Zanim podpiszesz umowę, sprawdź czynsz

Pytanie o wysokość czynszu nierzadko pojawia się dopiero wtedy, gdy potencjalny nabywca zaakceptuje cenę, lokalizację i stan techniczny lokalu. A to trochę za późno, jak zauważa Joanna Lebiedź z biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź. Miesięczny czynsz może bowiem wynosić zarówno 200, jak i 500 czy też 1,5 tys. zł, co w skali roku daje sporą różnicę, zwłaszcza jeśli kupujemy lokum na kredyt.

[srodtytul]Różne stawki[/srodtytul]

Szukając ofert na rynku wtórnym, od razu powinniśmy upewnić się, ile będzie kosztować eksploatacja lokalu. Wysokość opłat zależy m.in. od liczby lokatorów w mieszkaniu, jego metrażu oraz od stanu technicznego budynku, a także od operatywności wspólnoty.

– Czasem zmiana właściciela budynku może pociągnąć za sobą zmiany wysokości czynszu, ale to przeważnie wiąże się z inwestycjami w budynek. Konserwacje i drobne naprawy wymagają także pewnych nakładów, bez nich klatka schodowa czy instalacje popadają w ruinę, co po pewnym czasie generuje jeszcze większe nakłady – opowiada Joanna Lebiedź.

Miesięczne opłaty eksploatacyjne będą nas więc kosztować co najmniej 5 – 5,5 zł za mkw. Nie można jednak mówić o jednym poziomie tych stawek, bo miesięczny wydatek rzędu 10 zł za mkw. czy wyższy również nie jest rzadkością. Np. za 70-metrowe mieszkanie na Gocławiu, w którym żyją trzy osoby, płaci się ok. 400 zł miesięcznie, podczas gdy w nowym apartamentowcu na Żoliborzu miesięczny czynsz za 50-metrowe lokum zamieszkane przez dwie osoby wynosi 800 zł.

– Najniższy czynsz znajdziemy w nowych blokach zarządzanych przez wspólnotę lub takich budynkach, które miały już wykonane wszelkie prace remontowe, gdyż wówczas koszty związane z funduszem remontowym są znacznie niższe. Natomiast najwyższe czynsze są przeważnie w starych kamienicach, nawet tych zarządzanych przez wspólnoty, ale w których dawno nie były wykonywane prace remontowe – tłumaczy Piotr Wieszczyk z firmy Maxon Nieruchomości.

[srodtytul]Nieoczekiwane podwyżki[/srodtytul]

Znacznie trudniej jest ustalić rzeczywistą wysokość kosztów eksploatacji w lokum kupowanym od dewelopera. Teoretycznie takie informacje klient powinien uzyskać od sprzedawcy.

– Deweloper może podać przykładowe kalkulacje na podstawie poprzednich inwestycji. Często w umowie zastrzega sobie prawo do zarządzania budynkiem, więc powinien przekazać też informację na temat kosztów zarządzania – twierdzi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Średnio stawki czynszowe w nowych budynkach kształtują się na poziomie 8 – 9 zł za mkw. miesięcznie, co oznacza, że np. za 25-metrową kawalerkę będziemy płacić co najmniej 200 zł co miesiąc. Do tego trzeba liczyć się z opłatami za miejsce postojowe czy piwnicę. Jak jednak zauważa Joanna Iwanowska, przedstawicielka agencji Polanowscy Nieruchomości, klienta mogą czekać przykre niespodzianki, czyli nieoczekiwane podwyżki, gdy początkowo sam deweloper administruje osiedlem czy budynkiem. – Dopiero, gdy zawiąże się wspólnota mieszkaniowa, następuje stabilizacja wysokości opłat czynszowych – mówi Iwanowska.

Jak podkreśla Marcin Jańczuk, informacja na temat wysokości kosztów eksploatacji jest szczególnie ważna dla osoby, która dokonuje transakcji w celach inwestycyjnych. – W niektórych warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych, w blokach z wielkiej płyty, czynsz jest o wiele wyższy niż w przypadku sąsiednich nowych budynków. Wiele osób jednak zupełnie nie zwraca uwagi na wysokość tych opłat, a później przychodzi im płacić nawet 1 tys. zł za nieduże, trzypokojowe M w 10-piętrowym bloku – tłumaczy Marcin Jańczuk.