Kowalscy bez dostępu do nieruchomości komercyjnych

Według najnowszej koncepcji Ministerstwa Finansów REIT-y będą mogły inwestować wyłącznie w mieszkania. To duże zaskoczenie, bo pierwotnie portfele miały być oparte na nieruchomościach komercyjnych, branża musiała długo zabiegać, by były to również mieszkania.

Modelowo REIT-y czy też, w polskiej nomenklaturze, spółki rynku wynajmu nieruchomości to podmioty zarządzające portfelami obiektów przynoszących przychody z czynszów, które to przychody są dystrybuowane do akcjonariuszy w formie dywidendy. Dziś inwestor indywidualny może kupić mieszkanie na wynajem lub certyfikaty nielicznych nieruchomościowych FIZAN-ów. W tym drugim przypadku przepisy ustanawiają barierę wejścia na blisko 200 tys. zł. Kupując akcje REIT-u, inwestorzy mogą, angażując mniejszy kapitał, brać udział w inwestycjach, które z racji skali są dostępne wyłącznie dla dużych funduszy. Dość powiedzieć, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła w zeszłym roku 4,5 mld euro (ponad 19 mld zł).

Jeśli chodzi o mieszkania, w Polsce rynek najmu instytucjonalnego dopiero raczkuje. Nie ma profesjonalnych inwestorów zarządzających dużymi portfelami lokali. Pojawiły się pierwsze fundusze zagraniczne i deklaracje przedsiębiorców z polskim rodowodem.

Ministerialna wolta

„Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości obejmie na razie tylko sektor nieruchomości mieszkaniowych. W najbliższym czasie przedstawimy projekt uwzględniający zmiany wynikające z drugiej tury konsultacji społecznych" – informuje biuro prasowe Ministerstwa Finansów pilotującego prace nad ustawą o REIT-ach. Resort podkreśla, że inwestycje w nieruchomości komercyjne zostaną objęte ustawą wtedy, kiedy sytuacja rynkowa w tym sektorze nie będzie stwarzała nadmiernego ryzyka dla inwestorów. Widać więc, że wolta w myśleniu o REIT-ach została spowodowana negatywnym stanowiskiem Narodowego Banku Polskiego zgłoszonym w czerwcu w ramach konsultacji. NBP stwierdził, że projekt ustawy nie chroni inwestorów – zwłaszcza indywidualnych – przed ryzykiem lokowania pieniędzy w sektorze nieruchomości. Szczególnie, że moment na inwestowanie w REIT-y byłby teraz najgorszym z możliwych z uwagi na perspektywę wzrostu stóp procentowych.

Rynek mieszkaniowy także jest rozgrzany. Sprzedaż bije rekordy, a znaczna część popytu ma charakter inwestycyjny – wobec mizernej oferty lokat bankowych Polacy kupują mieszkania pod wynajem. Czy według resortu finansów sektor mieszkaniowy jest bezpieczny dla uczestników REIT-ów?

„Inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych za pośrednictwem spółek rynku wynajmu nieruchomości będą obarczone ryzykiem, tak jak każda inna inwestycja na rynku kapitałowym. Jednak na rynku mieszkaniowym ciągle istnieje nadwyżka popytu nad podażą – w przeciwieństwie do tego, co można zaobserwować na rynku nieruchomości komercyjnych – co pozwala bardziej pozytywnie oceniać obecną kondycję i dalszy potencjał rozwoju sytuacji na tym rynku" – odpowiada biuro prasowe MF.

Za i przeciw

– Planowana zmiana założeń ustawy może pozbawić REIT-y, a co za tym idzie inwestorów indywidualnych, możliwości odpowiedniej dywersyfikacji portfeli. W globalnej gospodarce dominują REIT-y mieszane. Ministerstwo zupełnie odbiega od sprawdzonych międzynarodowych standardów – mówi Jan Gaj, menedżer w inwestycyjno-doradczej firmie Navigator Capital Group. – W Europie istnieją cztery REIT-y, w których portfelach dominują nieruchomości mieszkaniowe. Te cztery REIT-y mają kapitalizację i wartość aktywów netto na poziomie niespełna 3,5 mld euro. Widać zatem, że „rozwodnienie" ryzyka sektorowego zostało wzięte pod uwagę w regulacjach REIT-ów w innych krajach. Brak możliwości inwestowania przez REIT-y w inne nieruchomości niż mieszkaniowe będzie prowadził też do mniej atrakcyjnych stóp zwrotu dla inwestorów.

– Uważamy pomysł, by okroić REIT-y do wyłącznie mieszkaniowych, za idący we właściwym kierunku – mówi z kolei Michał Cebula, dyrektor generalny firmy inwestycyjno-doradczej Heritage Real Estate. – Przede wszystkim ze względu na dywersyfikację ilościową i geograficzną. W przypadku objęcia przez REIT-y od samego początku budynków biurowych, magazynów czy galerii handlowych pojawia się duże niebezpieczeństwo koncentracji „złych" projektów inwestycyjnych, których przecież na rynku i teraz nie brakuje. Wielu inwestorów szuka nerwowo różnych rozwiązań, by z takich właśnie projektów wyjść. W tym kontekście odbiorcy indywidualni, nieposiadający narzędzi do oceny projektu, mogą być narażeni na ponoszenie zbyt dużego ryzyka biznesowego. Zakładając, że REIT może mieć nawet kilka tysięcy mieszkań, pojawienie się w nim gorszych, pojedynczych lokali, nie będzie w globalnej skali w sposób zauważalny rzutowało na zyski akcjonariuszy – podkreśla.

Czekając na przepisy

Powołaniem REIT-u jest zainteresowany m.in. notowany na giełdzie Capital Park.

– Naszym zdaniem ograniczenie zakresu REIT-ów wyłącznie do mieszkaniowych to zła wiadomość dla rynku nieruchomości, rynku kapitałowego, giełdy, a przede wszystkim dla inwestorów indywidualnych – komentuje Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park. Menedżer zaznacza, że okrojenie REIT-ów oznacza, że nie zostaną osiągnięte takie korzyści, jak m.in. zwiększenie płynności: w I półroczu więcej pod względem wartości transakcji zawarto w relatywnie małych Czechach niż w Polsce, a udział rodzimego kapitału to mniej niż 10 proc. Inwestorzy indywidualni nie uzyskają dostępu do nieruchomości komercyjnych, a na giełdę nie popłynie strumień gotówki kumulowany przez Polaków w bankach.

– Jak wiadomo, projekty odkładane na później często nie są realizowane w ogóle. Ogromna szkoda. W projekt REIT-ów była zaangażowana cała branża nieruchomości i wielu doradców międzynarodowych, dzięki czemu mieliśmy szansę na wprowadzenie dobrego projektu w życie na bazie najlepszych doświadczeń z wdrażania REIT-ów w ponad 30 jurysdykcjach – w żadnej z nich nie wprowadzano REIT-ów wyłącznie mieszkaniowych. Jesteśmy za objęciem ustawą takich aktywów, ale ten sektor dopiero raczkuje w Polsce, ze wszystkimi tego konsekwencjami i ryzykami zbliżonymi do startupu dla inwestorów. Uważamy, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest już dojrzały, w dobrej kondycji, czego dowodem są m.in. rekordowe wolumeny popytu na powierzchnię biurową i jej podaży – mówi Juszczyk.