Duży popyt podbił ceny domów

Budynki jednorodzinne znikają z rynku. W styczniu w portalu Otodom było ich o 17 proc. mniej niż rok temu. Dla porównania mieszkań było o 12 proc. więcej niż w styczniu 2020 r.

Boom na domy i działki zaczął się w ub.r. – Domy w naszym serwisie były wyszukiwane częściej niż mieszkania, co nigdy wcześniej się nie zdarzało – podkreśla Jarosław Krawczyk, ekspert Otodomu. – Zainteresowanie nieruchomościami wciąż jest zwiększone. W styczniu mieszkań poszukiwało o 13 proc. więcej użytkowników serwisu niż rok wcześniej, a domów – aż o 40 proc. więcej. Jeszcze bardziej oblegane są działki. Ogłoszenia o ich sprzedaży „odwiedzane" były o 79 proc. częściej niż rok temu. Duże zainteresowanie działkami jest pewną wskazówką. Na części zapewne wkrótce staną nowe domy.

Drogie Warszawa i Sopot

Gorączkę widać też w statystykach portalu Nieruchomosci-online.pl. Michał Kurczycki, dyrektor generalny serwisu, mówi, że jego użytkownicy w 2020 r. niczego nie szukali tak często jak właśnie domów.

Z szacunków Cenatorium wynika zaś, że w II kw. 2020 r. w porównaniu z I kw. liczba transakcji na rynku domów wzrosła o 15–18 proc. Największy wzrost odnotowano w woj. podlaskim i warmińsko-mazurskim.

Cenatorium podaje ubiegłoroczne rekordy na rynku domów. Za budynek o powierzchni użytkowej 500 mkw., z historyczną elewacją, przy ulicy Wita Stwosza w Gdańsku kupujący zapłacił 20 mln zł. - W stolicy najdroższy dom nabyto za 10,5 mln zł. To budynek w zabudowie bliźniaczej z 1950 roku, o powierzchni użytkowej 500 mkw., na Mokotowie przy ulicy Pilickiej  – mówi Anna Karaś, analityk Cenatorium. – Mamy też dwie inne ciekawe transakcje. Na Bemowie przy ulicy Narwik inwestor nabył dwa położone obok siebie zdewastowane domy z lat 70. za łączną kwotę 23,5 mln zł. Gdyby cena zakupu odpowiadała wartości domów, to z pewnością należałoby uznać te transakcje za rekordowe (jedna za 11,1 druga za 12,4 mln zł). Deweloper nabył jednak nieruchomości w tej cenie z racji na atrakcyjny grunt: łączna powierzchnia działek to 4,5 tys. mkw.

Anna Karaś zwraca też uwagę na dane dotyczące zakupu gruntów pod zabudowę jednorodzinną: w II kw. liczba transakcji w Polsce wzrosła o ok. 7 proc. – Notujemy też duży wzrost liczby pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów domów przez inwestorów indywidualnych – mówi. - Największy wzrost w zakresie rozpoczynanych budów indywidualnych odnotowano w województwie warmińsko-mazurskim (13,2 proc.), co może świadczyć o wzroście popytu na działki i domy rekreacyjne na Mazurach – mówi.

Z analizy wydanych pozwoleń na budowę domów wynika, że najwięcej zgód inwestorzy indywidualni uzyskali w aglomeracji warszawskiej, krakowskiej, śląskiej i strefach podmiejskich innych dużych miast, takich jak Wrocław, Łódź, a także w Trójmieście.

- Z kolei "zagęszczenie" pozwoleń na budowę domów uzyskanych przez deweloperów notuje się przede wszystkich w aglomeracji śląskiej, warszawskiej i pod Poznaniem – mówi Anna Karaś. - Widoczną aktywność widzimy także pod Krakowem, Wrocławiem, Łodzią, Lublinem i w Trójmieście. Na pozostałym obszarze Polski deweloperzy budują domy jednorodzinne na znacznie mniejszą skalę.

Jarosław Krawczyk zauważa tymczasem, że to, iż chętniej zamieszkalibyśmy w domu, nie oznacza, że jesteśmy skłonni zainwestować więcej. – Przed pandemią najczęściej zaznaczanym filtrem ograniczającym cenę było 0,5 mln zł. Także dziś najczęściej wpisywana jest ta właśnie okrągła liczba – mówi. – Tymczasem w ostatnim roku domy podrożały średnio o 6 proc. na rynku wtórnym i o 7 proc. na pierwotnym. Mieszkania drożały o 5 proc. na rynku pierwotnym i o 6 proc. na wtórnym. Duży popyt na domy znalazł więc odzwierciedlenie w szybciej rosnących cenach – podkreśla.

Najdrożej jest w Warszawie. Otodom podaje, że średnia cena ofertowa na rynku wtórnym to ponad 8 tys. zł i 7,15 tys. zł na pierwotnym. – Przepaść 1 tys. zł za mkw. dzieli stołeczny rynek wtórny od kolejnych miast: Gdyni (ponad 7 tys. zł), Krakowa (6,7 tys. zł), Gdańska (6,66 tys. zł) i Wrocławia (6,3 tys. zł) – wskazuje Krawczyk. – Następne miasta są tańsze o kolejny 1 tys. zł. To Poznań (5,3 tys. zł), Szczecin (4,9 tys. zł) i Toruń (4,77 tys. zł za mkw.).

Na rynku pierwotnym różnice są mniejsze. W Gdyni średnia cena mkw. nowego domu to ponad 6,5 tys. zł, we Wrocławiu prawie 6,5 tys. zł. – Dalej są Gdańsk (prawie 6,3 tys. zł), Kraków (niemal 6,2 tys. zł) i Poznań (5,95 tys. zł) – podaje Jarosław Krawczyk.

Ceny domów w podziale na gminy analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Na Mazowszu drogo jest w gminach: Konstancin-Jeziorna (średnia cena: ponad 7,4 tys. zł za mkw.), Michałowice (7,1 tys. zł), Podkowa Leśna (ponad 6,5 tys. zł) i Milanówek (6,4 tys. zł za mkw.). Najtańszy jest Radom – 3,5 tys. zł za mkw. Dla porównania w Sopocie sprzedający domy żądają średnio ponad 10,9 tys. zł za mkw.

W woj. małopolskim najtańsza jest Dąbrowa Tarnowska – przeciętnie 2 tys. zł. W Zakopanem jest to ponad 8 tys. zł. W woj. lubelskim najwięcej na mkw. domu (prawie 6,2 tys. zł) trzeba mieć w gminie Kazimierz Dolny. Dość wysokie ceny dyktują sprzedający w Wielkopolsce. W gminie Kórnik to średnio 6 tys. zł za mkw., a Tarnowo Podgórne – 5,3 tys. Dla porównania – w lubuskiej gminie Niegosławice wystarczy niespełna 1,4 tys. zł. Najdrożej w tym województwie jest w gminie Kłodawa – ponad 4,3 tys. zł.

Rosnący popyt na domy przełożył się na wzrost cen gruntów pod taką zabudowę.

– Indeks urban.one wskazuje na niemal 5-proc. wzrost w 2020 r. – mówi Anna Karaś. Z danych Cenatorium wynika, że w 2019 r. średnia cena ofertowa działki pod domy w Polsce to ok. 100 zł za mkw. – Wraz z początkiem 2020 r. ceny zaczęły rosnąć. W lutym sięgnęły 128 zł za mkw., a na koniec października cena wywoławcza osiągnęła już 150 zł – podaje ekspertka Cenatorium.

Małe na celowniku

Popyt na domy się utrzyma? – Pandemia trwa, tempo szczepień jest powolne, a my coraz bardziej przyzwyczajamy się do pracy zdalnej. Wiele firm deklaruje utrzymanie takiego trybu bądź wprowadzenie formy hybrydowej nawet po zakończeniu pandemii – mówi Anna Karaś. – Skłania to coraz większą liczbę kupujących do przeprowadzki za miasto, tym bardziej że ceny mieszkań wcale nie chcą spadać. Nadzieje na obniżki wynikające z pandemii dawno opadły. Mieszkania, choć drogie, wciąż znajdują nabywców. Największy popyt notuje się na najtańsze domy, czyli zwykle w zabudowie szeregowej, i właśnie takie będą zyskać na wartości.

Ale, jak mówi ekspertka, w dłuższej perspektywie, kiedy pandemia minie, a coraz więcej osób będzie zmuszonych do powrotu do biura, otworzą się szkoły i uczelnie, pojawi się więcej argumentów za mieszkaniem w pobliżu rozwiniętej infrastruktury miejskiej.