Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozytywna decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Brak kolizji z istniejącą zabudową
Od dawna problemy stwarza pojęcie kontynuacji funkcji. Czyli, przy wyżej wymienionej analizie trzeba sprawdzić, że sąsiednia zabudowa z punktu widzenia określonych kryteriów jest zbliżona do planowanej inwestycji. Problemem bywa określenie tego, o jakie konkretnie kryteria tutaj chodzi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 20 marca 2018 r. (II SA/Łd 67/18, Legalis) wskazał, że kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym.
Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Można tu dodać, że rozstrzyganie wątpliwości na korzyść właściciela nie powinno być absolutyzowane. Kluczową wartością w planowaniu przestrzennym pozostaje bowiem ład przestrzenny. Jej wdrażanie prowadzi raczej do ograniczania niż rozszerzania nowej zabudowy.
Zasada dobrego sąsiedztwa
Wątpliwości budzi również pojęcie „działki sąsiedniej". Chodzi tu o działki, które mogą być brane pod uwagę jako punkt odniesienia w ramach wyżej wymienionej analizy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 5 kwietnia 2018 r. (II SA/Łd 951/17, Legalis) uznał, że przy analizie ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia „działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi.
Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia „działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdzie przez „dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
