Kłopotliwe umowy bez klauzul o cenach

Rosnące ceny materiałów, usług i transportu to obecnie największy problem dla wykonawców realizujących inwestycje budowlane. Tylko stal i beton zdrożały przeszło 30 proc.

– Im dłuższa realizacja projektu, większa skala lub wartość, tym większe ryzyko wzrostu jego kosztów – mówi radca prawny Artur Chrzanowski, dyrektor działu prawnego w Grupie Eiffage w Polsce. Tymczasem wielu wykonawców nie zadbało o swoje interesy na etapie zawierania kontraktów. Teraz i oni, i inwestorzy mają z tym poważny problem. Niektórym wykonawcom może wręcz grozić bankructwo.

Mimo wyraźnej poprawy koniunktury w budownictwie sytuacja finansowa firm z tego sektora jest gorsza aniżeli przed rokiem. Z danych Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor oraz Biura Informacji Kredytowej wynika, że problemy ze spłatą zobowiązań mają 31 852 podmioty. Łączne zadłużenie firm budowlanych sięga 4,27 mld zł, czyli aż 470 mln zł więcej niż rok wcześniej.

Nierealne parametry

– Większość realizowanych obecnie kontraktów nie zawiera klauzul waloryzacyjnych lub zawiera klauzule, w których parametry zostały tak dobrane, że w żaden realny sposób nie pokrywają strat wykonawców wynikających z gwałtownego wzrostu cen materiałów i usług w branży budowlanej – tłumaczy prof. Przemysław Drapała, wspólnik w kancelarii Jara Drapała & Partners, specjalizujący się w inwestycjach budowlanych.

Coraz częściej więc wykonawcy oraz podwykonawcy naciskają na inwestorów, by zmieniali kontrakty i wprowadzali do nich klauzule waloryzacyjne. Prawnicy przyznają, że prawo nie specjalnie pomaga w negocjacjach.

– Przepisy nie ułatwiają wykonawcy przeprowadzenia korekty należnego mu wynagrodzenia w przypadku kilku lub kilkunastoprocentowego wzrostu cen materiałów i robocizny. Łatwiej o nią dopiero w przypadku wystąpienia jakiegoś drastycznego tąpnięcia. – mówi dyrektor Artur Chrzanowski.

Polski Związek Firm Deweloperskich tłumaczy dlaczego tak się dzieje. – Zmiana kontraktów jest sprzeczna z interesami inwestorów. Niechętnie więc się na nie godzą. Zwiększają się bowiem koszty budowy, a tym samym i ceny, jakie ich klienci mają zapłacić, więc deweloperzy przed tym się wzbraniają – przyznaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dwa razy po kieszeni

Zdaniem Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa chowanie przez inwestorów głowy w piasek nie rozwiąże problemu. Wzrost cen materiałów budowlanych jest faktem i trzeba się z tym pogodzić.

– Unikanie dodatkowych kosztów może okazać się niemożliwe. Jeśli zamawiający będą odmawiać ich pokrycia, doprowadzą do poważnych kłopotów wykonawców, łącznie z koniecznością zejścia z budów – ostrzega Rafał Bałdys-Rembowski wiceprezes Polskiego Związek Pracodawców Budownictwa. – A wtedy deweloper zostanie uderzony po kieszeni dwa razy. Po pierwsze opóźni się zakończenie budowy, bo będzie musiał wyłonić nowego wykonawcę, a to przecież kosztuje. Po drugie i tak będzie zmuszony przeszacować koszty, ponieważ żadna nowa firma wykonawcza nie zechce budować po zaniżonych cenach – podkreśla Bałdys-Rembowski.

Szykuje się lawina pozwów

Eksperci i prawnicy ostrzegają, że z powodu braku klauzul do sądów może trafić lawina pozwów.

– Gdyby gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i usług nadal się utrzymywał, może dojść do sytuacji porównywalnej ze zwyżkami cen, które miały miejsce w okresie przed Euro 2012 – uważa prof. Drapała. – Wówczas wobec braku kontraktowych mechanizmów ochronnych wykonawcy mogą w pozwach domagać się podwyższenia wynagrodzenia w związku z nadzwyczajnym wzrostem cen na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego lub art. 632 § 2 k.c. Są to niełatwe postępowania, niemniej co najmniej jeden precedensowy prawomocny wyrok wskazuje, że są możliwe do wygrania – wyjaśnia prof. Drapała.