Odpowiadasz za długi poprzedniego właściciela

Małgorzata Zamorska - radca prawny z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Michał Brach - aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

Rz: Czytelnik ma upatrzone mieszkanie, które chce kupić. Nie sprzedaje go jednak osoba prywatna, lecz firma. Kto z jej przedstawicieli ma prawo podpisać umowę sprzedaży?

Małgorzata Zamorska, Michał Brach:

Przed podpisaniem umowy należy zajrzeć do aktualnego odpisu spółki z Krajowego Rejestru Sądowego, do rubryki, gdzie są wpisane osoby upoważnione do reprezentacji spółki. Przede wszystkim chodzi tu o członków zarządu. Jeżeli do KRS wpisanych jest więcej niż jeden członek zarządu, należy sprawdzić, jak w rejestrze określony został sposób reprezentacji spółki. Członkowie zarządu wieloosobowego mogą bowiem działać samodzielnie, ale do podejmowania decyzji może też być konieczne ich współdziałanie.

Jak długo ważny jest odpis z KRS, na podstawie którego należy ustalić dane sprzedającego nieruchomość?

Panuje dość powszechne przekonanie, że odpis z KRS jest ważny przez trzy miesiące. Jest jednak błędne. Otóż odpis z KRS stwierdza stan wpisów dotyczących spółki w rejestrze na dzień i godzinę jego wydania. Teoretycznie może się okazać, że już chwilę po odebraniu odpisu nastąpi jakiś nowy wpis. Wówczas odpis stanie się nieaktualny i decydować będą dane wpisane w rejestrze, nie zaś te, które znajdą się w odpisie. Dlatego warto opierać się na odpisach jak najświeższych. Im krótszy czas pomiędzy wydaniem odpisu a podpisaniem umowy w oparciu o ten odpis, tym mniejsze ryzyko, że dane zawarte w odpisie uległy zmianie. Najbezpieczniej byłoby wybrać odpis z KRS na dzień przed podpisaniem umowy.

A jeśli dane w KRS okażą się nieaktualne?

Jeżeli w składzie zarządu zaszła zmiana, lecz przed zawarciem umowy nie została ona jeszcze uwidoczniona w rejestrze, to należy pamiętać, że wszelkie zmiany – jak np. odwołanie czy powołanie członka zarządu spółki – są skuteczne już z chwilą podjęcia uchwały. W przypadku, gdy do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości stanie osoba, która nie jest jeszcze wpisana do rejestru, lecz została powołana na członka zarządu, to powinniśmy obowiązkowo zażądać uchwały, na podstawie której osoba ta została powołana na członka zarządu. Jednak mimo przedłożenia takiej uchwały podpisywanie umowy z taką osobą może się okazać dość ryzykowne w odniesieniu do spółki z o.o., dlatego że uchwała w tym przypadku ma zwykłą formę pisemną, a zatem łatwo jest ją podrobić. Gdy sprzedającym jest spółka akcyjna, ryzyko ew. nieautentyczności dokumentu jest minimalne, ponieważ uchwała w tej sytuacji powinna mieć formę notarialną.

Na co trzeba być wyczulonym, gdy nieruchomość chce nam sprzedać pełnomocnik?

Może się zdarzyć, że spółkę będą reprezentować prokurenci lub pełnomocnicy. Prokurenci również wpisywani są do KRS. Jednakże upoważnienie wynikające z prokury nie uprawnia prokurenta do zbycia w imieniu firmy nieruchomości. Prokurent może działać w tym zakresie jedynie, jeżeli zostanie mu udzielone dodatkowe pełnomocnictwo do zbycia nieruchomości. Pełnomocnictwo takie powinno być bezwzględnie sporządzone w formie aktu notarialnego.

Spółka może również działać przez pełnomocnika, który nie jest ani prokurentem, ani członkiem zarządu. Pełnomocnictwo, podobnie jak w przypadku prokurenta, jest ważne jedynie, jeżeli zostanie udzielone w formie aktu notarialnego. Należy zwrócić szczególną uwagę, aby była to właśnie forma aktu notarialnego, nie zaś tylko podpisy notarialnie poświadczone.

Czy spółka powinna przedłożyć jakieś dodatkowe dokumenty przy podpisaniu umowy, których brak spowoduje jej nieważność?

W większości wypadków będzie to zgoda wspólników na zbycie nieruchomości. Powinna ona zostać wyrażona w stosownej uchwale wspólników w przypadku spółki z o.o. lub walnego zgromadzenia w odniesieniu do spółek akcyjnych. Brak takiej uchwały powodował będzie nieważność umowy sprzedaży nieruchomości.

Na jakie dokumenty powinniśmy jeszcze zwrócić szczególną uwagę przy transakcji?

Podobnie jak w każdym innym wypadku zakupu nieruchomości powinniśmy dysponować wypisem z księgi wieczystej, wypisem z ewidencji gruntów oraz wyciągiem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeśli oczywiście taki plan istnieje. Również w sytuacji, gdy sprzedającym jest spółka, powinniśmy sprawdzić, czy nieruchomość nie jest w jakikolwiek sposób obciążona lub czy nie ma żadnych wzmianek o złożonych wnioskach. Pamiętajmy, że wpis obciążenia w księdze wieczystej będzie miał skutek wsteczny od chwili złożenia wniosku. Ponadto w przypadku tychże dokumentów powinniśmy zwracać szczególną uwagę na aktualność zawartych tam danych. Otóż rzeczą nagminną jest, że spółki, dokonując różnych zmian, jak np. zmiana nazwy czy siedziby, nie aktualizują tych danych w księdze wieczystej i ewidencji gruntów. Jeżeli się okaże, że istnieją rozbieżności pomiędzy aktualnymi danymi spółki a danymi, które wpisane są w księdze wieczystej bądź ewidencji gruntów, powinniśmy zażądać przedłożenia odpowiednich uchwał, na mocy których zmiany te zostały dokonane, oraz pełnego odpisu spółki z KRS, aby prześledzić historię tych zmian. Dokumenty te będą potrzebne przy wpisie nowego właściciela do księgi wieczystej celem wykazania, że nabył on nieruchomość od właściciela.

Innym rozwiązaniem może być zażądanie od spółki dokonania uprzedniej aktualizacji wszelkich wpisów w księdze wieczystej i ewidencji gruntów. To rozwiązanie wydaje się być bardziej bezpieczne i wygodne. Pozwoli nam ono uniknąć później jakichkolwiek wątpliwości, że spółka, z którą podpisaliśmy umowę, i ta, która jest wpisana w księdze wieczystej, to wciąż ten sam podmiot, który jedynie zmienił nazwę, siedzibę lub ewentualnie inne dane.

Jeżeli działka, którą chcemy kupić od firmy, była przez nią wykorzystywana na cele przemysłowe, to kto będzie odpowiadał za ewentualne zanieczyszczenia gleby?

Odpowiedzialność taka obciąża aktualnego właściciela, czyli nabywcę nieruchomości. W takiej sytuacji powinniśmy zlecić odpowiednie badania geotechniczne np. na obecność materiałów ropopochodnych czy też metali ciężkich. Gdy tego zaniechamy, to może nas później spotkać przykra niespodzianka. Mało tego, że zanieczyszczenia takie zmniejszają wartość gruntu, to na dodatek na nowym właścicielu ciążył będzie szereg obowiązków wynikających z prawa ochrony środowiska, które mogą okazać się bardzo kosztowne (np. wymiana gleby).Warto też zawrzeć w umowie sprzedaży wyraźne oświadczenie spółki, że gleba jest wolna od zanieczyszczeń i że spółka ponosić będzie odpowiedzialność wobec nabywcy, na wypadek gdyby takie zanieczyszczenia się ujawniły. Pozwoli to na dochodzenie wobec spółki roszczeń wynikających z poniesionych kosztów w związku z zanieczyszczeniami gruntu.

Czy kupujący nieruchomość będzie odpowiedzialny za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela

- Praktycznie nabywca każdej nieruchomości odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie ze zbywcą za powstałe do dnia nabycia nieruchomości zaległości podatkowe związane z prowadzoną przez sprzedającego działalnością gospodarczą.

- Mogą to być m.in. zaległości w podatkach, opłacie za użytkowanie wieczyste, ale także należnościach z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne.