Wielka płyta kupowana tylko na parę lat

Choć ich atutem są bardzo dobre adresy, to większość klientów traktuje wielkopłytowe lokale jako przejściowe, na cztery – sześć lat.

– W tym roku takie mieszkania są przedmiotem co czwartej naszej transakcji – mówi Marcin Jańczuk z agencji Nieruchomości Metrohouse. – Powodem jest cena. Większość takich ofert została sprzedana za 6 – 6,5 tys. zł za mkw., choć można znaleźć i takie w granicach 5,5 tys. zł, podczas gdy średnia cena mkw. w tegorocznych transakcjach na rynku wtórnym to prawie 7,8 tys. zł – tłumaczy.

Jacek Kriese, szef stołecznej agencji Okazja, dodaje, że mieszkania wielkopłytowe są i będą popularne, bo nie sposób ignorować ponad połowy adresów w Warszawie.

– Sporna pozostaje jedynie cena tych lokali. Jeżeli w okolicy wzniesiono również bloki w innych technologiach, np. z cegły czy ramy H, to mieszkania z prefabrykatów są z reguły tańsze o 5 – 25 proc. – szacuje Jacek Kriese. Z jego obserwacji wynika, że co najwyżej jeden klient na trzech twardo odrzuca oferty z wcześniejszych dekad.

Jacek Kriese zauważa, że dziś nierzadko mamy jednak do czynienia z nagonką na wielką płytę. Przykładem, jak mówi, jest rozdmuchana do absurdalnych rozmiarów „katastrofa budowlana” w bloku przy ul. Klaudyny.

– W rzeczywistości chodziło o pęknięcia na źle zbudowanej ściance działowej jednego z mieszkań, a blok ten zbudowano w technologii rama H z użyciem cegły dziurawki – opowiada Jacek Kriese. – Mieszkanie w tym właśnie bloku o powierzchni 61,2 mkw. znalazło ostatnio nabywcę, który wyłożył 445 tys. zł (7,271 zł za mkw.), czyli więcej, niż wynosi oficjalna średnia rynkowa – dodaje.

[srodtytul]Mniejsze negocjacje[/srodtytul]

Marcin Jańczuk zauważa, że największe obniżki wielka płyta odnotowała w pierwszej połowie 2009 r. – Wtedy to w stosunku do analogicznego okresu 2008 r. można było znaleźć oferty tańsze nawet o 15 – 20 proc. Sprzedający byli wyjątkowo elastyczni w negocjacjach, czego nie da się powiedzieć o transakcjach z tego roku, kiedy to największą różnicą pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną było 4 proc. – podaje Marcin Jańczuk.

Według Jacka Kriese ceny transakcyjne mogą być dziś nawet wyższe niż przed rokiem, bo teraz zdecydowanie łatwiej jest sprzedać mieszkanie niż w kryzysowym styczniu 2009 r.

Ewa Orłowska, dyrektor oddziału warszawskiego agencji Polanowscy Nieruchomości, przypomina zaś, że dobra lokalizacja zawsze ma wyższą cenę. – Także mniejsze mieszkania, kupowane pod inwestycje, są droższe – nawet w wielkiej płycie – mówi Ewa Orłowska.

Dodaje, że klienci wprawdzie najchętniej szukają mieszkań w budynkach z cegły albo w konstrukcji ramy H, nie odrzucają jednak ofert w budynkach z wielkiej płyty, jeśli są one atrakcyjne cenowo. – Takie bloki są często wyremontowane, ocieplone, z nową elewacją, więc nierzadko klienci się do nich przekonują, zwłaszcza gdy mają ograniczoną zdolność kredytową. Także sprzedający weryfikują często swoje oczekiwania co do ceny, jeśli przedłuża się czas sprzedaży – mówi dyrektor z Polanowskich.

[srodtytul]Tylko na chwilę[/srodtytul]

Pośrednik Piotr Wieszczyk z firmy Maxon Nieruchomości zauważa, że mieszkania w płycie przez wiele osób są traktowane jako przejściowe. – Oczywiście nie przez wszystkich. Na kupno tego typu mieszkania decydujący wpływ ma budżet – potwierdza Piotr Wieszczyk. – Nikt nie może jednak powiedzieć, co będzie się działo za dwa lata czy pięć lat, czy sytuacja materialna danej rodziny się nie polepszy, a banki nie zaczną chętniej przydzielać kredytów, a co za tym idzie – będzie można sprzedać taki lokal i kupić inny w nowym budownictwie – mówi pośrednik z Maxon Nieruchomości.

Ewa Orłowska zauważa, że takie mieszkania były najczęściej traktowane jako przejściowe na cztery – sześć lat, ale teraz ten czas się wydłużył. – Na ile, czas pokaże. Jest to uzależnione od dostępności kredytów – mówi przedstawicielka Polanowskich.

Jacek Kriese dodaje zaś, że takie lokale jako tymczasowe traktują przeważnie młodzi klienci, którzy niemalże zaraz po zakupie myślą o ich sprzedaży – jeśli tylko podniesie się ich zdolność kredytowa. – Uważają, że ich prestiż wzrośnie, gdy przeprowadzą się do nowego bloku, a jak im się jeszcze lepiej powiedzie, to może nawet do starej kamienicy – zauważa szef Okazji.

Marcin Jańczuk zastrzega jednak, że zdarza się i tak, że klienci nawet przy kupnie następnego mieszkania nie sprzedają tego w płycie. Doskonała lokalizacja sprawia, że taki lokal jest bowiem przyzwoitym produktem na wynajem.

– Wielka płyta bywa czasem świadomym wyborem, bo ktoś chce na przykład mieszkać blisko rodziny czy przyjaciół, a czasem bywa koniecznością – mówi Jańczuk. – Sądzę jednak, że dziś nikt nie traktuje płyty jako docelowego miejsca zamieszkania.

[ramka][b]Czy mieszkania w płycie warto kupować inwestycyjnie?[/b]

Marcin Jańczuk, Metrohouse:

Nikt nie jest w stanie powiedzieć, czy zakup będzie trafiony czy nie. Takie mieszkania bywają przeszacowane tylko dlatego, że wykonano w nich remont lub bogato wyposażono łazienkę czy kuchnię, zainstalowano ogrzewanie podłogowe i klimatyzację. Tymczasem na lokal w bloku z płyty należy patrzeć przez pryzmat całego budynku.

[b]Piotr Wieszczyk, Maxon: [/b]

Lokali w wielkiej płycie raczej nie można traktować jak typowych inwestycji. Chyba że znajdziemy mieszkanie w dobrym stanie za ok. 5 tys. zł za mkw. Oczywiście nigdy nie możemy mieć pewności, że jego cena wzrośnie. Poza tym płyta płycie nierówna. Czym innym są mieszkania w bloku pięcio- czy sześcioklatkowym, a czym innym lokale w trzypiętrowym ursynowskim bloku z jedną klatką.