Inwestycje są coraz droższe. Szybują ceny materiałów budowlanych, robocizna też nie tanieje. – Z raportu GUS wynika, że w czerwcu wyższe niż w maju były ceny wszystkich analizowanych robót budowlano-montażowych – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom. – Najbardziej zdrożało wykonanie instalacji centralnego ogrzewania, podłóg i posadzek, malowanie, roboty z gipsu i prefabrykatów gipsowych, wykonanie instalacji kanalizacyjnych i opraw oświetleniowych. Jako deweloper bacznie obserwujemy te zmiany, ale trzeba pamiętać, że już po podpisaniu kontraktu ryzyko wzrostu cen bierze na siebie wykonawca. W trudnych sytuacjach nie zostawiamy jednak parterów samych, wszystkim nam zależy na sukcesie inwestycji – dodaje.

Zapewnia, że jeśli na rynku widać niepokojące zjawiska, które mogłyby wpłynąć na ceny, to jest to uwzględniane w kontrakcie z wykonawcą.

Prawo i praktyka

Waldemar Wasiluk mówi też o deficycie wykwalifikowanych pracowników. – Proces ich poszukiwania, nawet jeśli leży po stronie generalnego wykonawcy, znacznie podnosi koszty pracy. Jeśli do tego dołożymy rosnące stawki za robociznę i coraz wyższy koszt materiałów – np. cena stali zbrojeniowej w ciągu roku wzrosła o niemal 100 proc., z 2,2 tys. zł do 4,2 tys. zł za tonę, to mamy może nie pełny, ale istotny obraz tego, co wpływa na ceny mieszkań – tłumaczy.

Na skokowy wzrost cen materiałów zwraca też uwagę Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska i prezes Polnordu. – Nie wpłynął on jednak na mechanizm podpisywania nowych kontraktów z wykonawcami – zauważa. – Wynagrodzenia są ryczałtowe, stawki ustalane na podstawie aktualnych cen, a ryzyko ewentualnego wzrostu ponosi wykonawca. Oczywiście, zdarzają się również spadki cen materiałów. Ewentualne oszczędności także trafiają do kieszeni wykonawcy.

Tak wygląda to z perspektywy prawnej i kontraktowej. Prezes Melaniuk przyznaje, że bywa tak, iż deweloper, mając na uwadze dobre relacje z partnerami, bierze na siebie część ryzyka związanego ze wzrostem cen. – Staramy się partycypować w dodatkowych kosztach i wspomóc naszych wykonawców – podkreśla. – Intensywny wzrost cen materiałów jest m.in. skutkiem pandemii, która spowodowała opóźnienia w produkcji i transporcie. Tymczasem bardzo wzrósł popyt na nowe mieszkania. Mała dostępność materiałów w zestawieniu z dużą aktywnością na rynku deweloperskim spowodowała gwałtowny wzrost cen. Teraz jednak ceny popularnych materiałów, jak stal, beton i cegła, się ustabilizowały.

Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, ocenia, że podwyżki cen materiałów napędzą wzrost kosztów prowadzenia inwestycji o 10–12 proc. – W naszym przypadku podwyżki cen materiałów budowlanych nie będą miały istotnego przełożenia na wyniki w najbliższych kwartałach. Nie uderzą też w rentowność realizowanych już inwestycji – mówi prezes Juroszek. – Budowy przekroczyły bowiem etap konstrukcji. Mieliśmy już zgromadzone materiały. Najbardziej dotkliwy wzrost cen stali nas nie dotyczy. Efekt wyższych kosztów surowców nie ominie nas jednak w nowo rozpoczynanych inwestycjach.

Prezes Atalu podkreśla, że proces deweloperski jest złożony, długotrwały, z wieloma zależnościami. – Jest narażony na wiele zmian, w tym wahania kosztów. To wymaga od deweloperów przemyślanych działań i dalekowzrocznego planowania – mówi. – Skokowe podwyżki cen niektórych materiałów i surowców sprawiają, że na etapie kosztorysowania inwestycji nie da się dokładnie przewidzieć jej wartości i cen. Taka niestabilność i niepewność negatywnie odbijają się na rynku budowlanym.

Wielu deweloperów, aby zaoszczędzić, przejmuje dziś obowiązki generalnych wykonawców, na co zwraca uwagę Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

– Pakietowanie robót budowlanych i kontraktowanie ich samodzielnie pozwala ograniczyć koszty budowy. Wymaga to większego zaangażowania i nie jest tak komfortowe jak zlecenie robót generalnemu wykonawcy, z którym umawia się na sztywną cenę budowy – mówi. – W przypadku generalnego wykonawcy deweloper zrzuca z siebie większość ryzyka. Umowy mogą zawierać klauzule waloryzacyjne, a gdyby nawet ich nie zawierały, to w normalnych warunkach biznesowych, gdy mamy drastyczny wzrost kosztów budowy, dochodzi do negocjacji pomiędzy wykonawcą a deweloperem, któremu zależy, aby mieszkania oddać w terminie. Nie chce przecież upadłości generalnego wykonawcy.

Dodaje, że deweloperzy coraz śmielej romansują też z prefabrykacją, która ogranicza ryzyko rosnących cen. – Produkując elementy w warunkach fabrycznych, ogranicza się straty materiałowe i koszty robocizny, wyraźnie skraca się też czas budowy – tłumaczy.

Ustalanie cennika

Jak w takiej sytuacji ustala się ceny mieszkań? – Ustala je rynek, nie deweloperzy. Nie kalkulujemy „na zapas" – podkreśla Waldemar Wasiluk. – Opieramy się na rzetelnej wycenie. Ufamy, że w generalnym wykonawcy mamy mądrego i solidnego partnera, analizujemy warunki umowy i uwzględniamy realia rynkowe.

A Atal, jak mówi prezes Juroszek, dopasowuje poziom cen do lokalizacji i standardu mieszkań. – Wyniki sprzedaży udowadniają, że poziom ten jest akceptowalny przez klientów – twierdzi. – Nic też nie wskazuje, że kolejne osiedla będziemy budowali taniej. Wręcz przeciwnie, branża stoi przed wyzwaniem kolejnych kosztotwórczych czynników. To m.in. nowe, bardziej rygorystyczne standardy energetyczne budynków i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Cen na wyrost nie ustala też Cordia. - Podwyżki cen materiałów budowlanych, które znacznie przewyższają skalę inflacji, w oczywisty sposób warunkują koszty budowy i mogą napędzać dalszy wzrost cen lokali na rynku pierwotnym – mówi Michał Melaniuk. - Nie ustalamy jednak cen mieszkań z zapasem. Obserwujemy rynek i aktualizujemy ceny w czasie sprzedaży w celu bilansowania na bieżąco ponoszonych kosztów.

Bartosz Turek komentuje, że ceny mieszkań zależą przede wszystkim od gry podaży i popytu. – Zmiana kosztów budowy jest tu niejako obok, jest czynnikiem bardziej pośrednim niż bezpośrednim – mówi. – Deweloper może oczywiście zaproponować wyższe ceny mieszkań, antycypując wzrost kosztów budowy. Jeśli klienci uznają ceny za nierynkowe, to firmie nie uda się lokali sprzedać.