Rynek w rozkwicie, czynniki ryzyka jeszcze nie tak dotkliwe

Tempo przyrostu jest zdecydowanie większe niż w segmencie biurowym czy handlowym. Ponad połowę szybko rozwijającego się rynku opanowali: Prologis, Panattoni, Segro, Logicor i Goodman.

Bardzo dużo plusów...

– Analiza podstawowych parametrów i wskaźników makroekonomicznych zapowiada kolejny mocny rok w branży magazynowej – uważa Paweł Sapek, senior vice president & country manager Prologis na Polskę. – Wszystko wskazuje na to, że poziom pustostanów będzie sukcesywnie malał, dążąc do wartości najniższych w historii. Brak wolnej powierzchni będzie potencjalnym czynnikiem powodującym wzrost stawek czynszowych. Jednocześnie będzie wyraźnym bodźcem dla nowych inwestycji – zaznacza.

Zdaniem menedżera szansą dla polskiego rynku było i wciąż jest pojawienie się dużych międzynarodowych graczy, którzy w ciągu ostatnich kilku lat realizują znaczące przedsięwzięcia budowlane. Te podmioty pełnią rolę swoistych inkubatorów przedsiębiorczości – przyciągają firmy, które będą wspierać i obsługiwać ich inwestycje.

– Pozytywnie należy też ocenić otwarcie się rynku na siłę roboczą zza wschodniej granicy. Przy dobrym zarządzaniu i realizacji polityki lojalności jest to ogromna szansa dla rynku, na którym brakuje rąk do pracy – zaznacza Sapek.

Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w Goodmanie, spodziewa się, że 2018 r. będzie udany dla rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych.

– Wzrost rynku pod względem nowych umów może wynieść nawet około 10 proc. Obserwujemy silny popyt ze strony klientów z różnych branż. Siłą rynku i motorem wzrostu pozostanie e-commerce, z naszą flagową inwestycją realizowaną dla Zalando pod Łodzią, gdzie powstanie centrum logistyczne o powierzchni około 130 tys. mkw. Oczekujemy również, że mocny popyt odnotujemy ze strony branż takich jak logistyka i FMCG. W południowej Polsce silny powinien pozostać sektor motoryzacyjny – wylicza ekspert.

Zdaniem menedżera siłą rynku są także: wciąż atrakcyjny poziom czynszów, wysoko wykwalifikowana kadra techniczna, wysoki standard dostarczanych powierzchni magazynowych i przemysłowych oraz niezmiennie chłonny rynek wewnętrzny i atrakcyjne położenie Polski z punktu widzenia dystrybucji towarów na inne rynki regionu. – Wśród silnych punktów polskiego rynku należy wymienić dwa obszary geograficzne – Śląsk oraz Polskę centralną. Dzięki dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej zapewniają one sprawną dystrybucję towarów w kraju oraz na region Europy Środkowej – mówi Madejak. Podkreśla, że Polska staje się magazynowym hubem dla regionu. Wśród dodatkowych szans rozwoju naszego rynku można wymienić m.in. zmiany geopolityczne w Europie, które sprawiają, że niektóre firmy decydują się na przeniesienie swojej działalności do Polski, chcąc pozostać na rynku unijnym.

– Szansą jest również wyraźnie niższy niż w Europie Zachodniej wskaźnik magazynów per capita, co sugeruje duży potencjał rozwoju, oraz dobre wskaźniki wzrostu gospodarczego w Polsce i Unii Europejskiej. Korzystny dla branży jest ponadto postępujący wzrost zamożności społeczeństwa, który napędza konsumpcję – wylicza Madejak. – Kolejną szansą jest doprowadzenie sieci dróg szybkiego ruchu do lokalizacji na wschodzie kraju – dzięki połączeniu z europejską siecią autostrad dynamiczny rozwój rynku możemy zobaczyć w lokalizacjach takich jak Olsztyn, Białystok czy Lublin. W ciągu najbliższych pięciu lat te rynki mogą stać się bardzo atrakcyjne dzięki dostępności zarówno wykwalifikowanych pracowników, jak i ziemi pod nowe inwestycje – dodaje.

Dyrektor podkreśla, że patrząc pod kątem powierzchni przemysłowych oraz lekkiej produkcji, wsparciem dla rynku jest wykwalifikowana siła robocza. – Nasi zagraniczni klienci mówią nam, że w Polsce mają większą łatwość w znalezieniu osób z wykształceniem technicznym w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej. Polska pozostaje ponadto najbardziej atrakcyjnym krajem pod kątem poziomu czynszów, pomimo zauważonego ostatnio wzrostu – mówi Madejak.

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group, jako mocne strony wymienia położenie geograficzne Polski, czyniące z naszego kraju atrakcyjny rynek dla inwestorów poszukujących obiektów magazynowych. Silnemu trendowi wzrostowemu sprzyja wysoki popyt na nowoczesne obiekty logistyczne i niski poziom pustostanów.

W kategorii szans menedżer wymienia dość dużą dostępność działek pod kolejne projekty, a także rozwój branży dystrybucyjnej oraz e-handlu, które to branże potrzebują nowych powierzchni magazynowych. Szansą jest również możliwość ekspansji deweloperów na nowych rynkach – samo MLP realizuje projekty w Niemczech i Rumunii.

Dynamiczny rozwój rynku powoduje, że chcą z tego czerpać nie tylko wyspecjalizowani deweloperzy. W budowę magazynów zaangażował się niedawno kojarzony z mieszkaniami czy biurami giełdowy Marvipol – jest jednym z partnerów branżowego potentata Panattoni. Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipolu Development, zwraca uwagę na dobre perspektywy dla wzrostu gospodarczego, w tym również w segmentach generujących popyt na powierzchnie magazynowe, nowe inwestycje w infrastrukturę transportową (autostrady, obwodnice), wspierające rozwój branży magazynowej i logistycznej, a także rosnące oczekiwania najemców co do jakości magazynów i brak utrudnień administracyjnych dla realizacji inwestycji.

...a jakie minusy?

Zdaniem Macieja Madejaka trudno wskazać jakieś wyraźne oznaki słabości rynku. Chociaż w niektórych regionach można mówić o niedoborze rąk do pracy, to Goodman nie postrzega tego w kategorii zagrożenia czy słabych stron rynku, ale raczej jako czynnik determinujący ostateczną lokalizację inwestycji.

– Wśród wyzwań wymienić możemy rosnące koszty usług budowlanych oraz pojawiające się problemy kadrowe u podwykonawców. W niektórych regionach mogą ponadto występować trudności z dostępem do nowych gruntów inwestycyjnych, co może mieć wpływ na ich wyższe ceny. Spodziewamy się, że z uwagi na drożejące grunty oraz rosnące ceny usług budowlanych czynsze na rynku mogą wzrosnąć w 2018 r. Nie sądzimy jednak, by było to bardzo mocne zagrożenie dla branży, gdyż Polska pozostanie najatrakcyjniejszą lokalizacją magazynową w Unii Europejskiej – mówi Madejak.

– Głównym zagrożeniem jest z naszej perspektywy wciąż za mała transparentność transakcji na rynku nieruchomości przemysłowych, a to właśnie przejrzystość pozwala realnie oceniać rentowność inwestycji. Jeśli zasady współpracy dewelopera z najemcą czy trendy stają się niezrozumiałe lub trudne do zdefiniowania, rynek przestaje być atrakcyjny – wskazuje Paweł Sapek.

Radosław T. Krochta zwraca uwagę na ograniczony poziom inwestycji w stosunku do dynamiki PKB wynikającej głównie ze wzrostu konsumpcji oraz to, że prosta produkcja może powoli zacząć przenosić się do tańszych krajów, takich jak np. Rumunia. Jako słabość rynku wymienia też poślizg w pracach nad ustawą o REIT-ach.

Zdaniem Mariusza Poławskiego wyzwaniem może być dynamicznie rosnąca liczba nowych projektów oraz zaostrzenie konkurencji, mogące skutkować zachwianiem równowagi między podażą a popytem.