Rząd obiecuje, że kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego będą dostępne już w przyszłym roku. Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego ma gwarantować do 20 proc. wartości kredytu, nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Ceny nieruchomości kupowanych ze wsparciem muszą się mieścić w limitach.

I na tych właśnie limitach program może się wywrócić. – System ich ustalania czerpie z poprzednich programów rządowych („Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych") i, niestety, powiela ich minusy – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments. – Pod uwagę brane są koszty poniesione przez deweloperów przy tworzeniu mkw. mieszkania (pomnożone przez współczynnik 1,3 – red.). Problem w tym, że są to dane historyczne, często niepełne.

Matematyka i fakty

Obliczając limity dziś, widać wyraźnie, że w niektórych miejscowościach będzie łatwo z programu skorzystać, a w innych będzie to praktycznie niemożliwe. – W wielu miastach program będzie działał jedynie teoretycznie, bo ofert kwalifikujących się do kredytów bez wkładu będzie bardzo mało. Przykładem mogą być Kraków czy Lublin – wskazuje Bartosz Turek. – No i jak wytłumaczyć, że limity dla Gdyni czy Sopotu będą znacznie niższe niż dla Gdańska? Z drugiej strony nawet w gronie miast wojewódzkich znajdziemy takie, gdzie ponad połowa albo nawet niemal wszystkie oferty kwalifikowałyby się do wsparcia. To Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Olsztyn czy Bydgoszcz.

Ekspert HRE Investments jest jednak przekonany, że program, który pozwoli młodym się usamodzielniać i zakładać rodziny, jest potrzebny.

Rzeczpospolita

Na nierynkowe limity zwracają uwagę także deweloperzy. – W Warszawie wartość wskaźnika przeliczeniowego to ponad 7,5 tys. zł, co oznacza, że do programu zakwalifikują się mieszkania poniżej 9,76 tys. zł za mkw. Jest ich bardzo mało – podkreśla Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska i prezes Polnordu. – Średnia cena mieszkań sprzedanych w stolicy w II kwartale to już 10,9 tys. zł za mkw. A ceny nadal rosną i trudno się spodziewać, żeby program, który już dziś jest mocno ekskluzywny, miał za tym wzrostem nadążyć. Ustawa przewiduje możliwość zmiany współczynnika, ale tylko na niższy. Jeśliby więc do tego doszło, w limitach zmieści się jeszcze mniej lokali – zauważa. W dużych miastach, w których działa Cordia, na preferencyjny kredyt będzie więc można kupić jedynie pojedyncze mieszkania.

Także Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom, ocenia, że jeśli limit zostanie ustalony na poziomie 8–9 tys. zł za mkw., to taka oferta w dużych aglomeracjach w ogóle się nie pojawi. – W Warszawie przy takim poziomie projekt będzie martwy. To nie jest kwestia negocjacji, tylko faktów i matematyki – mówi. – Przy określeniu jakichkolwiek limitów trzeba się odnieść do realnej sytuacji rynkowej. Dziś koszty generalnego wykonawcy to 5–6 tys. zł. Do tego dochodzą koszty gruntu i dodatkowe koszty wynikające z nowej ustawy deweloperskiej.

Rzeczpospolita

Nie można też zapominać o wysokiej inflacji, problemach z kolejnymi inwestycjami, m.in. ze względu na ślimaczące się procedury administracyjne, a także o rosnących cenach materiałów budowlanych. – Problemem są też przerwy w łańcuchach dostaw tego wszystkiego, co produkuje się w Chinach – przypomina Waldemar Wasiluk. Brakuje niektórych materiałów – do produkcji, wykańczania nieruchomości.

– Na czas mogą nie dojechać np. niektóre komponenty wind, które mamy zainstalować w budynkach – mówi wiceprezes Victorii Dom. Zaznacza, że deweloperzy, dostosowując ofertę do limitów programu, mają więc małe pole manewru. - Jako branża liczymy na świadomość ustawodawcy, który z pewnością wie, że na deweloperów przerzuca się coraz więcej obowiązków związanych także z tworzeniem infrastruktury – podkreśla. – Samorządy, przy zmniejszonych wpływach m.in. z użytkowania wieczystego, próbują wprowadzać dodatkowe porozumienia, w ramach których deweloper ma uiścić opłatę, dzięki której miasto będzie mogło budować drogi. To jest nic innego jak nowy podatek dopisywany do wartości mieszkania, który będzie musiał się znaleźć w jego cenie.

Furtka dla małych

Wątpliwości ma też Witold Indrychowski, prezes spółki Merari, która buduje mieszkania w Krakowie. – Ustanawianie limitów to powrót do idei socjalizmu lub komunizmu. Deweloperzy nie będą obniżać cen, żeby się do nich dopasować, jeśli miałaby spaść rentowność firmy – podkreśla. – Dopóki koszty budowy i ceny gruntów będą rosły w tak szybkim tempie, nikt nie będzie budował mieszkań z dopłatą – bez zysku.

Prezes Indrychowski dodaje, że niskie limity oznaczają wsparcie dla osób o niższych dochodach kupujących mieszkania na peryferyjnych osiedlach, na obrzeżach miast. – Dopłaty mogłyby być ciekawym rozwiązaniem. Ale prawo do nich powinni mieć także kupujący mieszkania w Śródmieściu lub innej dobrej lokalizacji, tym bardziej że z reguły odprowadzają wyższe podatki – ocenia.

Wady programu dostrzega też Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain. – Nawet gdy wzrost cen wyhamuje, na rządowe dopłaty będą mogli liczyć praktycznie tylko nabywcy nieruchomości zlokalizowanych na obrzeżach miast – przewiduje. – Limity cen będą furtką dla mniejszych miejscowości, liczących do 150 tys. mieszkańców. Może to jednak spowodować wzrost cen gruntów w tych lokalizacjach, co przełoży się na wzrost cen mieszkań – mówi Cezary Chybowski. – Spodziewam się jednak wyhamowania trendu wzrostowego, więc program powinien nadążyć za cenami, oczywiście w niektórych lokalizacjach.

Czas spłaty

Potrzeby wprowadzenia specjalnej oferty nie widzi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. – Deweloperzy nie będą się musieli dostosowywać do programu, bo popyt na mieszkania jest bardzo duży – podkreśla. – Nowe osiedla wyprzedają się na etapie dziury w ziemi. Zainteresowanie lokalami wzmacnia brak alternatywy dla lokowania oszczędności. Mieszkania wciąż będą atrakcyjne dla inwestorów i nawet niedawna kosmetyczna podwyżka stóp procentowych tego nie zmieni.

Wątpliwości budzi też czas spłaty kredytu ze wsparciem. Takiego zobowiązania nie można będzie zaciągnąć na krócej niż 15 lat.

– To długi okres. Jeśli powiększa się rodzina, to potrzeba większej przestrzeni – mówi Waldemar Wasiluk. – A w wieku np. 32 lat trudno myśleć, co będzie się robiło, mając 47 lat. Czy to mieszkanie, które kupujemy dziś, będzie odpowiednie za kilka czy kilkanaście lat? Ktoś, kto dziś kupi mieszkanie „z programu", za dziesięć lat może zacznie zarabiać więcej, ktoś będzie chciał mieć troje dzieci, a nie jedno, ktoś jeszcze będzie chciał zmienić miejsce do życia. Wybieranie mieszkania na minimum 15 lat jest pewnego rodzaju ograniczeniem. Średni kredyt hipoteczny w takich sytuacjach „żyje" od pięciu do siedmiu lat. Według mnie nie powinno to być więcej niż pięć lat.

W ocenie prezesa Wasiluka warto też zweryfikować limit wieku. – 40 lat to dziś często czas, kiedy ludzie decydują się na dzieci. Ta granica na całym świecie bardzo się przesuwa. Dlatego np. w przypadku trzeciego dziecka czy późnego macierzyństwa ten limit powinien być podniesiony albo całkowicie zniesiony – uważa prezes Victorii. Bo, jak podkreśla, tylko program oparty na realiach ma szansę rzeczywiście wspierać nabywców.

A Michał Melaniuk podsumowuje, że każdy pomysł, który ma na celu poprawę dostępności mieszkań, zasługuje na uwagę. - Z programu skorzysta wielu klientów, którzy mają już zdolność kredytową, ale jeszcze nie odłożyli wystarczających oszczędności na wkład własny. Będą mogli szybciej pozwolić sobie na zakup mieszkania - mówi. - To dotyczy szczególnie osób młodych i powiększających się rodzin. Nie wiemy jednak jeszcze, jak będzie wyglądać oferta kredytowa dla osób korzystających z programu i czy marża i koszty kredytu będą zbliżone do tych, na które mogą liczyć klienci z wkładem własnym w gotówce. Od tego może zależeć, czy gwarantowany kredyt będzie atrakcyjny dla kupujących.