Kupując mieszkanie, zastanów się, czy będziesz mógł je odsprzedać

[b]RZ: Na co zwracałby pan szczególną uwagę, wybierając dziś nowe mieszkanie?[/b]

[b]Łukasz Wysocki, firma doradcza FYI SC RE Independent Consultants:[/b] Na etapie wyboru najważniejsze jest dopasowanie mieszkania do potrzeb, a w przyszłości – o czym z racji długiej perspektywy czasowej wielu kupujących zapomina – możliwość odsprzedania lokalu w miarę szybko za dobre pieniądze.

Kupując od dewelopera, należałoby sprawdzić jego wiarygodność i sumienność, choć i dobra opinia o firmie nie daje gwarancji sukcesu, czego dowodem jest np. krakowski Leopard, który zrealizował kilka dobrych projektów, a m.in. przy Wierzbowej popadł w tarapaty i oczywiście ogłosił upadłość.

[b]Jak oceniać samo mieszkanie?[/b]

Przy zakupie lokalu w gotowym, częściowo zamieszkanym budynku warto kilkakrotnie przyjrzeć się mu zarówno w świetle dziennym, jak i nocnym, zwrócić uwagę na widok z okna i naświetlenie. Warto również zapytać sąsiadów o warunki i jakość mieszkania, pokręcić się po osiedlu, popytać o bezpieczeństwo okolicy.

Do ważnych czynników należy zaliczyć również stopień rozwoju okolicy – komunikację, bezpośrednie i pośrednie sąsiedztwo, planowaną rozbudowę sieci dróg. Warto to sprawdzić, aby nie doszło do sytuacji, gdy pod naszym oknem powstanie przystanek autobusowy na sześciopasmowej drodze doprowadzającej ruch do dużego osiedla. Po kilkuletniej modzie, gdy około 60 – 70 proc. oferowanych do sprzedaży mieszkań miało aneksy, wraca zainteresowanie mieszkaniami z kuchniami posiadającymi okno, ale pozwalającymi na częściowe lub całkowite otwarcie na salon. Wielu kupujących nie zwraca uwagi na wymiary poszczególnych pomieszczeń, a po kupnie okazuje się, że nie da się w sypialni wstawić łóżka, a salon nie ma miejsca ani na kanapę, ani na wygodne postawienie telewizora. Dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy architekta wnętrz, któremu powiemy o naszych potrzebach, a on postara się narysować to w naszym przyszłym „M”.

[b]O co pytać dewelopera, jak analizować projekt, gdy kupujemy mieszkanie w bardzo wczesnej fazie budowy?[/b]

Pozwolenia, patrzmy na pozwolenia! Nie tylko na budowę, ale również na przyłącza, sieci i media. Znamy przykłady, gdy deweloper wzniósł budynek zgodnie z pozwoleniem, a potem powiedział, że „zapomniał” o mediach i drodze, konsekwencją było to, że gotowy budynek stał bez możliwości zamieszkania w nim prawie 1,5 roku, a opóźnienia w stosunku do terminów z umów wyniosły ponad dwa lata!

Ważnymi czynnikami są też prognozowany czynsz i opłaty za utrzymanie osiedla i mieszkania. Umowa, im bardziej szczegółowa i precyzyjna, tym lepiej. Powinna regulować m.in. odstępstwa od metrażu, terminów robót, charakter odbiorów, wyjaśniać, co kryje się pod terminem „ukończenie inwestycji” i czy oznacza to jednoczesne przekazanie lokalu.

Warto również ustalić sposób zgłaszania i naprawy usterek, o ile wcześniej deweloper miał jakieś dokonania. Pytajmy też o plany względem okolicy i sąsiedztwa. Poprośmy o komplet dokumentów związanych z samym deweloperem i nieruchomością (dokumenty rejestrowe firmy, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, księgę wieczystą). I czytajmy umowy, nie śpieszmy się nadmiernie. Warto poprosić znajomych czy też specjalistę o sprawdzenie umowy, bo taka osoba nie jest obarczona ciężarem emocjonalnym przy podejmowaniu takiej decyzji.

[b]

A kiedy decydujemy się na mieszkanie już gotowe, ale w budynku, w którym deweloper ma wiele niesprzedanych lokali – kiedy taka transakcja będzie bezpieczna?[/b]

Nie widzę tu powodów do niepokoju, o ile w umowie jest precyzyjnie określone, że za utrzymanie części wspólnych ponosi koszty deweloper, partycypuje w naprawach, remontach itp. Jedynym znakiem zapytania będzie to, jak nam się będzie mieszkało w budynku, w którym jest dość pusto i nad wyraz cicho.

Zadajmy sobie również pytanie, dlaczego akurat ta inwestycja nie cieszyła się do tej pory powodzeniem. Sprawdźmy stan techniczny gotowego lokalu, czy nie posiada on ukrytych wad bądź rozwiązań, które znacznie utrudnią nam funkcjonowanie, a których na tym etapie nie da się zmienić.

[b]Czy zgadza się pan z twierdzeniem, że kupno mieszkania na rynku wtórnym jest bezpieczniejsze niż od dewelopera?[/b]

Zasadniczo na obu rynkach można spotkać nieuczciwych sprzedających, ukrywających mankamenty mieszkania. Jednak nie widzę szczególnych powodów do wyróżnienia któregoś z rynków i niebezpieczeństwa większego niż na innym.

Ryzyko upadłości dewelopera oczywiście istnieje, ale odpowiednia umowa, zabezpieczenia, system wpłat i zapisy w umowie są w stanie zminimalizować to ryzyko. Oczywiście towaru na rynku wtórnym możemy dotknąć, ale musimy równie starannie sprawdzić jego stan prawny i rozważyć wszystkie za i przeciw. Transakcja z deweloperem jest obarczona ryzykiem odłożonego w czasie otrzymania zamówionego towaru. To trochę tak jak z zakupem samochodu: nie znamy pełnej historii używanego, a zamawiając nowy u dilera z odbiorem za trzy miesiące, nie mamy 100 proc. gwarancji, że będzie on zgodny z opisem.

[b]Co stanie się z cenami mieszkań w tym roku – na obu rynkach?[/b]

W zależności od lokalizacji, segmentu, standardu, jakości oferowanych mieszkań można się spodziewać różnych reakcji na sytuację, jaka miała miejsce w minionym roku.

Miniony rok to na początku prawie zerowa sprzedaż, a na zakończenie zachwyty nad dobrymi wynikami w ostatnich miesiącach.

Dobrze zaprojektowane mieszkania, w miarę dobrych lokalizacjach, o powierzchniach: jeden pokój – 35 mkw.; dwa – 50 mkw.; trzy – 65 mkw. – znajdowały i znajdują nabywców, o ile oczywiście nie były przeszacowane na starcie.

Inwestycje znajdujące się na etapie realizacji z zaawansowaniem na poziomie 30 – 40 proc. sprzedają się dobrze. Wśród gotowych mieszkań na rynku pierwotnym zostały już praktycznie najsłabsze mieszkania – np. 120-metrowe trzy pokoje z trzema oknami lub lokale drastycznie przeszacowane – np. 10 – 14 tys. zł za mkw. w przeciętnych lokalizacjach.

Wtórny rynek to z kolei dwie skrajności. Znam oferty, gdzie właściciele wystawiali mieszkanie o powierzchni 77 mkw. za 1,7 mln zł, by po trzech miesiącach zmniejszyć jego cenę do 950 tys. zł, przy realnej wartości 750 tys. zł. To dowód na nieznajomość rynku i uwielbienie dla swojego mieszkania. Nie ma jednak szans, by doszło w tym wypadku do transakcji.

Podchodząc poważnie do sprzedaży, czyli wystawiając mieszkanie w cenie adekwatnej do lokalizacji i standardu, znajdziemy nabywcę w ciągu dwóch – czterech miesięcy. Jeśli się nie uda, to należy się zastanowić nad obniżeniem ceny.

[b]Czy zatem to już dobra pora na kupowanie mieszkań?[/b]

Moim zdaniem dobry czas na kupno atrakcyjnego i gotowego lub prawie gotowego mieszkania o dobrym rozkładzie prawdopodobnie już minął. Aktualnie można wybierać w lokalach oddawanych na koniec 2010 lub początek 2011 roku.

[b]Czy zachęcałby pan do korzystania z rachunku powierniczego deweloperów i ich klientów? Jak taka regulacja ustawowa zmieniłaby rynek?[/b]