Jak zwiększyć naszą zdolność kredytową przy zakupie mieszkania

Można dokonać podziału na trzy składowe. Z jednej strony są to nasze zarobki i inne wpływy, czyli pieniądze, które uzyskujemy. Z drugiej strony są to nasze koszty. Trzeci istotny czynnik to nasza historia kredytowa, czyli jak się zachowywaliśmy w przeszłości, czy terminowo spłacaliśmy nasze zobowiązania.

Zarobki i inne wpływy

Najbardziej atrakcyjne dla banku są oczywiście osoby posiadające umowy o pracę, jednak w ostatnim czasie również umowy zlecenia i umowy o dzieło pozwalają uzyskać kredyt hipoteczny. W przypadku umowy o dzieło i zlecenia istotnym jest, aby byli to stali płatnicy. Umowy o dzieło z różnymi kontrahentami, nieregularne wpływy z różnych źródeł, nie są dobrze widziane przez banki. Wyliczając zdolność kredytową, bank bierze pod uwagę zbiorcze dochody w minionym roku kalendarzowym, czyli od stycznia do grudnia.

Również osoby prowadzące działalność gospodarczą w Polsce są obecnie w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny. Aby go uzyskać, zazwyczaj trzeba prowadzić działalność przez co najmniej dwanaście miesięcy, a w przypadku kredytów przekraczających 200 tys. zł powinna być to działalność istniejąca dłużej niż dwadzieścia cztery miesiące.

Istotna jest też oczywiście wysokość wpływów i ich regularność. Wahania nie powinny przekraczać 30 procent miesięcznie. Dla banku liczy się przewidywalność i powtarzalność.

Co jeszcze można zrobić, żeby zwiększyć stronę przychodową, gdy chodzi o zdolność kredytową? Na pewno warto zalegalizować wszystkie dochody – jeśli ktoś nie ujawniał wszystkich. Jeśli ktoś
jest właścicielem wynajmowanego mieszkania i stosuje zasady ogólne, gdzie uwzględnia amortyzację – starając się zapłacić niższy podatek – to być może warto się poświęcić i przez rok jej nie odliczać od zysku. Możemy też wynająć – niejako wirtualnie – własne mieszkanie, w którym de facto sami przebywamy, albo np. jeden z pokojów. Wystarczy podpisać umowę najmu z kolegą i zapłacić od tego podatek.

W wyniku wejścia w życie „rekomendacji S“ w lipcu 2014 niekorzystnie wygląda sytuacja Polaków pracujących zagranicą. Obecnie można uzyskać kredyt w walucie, w której się zarabia. Teoretycznie Polak pracujący na obczyźnie powinien mieć możliwość wzięcia kredytu w banku działającym w Polsce w koronach norweskich czy funcie, ale oczywiście jest to bardzo trudne. Po wszystkich negatywnych doświadczeniach instytucji finansowych dotyczących kredytów walutowych banki nie mają ochoty się w to angażować. Natomiast bank z Wielkiej Brytanii nie sfinansuje mieszkania w Polsce, bo nie prowadzi działalności nad Wisłą.

Minimalne koszty egzystencji

Niektóre banki zakładają, że minimum egzystencjalne człowieka mieszkającego w pojedynkę to zaledwie około 1 tys. złotych miesięcznie. Każda kolejna osoba w tym gospodarstwie domowym to koszt dodatkowych 200 złotych. Jeśli rozpatrzymy przykład bezdzietnej pary, która mieszka razem, to otrzymamy kwotę 1200 zł podzieloną na dwa, czyli 600 zł na osobę. Jest to absolutne minimum egzystencjalne wg banków. Zatem zawsze dojdzie do odjęcia co najmniej takich kwot od naszych dochodów przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Łatwo dostrzec, że nie są to realistyczne poziomy pozwalające na przeżycie, a instytucje finansowe są krytykowane przez KNF za zbyt liberalne podejście.

Warto pamiętać, że oprócz tego banki wezmą też pod uwagę nasze normalne transakcje, czyli zwrócą uwagę, na co i ile wydajemy. Aby uzyskać takie informacje, bank spojrzy na nasze billingi z karty płatniczej czy też karty kredytowej. Jeśli chcemy zwiększyć swoją zdolność kredytową, to płaćmy tylko gotówką. Wtedy w oczach banków będzie wyglądało to tak, że żyjemy na najniższym możliwym poziomie i mamy najniższe możliwe koszty, które opisano wcześniej. To wszystko będzie widać, a bank widząc wysokie koszty, z pewnością obniży naszą zdolność kredytową. Zatem płacimy tylko gotówką i likwidujemy wszystkie karty kredytowe i limity w koncie, które posiadamy. 

Warto też spłacić kredyty gotówkowe, których raty zaniżają możliwość spłacania kredytu hipotecznego. Radykalnym rozwiązaniem jest przepisanie samochodu na kogoś z rodziny. Poruszamy się fizycznie nadal tym samym autem, ale bank nie będzie odejmował kosztów eksploatacji od naszej zdolności kredytowej.

Czym jest Biuro Informacji Kredytowej?

Omówiono stronę przychodową, kosztową przy zdolności kredytowej. Trzecim elementem jest informacja o nas samych przechowywana przez Biuro Informacji Kredytowej BIK. Każdy, kto już zaciągnął jakiś kredyt, posiada scoring, swoisty ranking, w którym jesteśmy oceniani jako kredytobiorcy. Są tutaj informacje o tym, jak wyglądały nasze zachowania z przeszłości. Jeśli nie spłacaliśmy karty kredytowej w terminie, to nasza punktacja będzie niższa. To samo dotyczy sytuacji, gdy ktoś regularnie zalegał przy spłacie kredytu gotówkowego lub posiadał debet, który nie był spłacany.

Nawet jeśli mieliśmy niskie koszty życia, wysokie przychody, ale nie spłacaliśmy regularnie pożyczek czy kart kredytowych, to będziemy mieli spory problem z uzyskaniem kredytu.
Na szczęście zły scoring można poprawić. Warto w takiej sytuacji zaciągnąć krótkoterminowy kredyt gotówkowy i spłacać go regularnie, a pod koniec nawet w przyspieszonym tempie, przed czasem. Wówczas scoring się poprawi. Można ten zabieg stosować kilka razy, zaciągając niewielkie zobowiązania i sprawnie je regulując. W najgorszym przypadku, jeśli nawet to nie pomoże – bo ktoś ma bardzo negatywną przeszłość – trzeba będzie poczekać pięć lat, aż dane się wyzerują.
Osoba, która ma wątpliwości, jak wygląda jej sytuacja, może za kilkadziesiąt złotych zamówić raport BIK-u na własne potrzeby i ocenić swoją sytuację. Będzie mogła wtedy spojrzeć na siebie oczami instytucji finansowych.