Wspólnicy wnieśli do spółki z o.o. aport w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionego na działce budynku. Ci wspólnicy nabyli nieruchomość od właścicieli, którzy korzystali z ulg w nabyciu praw własności w ramach tzw. mienia zabużańskiego. Czy spółce przysługuje prawo przekształcenia użytkowania wieczystego we własność?
– pyta czytelnik DOBREJ FIRMY.
Osoba prawna (a więc np. spółka z o.o.) może żądać przekształcenia w ściśle określonych okolicznościach. Po pierwsze, musi chodzić o nieruchomość rolną albo zabudowaną na cele mieszkaniowe, zabudowaną garażami albo przeznaczoną pod tego rodzaju zabudowę. Po drugie, z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić jedynie osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Jak warunki te mają się do sytuacji opisanej przez czytelnika? Z prawnego punktu widzenia użytkownikiem wieczystym jest w opisanej sytuacji spółka, a nie wspólnicy, którzy wnieśli użytkowanie aportem. Problemy mogą być tu przynajmniej dwa.
Przede wszystkim należałoby się zastanowić, czy wystarczy, że spółka jest właścicielem budynku (a więc i lokali), czy też konieczne jest prawne wyodrębnienie własności tych lokali. Przepisy przekształceniowe nie określają, jak rozumieć pojęcie lokalu. Posługuje się tym pojęciem ustawa o własności lokali. Według niej lokal to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Aby nie ryzykować, spółka powinna wyodrębnić własność lokalu. Może to zrobić jednostronnym oświadczeniem woli. Wymaga ono zachowania formy aktu notarialnego. Wydaje się, że w opisanej sytuacji wystarczy, że wyodrębniona została własność jednego lokalu.
Innym problemem, który należy rozważyć, jest to, czy jedyny użytkownik wieczysty mieści się w pojęciu „osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali”. Celem ustawy było objęcie nią przede wszystkim osób fizycznych, w tym mieszkających w budynkach wielorodzinnych. Niewykluczony jest zatem i taki pogląd, że właścicieli lokali musi być przynajmniej kilku.
