publicznych i terenów użytkowanych bezpośrednio przez mieszkańców. Ich własne działki czy teren wspólnoty mieszkaniowej zabudowany przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową – to prawie 50 proc. powierzchni całości.
Miasto o wysokim standardzie przyciąga mieszkańców, rośnie wartość ich mieszkań. Jest też naszą dumą i obietnicą lepszej przyszłości. A więc może miasto-ogród, spełnienie marzeń, w gruncie rzeczy miasto zrównoważonego rozwoju? Gwarantujące wolność i wspólnotę, przestrzenie wspólne i tereny otwarte wokół miasta. Czyli zgodnie z książką Ebenezera Howarda – 35 metrów kwadratowych zieleni na mieszkańca, 200 metrów zieleni na dom. Gwarancja dostępu komunikacją publiczną do innych miast.
Stara już idea XIX wieku przeciwstawia wspólnotę miasta obywatelskiego, społecznego, prywatnemu miastu epoki aktywnego rozwoju gospodarki rynkowej. Ta przeciwwaga slumsów gospodarki rynkowej ówczesnego czasu ma formę prawa, które moderuje ekonomię. Bo miasto to ekonomia. Ale aby życie wyłącznie w ramach ekonomii nie stało się udręką, musi być mitygowane przez mechanizmy prawa i strukturę organizacyjną. Niekoniecznie przez deterministyczne plany miejscowe, ale przez przepisy lokalne, gwarantujące standardy intensywności zabudowy, ilości terenów publicznych, wielkości działek, ilości terenów biologicznie czynnych, standardu usług. Tego wszystkiego, co stanowi drugą stronę bilansu, zysku inwestora. Jego sukces finansowy może być osiągany również wtedy, gdy są równe warunki dla wszystkich, ale musi on wówczas być innowacyjny w działaniu. To właśnie prawo, przepisy lokalne dla całej gminy mogą motywować dewelopera do innowacyjności. Musi za nimi jednak stać struktura organizacyjna, taki non profit deweloper, bo ktoś musi tereny nabyć, scalić, zaproponować kształt miasta, osiedla, zbudować infrastrukturę. Taka spółdzielnia miejska, bo samorządu jeszcze nie ma, on przyjdzie razem z mieszkańcami.
Twórzmy więc dobre przepisy lokalne, może nasze prawo na to w końcu pozwoli. Ale twórzmy też organizację i ideę dobrego miasta, miasta ogrodu XXI. A może też przedmieść ogrodowych, takich jak te, które możemy zauważyć chociażby w Warszawie – Sadyba, Włochy – dzisiaj wrośniętych w całość miasta. Te przedmieścia ogrodowe stały się częścią miasta. A przecież nawet 100 lat nie minęło.
