Paweł Toński: Polski Ład uderza w sektor nieruchomości

Opinia partnera

Projekt przewiduje, że w spółce nieruchomościowej podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą być wyższe niż odpisy rachunkowe, i pomija fakt, że wiele takich podmiotów rachunkowo w ogóle nie dokonuje się amortyzacji, tylko rozpoznaje w wyniku zmiany wyceny wartości. W praktyce oznacza to, że spółki będą musiały rezygnować z prostszego raportowania rachunkowego opartego na wycenie (preferowanego np. przez banki) lub liczyć się z utratą kosztów podatkowych. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych fiskus proponuje wręcz całkowity zakaz rozpoznania w kosztach amortyzacji.

Brak pomocy w pandemii, utrudnienia po niej?

Branża nieruchomości komercyjnych została poważnie dotknięta w wyniku pandemii Covid-19. Centra handlowe odnotowały wyraźny spadek przychodów związany z przymusowymi zamknięciami i mniejszą liczbą odwiedzin. Dodatkowo regulacje rządowe bezpośrednio ingerowały w rozliczenia umów najmu, obniżając przychody właścicieli. Z powodu mniejszego ruchu ucierpiały hotele czy branża mieszkań na wynajem (turystyczny i długoterminowy). Także podmioty wynajmujące powierzchnię biurową żyją w zwiększonej niepewności wynikającej ze zmieniających się oczekiwań najemców i rosnącą popularnością trybu pracy zdalnej/hybrydowej.

Brak pomocy dla branży w kryzysie pandemicznym można uzasadniać koniecznością dzielenia ograniczonych zasobów. Niemniej dodatkowe utrudniające biznes regulacje martwią i dziwią.

W ostatnich latach można zauważyć stopniowe wprowadzanie zmian podatkowych wymierzonych w sektor nieruchomości. Niedawno wśród licznych kontrowersji wprowadzono podatek od przychodów od wynajmowanych budynków. Po wprowadzeniu urzędy miesiącami nie zwracały należnych podatnikom kwot zwrotu tego podatku, korzystając z luki, która uniemożliwiała domaganie się odsetek za taką zwłokę (luka, korzystna dla fiskusa, trwa do dziś).

W 2020 r. z kolei wprowadzono szereg obciążeń finansowych lub administracyjnych, tj. przypisanie spółkom charakteru płatnika podatku od zysku ze sprzedaży ich udziałów (spółki odpowiadają za transakcje, w których nie uczestniczą i za pieniądze, którymi nie dysponują), przekazywanie informacji o wspólnikach, informowanie o terminach zapłaty w transakcjach handlowych i inne.

W uzasadnieniu MF wskazuje, że wartość nieruchomości stale rośnie, więc nie ma potrzeby rozpoznawać kosztów. Cel amortyzacji jest inny (o czym niżej), ale i druga część tego uzasadnienia nie jest prawdą: wartości nieruchomości nie zawsze rosną. Przekonało się o tym m.in. wielu właścicieli nieruchomości biurowych na warszawskim Służewcu, handlowych w okresie pandemii czy obiektów źle zarządzanych. Na wartość wpływa wiele czynników, a wprowadzanie zmian, które bazują na dalece uproszczonym i jednostronnym postrzeganiu rynku, a także karzą właścicieli za ich wysiłki zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości, z pewnością nie zasługuje na aprobatę.

Niezależnie wzrost wartości nieruchomości nie ma wpływu na fakt, że wydatek na zakup został już poniesiony i generuje przychody. Amortyzacja podatkowa nie ma odzwierciedlić spadku wartości środka trwałego (nieruchomości), lecz fakt, że generuje ono przychody przez wiele lat, a zatem wydatek na nabycie powinien być rozłożony w czasie. Wprowadzenie proponowanych zmian będzie w praktyce oznaczać, że zakup nieruchomości – wydatek niezbędny do uzyskania przychodów z najmu – nie będzie rozpoznany z przychodami. W efekcie podatek dochodowy stanie się podatkiem... przychodowym, z niezmienioną, wysoką 19-proc. stawką.

Proponowana zmiana oznacza nierówne traktowanie podmiotów w zależności od wartości ich majątku (dotyczy w części nieruchomości o wartości ponad 10 mln zł) oraz sposobu prowadzenia działalności gospodarczej. Kuriozalne jest to, że kosztów nabycia nieruchomości nie będą mogły rozpoznać te podmioty, które używają jej bezpośrednio do generowania stałych przychodów (poprzez najem). Z kolei wszystkie podmioty, które nie zarabiają na wynajmie nieruchomości, a zatem tylko pośrednio używają ich do osiągania przychodów, prawo do odpisów amortyzacyjnych zachowają.

Dodatkową ciekawostką jest, że w zakresie wyłączenia amortyzacji mieszkań MF powołuje się na przepisy ustawy o PIT i szczególne rozwiązania przewidujące ułatwienia dla najmu i sprzedaży nieruchomości, które nie dotyczą CIT i inwestorów instytucjonalnych.

Primum non nocere?

Branża nieruchomości komercyjnych postrzegana jest jako kura, która w nieskończoność znosić będzie złote jajka. Trudno inaczej wytłumaczyć podnoszenie podatków (a za takie należy uznać utrudnienie lub zakaz rozpoznania kosztu amortyzacji) tylko w tej branży, które nie mają nic wspólnego z eliminowaniem niedozwolonych optymalizacji.