Zagospodarowanie terenu w planach miejscowych

Inwestorzy, którzy myślą o zabudowie na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego muszą w pełni stosować się do ich ustaleń.

Publikacja: 12.07.2017 02:00

Zagospodarowanie terenu w planach miejscowych

Foto: 123RF

Maciej J Nowak

Generalnie plany miejscowe są pozytywnym zjawiskiem i wiążą się z ochroną ładu przestrzennego. Jednak zdarzyć się może, że plany przekraczają dopuszczalny ustawowo zakres.

Plan miejscowy wprowadzając ograniczenia dla konkretnych nieruchomości nie może zawierać postanowień, które nie znajdują podstawy w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego właściciele nieruchomości powinni zawsze pilnować tego, czy dane ograniczenie planistyczne jest prawnie uzasadnione. Warto więc zwrócić uwagę na art. 15 ust. 1 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym określone zostały zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu. Obowiązkowo w planie musi zostać wskazana intensywność zabudowy rozumiana jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w stosunku do działki budowlanej. Organy gminy mogą popełniać błędy, które sprowadzają się do:

- wyliczania intensywności zabudowy jako wskaźnika powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do działki (a nie działki budowlanej, która to stanowi pojęcie węższe od „działki"),

- pomijania kondygnacji podziemnych przy określaniu powierzchni całkowitej zabudowy.

Oczywiście także brak określenia w planie intensywności zabudowy stanowi podstawę do podważenia planu miejscowego.

Kolejny istotny obowiązek organów gminy, to określenie w planie miejscowym wysokości zabudowy. Wysokość ta nie może być w planie miejscowym definiowana, a jej określenie powinno być precyzyjne. W przypadku określania linii zabudowy ważnym elementem wydaje się wskazanie, czy dana linia jest „obowiązująca", czy też „nieprzekraczalna". W pierwszym przypadku granica zabudowy musi zostać zlokalizowana na linii zabudowy, w drugim zaś linia zabudowy stanowi jedynie granicę dla zabudowy, która może, ale nie musi zostać przekroczona. Brak doprecyzowania opisanych okoliczności w planie miejscowym powoduje, że przepisy z planu mogą być interpretowane korzystnie dla właścicieli nieruchomości. Oznacza to, że w razie wątpliwości uważa się, że linia jest nieprzekraczalna, a nie obowiązująca.

Warto też zwrócić uwagę na art. 15 ust. 2 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim w planie miejscowym określa się minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych. Ten przepis nie może być jednak interpretowany rozszerzająco. Nie jest więc podstawą do określania w planie miejscowym innych wytycznych do podziału nieruchomości. Jeżeli w jakiejś gminie takie dodatkowe wytyczne zostałyby określone, to należy uznać to za przekroczenie dopuszczalnego władztwa planistycznego gminy. Podobnie ocenić należy zapisy w planie miejscowym, które zakazują dokonywania ewidencyjnych podziałów nieruchomości. Również one byłyby przekroczeniem przepisów ustawy (od podziału nieruchomości trzeba odróżnić procedurę scaleń i podziałów nieruchomości, dla której podstawy w planie miejscowym zostały określone zupełnie inaczej).