Dacza na Mazurach może być kulą u nogi

Dom letniskowy ma niejedna rodzina. Wyjazdy na działkę to wciąż jedna z najbardziej popularnych form spędzania wolnego czasu. Patrząc na wokandę sądową, odnosi się jednak wrażenie, że kupujący działki rekreacyjne nie zawsze przykładają wagę do przepisów.

Tymczasem przed kupnem działki z domem trzeba się upewnić, czy budowa była legalna. To na nabywcę przechodzi bowiem obowiązek rozbiórki samowoli budowlanej.

Tak było w wypadku działki z daczą nad Bałtykiem, w okolicy Ustronia Morskiego. W 2009 r. zmieniła ona właściciela. Na „papierze" nowa właścicielka kupiła obiekt tymczasowy na bloczkach. Niespecjalnie się jednak tym przejęła. Cena była bowiem okazyjna.

Przez długie lata nic się nie działo. Urzędników nie interesowała działka. Ale w końcu powiatowy inspektor budowlany dopatrzył się, że obiekt tymczasowy jest w rzeczywistości domkiem letniskowym postawionym bez pozwolenia na budowę. Nakazał go rozebrać, ponieważ miejscowy plan nie pozwalał na tego rodzaju zabudowę w tym rejonie.

Nie pomogło tłumaczenie właścicielki, że nie miała ona świadomości, iż domek jest nielegalny. Kupiła go od innej osoby, a ta zapewniała ją, że wszystko jest w porządku.

W prawie budowlanym nie ma bowiem znaczenia, kto naruszył prawo, ale kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości. To na tym ostatnim ciążą obowiązki związane z posiadanym prawem własności, w tym również konsekwencje wynikające z nielegalnej zabudowy. Co najwyżej później na drodze cywilnej można domagać się odszkodowania od poprzedniego właściciela. Ale nie jest to ani proste, ani tanie. Poza tym potyczki sądowe trwają latami. Nie gwarantują też sukcesu.

W wypadku samowoli nie można też liczyć na przedawnienie. Nie ma bowiem znaczenia, czy domek stoi nielegalnie 10, 20 czy 50 lat. Samowola się nie przedawnia. Nadzór nie odpuści tylko z tego powodu, że dom stoi już wiele lat.

W tej konkretnie sprawie właścicielka daczy odwołała się najpierw do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a później do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. W jednym i drugim wypadku nic nie wskórała. Zdaniem wojewódzkiego inspektora oraz sądu nadzór prawidłowo przyjął, że jest to samowola budowlana. Wprawdzie prawo budowlane przewiduje możliwość legalizacji takich obiektów, ale tylko wtedy, gdy są one zgodne z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania. Działka jednak leży w obszarze, w którym plan nie przewiduje możliwości lokalizowania jakiejkolwiek zabudowy. Czy tego chce czy nie, właściciel domek letniskowy musi rozebrać. W tym wypadku nie ma bowiem żadnej szansy na wyprostowanie jego sytuacji prawnej.

Przepisy prawa budowlanego czasem dają jednak możliwość legalizacji samowoli. W zależności od jej rodzaju prawo przewiduje różne możliwości. W przypadku braku pozwolenia na budowę domu lub jego rozbudowę właściwa będzie procedura określona w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Przepis ten stawia kilka warunków. I co jest istotne, trzeba spełnić je łącznie, w przeciwnym razie samowolę budowlaną trzeba będzie rozebrać.

Najpierw powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy domek narusza przepisy. Najważniejszymi aktami prawnymi, jakie bierze pod uwagę, są: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że samowola nie narusza tych przepisów, przeprowadzi postępowanie legalizacyjne i ustali opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej zapłaceniu zalegalizuje samowolę (w niektórych przypadkach można się starać u wojewody o umorzenie opłaty).

Po wpłynięciu pieniędzy na numer rachunku podanego przez nadzór inspektor wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych albo projektu budowlanego (dla budowy ukończonej). W obu wypadkach nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zostanie ono wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.