Co zrobić, gdy spółdzielnia przestaje istnieć

Nie ma co się bać upadłości spółdzielni. Trzeba tylko odpowiednio wcześnie zadbać o własne interesy.

O upadłości mówią dwa przepisy: art. 54

1

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

(dalej: usm) oraz art. 86

prawa upadłościowego

. Ten drugi stanowi, że w razie upadłości spółdzielni stosuje się usm i że można przy wykorzystaniu jej przepisów przekształcić prawa do lokali w prawo mocniejsze, czyli własność.

– Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje spółdzielcom roszczenie o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność. Dotyczy to zarówno posiadaczy mieszkań lokatorskich, jak i własnościowych, a także najemców dawnych lokali zakładowych.

– Trzeba pamiętać o jednym – wyjaśnia Piotr Zimmerman, radca prawny w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy, specjalista prawa upadłościowego. – Spółdzielca może skorzystać z roszczenia o przekształcenie tylko wtedy, gdy złoży wniosek w tej sprawie do syndyka. Bez niego syndyk nic nie zrobi. Nie musi nawet informować spółdzielców o przysługujących im prawach.

Z roszczenia nie da się skorzystać, gdy syndyk sprzeda już nieruchomość osobom trzecim. Dlatego trzeba wniosek składać szybko. Spółdzielca musi też spełnić wszystkie warunki, jakie stawia usm przy przekształceniu. Nieznajomość przepisów może zaszkodzić przede wszystkim spółdzielcom z lokatorskim prawem. Pół biedy, jeżeli budynek przejmie inna spółdzielnia. Wtedy dalej będzie im przysługiwało lokatorskie prawo. Gorzej, gdy syndyk sprzeda dom innemu niż spółdzielnia podmiotowi.

– W takiej sytuacji – wyjaśnia Piotr Zimmerman – lokatorskie prawo przekształci się w najem. To jednak nie wszystko. Istnieje też niebezpieczeństwo, że świeżo upieczony najemca nigdy nie odzyska wkładu mieszkaniowego, który wpłacił, gdy spółdzielnia przydzielała mu przed laty lokal. Prawo traktuje go na równi z innymi wierzycielami spółdzielni. Jak oni musi czekać na zaspokojenie swoich roszczeń.

Całkowicie osobną grupą spółdzielców są natomiast ci z lokatorskimi mieszkaniami wybudowanymi ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Tym osobom nie przysługuje prawo do przekształcenia ani w formie roszczenia, ani z mocy przepisów. Po sprzedaży stają się najemcami, chyba że ich budynek trafi do innej spółdzielni. Wtedy zachowają lokatorskie prawo.

Spółdzielcy z własnościowym prawem mają wybór. Mogą skorzystać z roszczenia, a jeżeli tego nie zrobią, to i tak ich prawo zostanie – ale już z mocy samych przepisów – przekształcone w odrębną własność. Gdy ich blok kupi inna spółdzielnia, dalej będą mieli prawo własnościowe do mieszkania. Także najemcy mają roszczenie o przekształcenie prawa do mieszkania we własność lub o ustanowienie własnościowego prawa. Ale nie wszyscy.

Roszczenie to przysługuje zajmującym lokale w dawnych budynkach zakładowych, które przekazały spółdzielni przedsiębiorstwa państwowe lub inne podmioty państwowe. Jeżeli z niego nie skorzystają, nadal będzie im przysługiwał najem. W najgorszej sytuacji są osoby, które mają tzw. ekspektatywy, czyli ci, którym spółdzielnia dopiero budowała mieszkania i nie dokonała ich przydziału. Przepisy nic na ich temat nie mówią. Nie mają oni szans na mieszkanie, nawet jeżeli już je wybudowano. Wyjątkiem byłoby zawarcie porozumienia ze spółdzielnią i innymi wierzycielami w drodze układu (gdy upadłość spółdzielni ogłoszono z możliwością zawarcia układu), albo też gdyby syndyk w upadłości likwidacyjnej zdecydował się na wykonanie umów wzajemnych łączących spółdzielnie z nabywcami mieszkań. W każdym wypadku muszą się liczyć z koniecznością pokrycia kosztów dokończenia budowy, a także zaspokojenia pozostałych wierzycieli.

– Jeśli nie dojdzie do zawarcia układu lub porozumienia w sprawie wykonania umów wzajemnych, niedoszli nabywcy mieszkań mogą jedynie żądać zaspokojenia swoich roszczeń z masy upadłościowej – wyjaśnia mecenas Zimmerman.Upadłości nie muszą się natomiast bać właściciele lokali wyodrębnionych. Ich lokale nigdy nie wejdą do masy upadłościowej spółdzielni, pozostaną odrębnym przedmiotem własności.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że posiadacz lokalu lokatorskiego lub własnościowego może go wykupić, pod warunkiem że:

- nie zalega w opłatach za mieszkanie, a jeżeli ma takie długi, musi je spłacić,