Opłacalne, ale ryzykowne rozwiązanie

– Zaciągnięcie kredytu na 100 procent wartości mieszkania wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Jeśli bowiem w początkowym okresie spłaty nastąpi spadek wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem tego kredytu, to bank może zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń. Może nim być np. hipoteka na kolejnej nieruchomości, poręczenie, ubezpieczenie. W skrajnych przypadkach, jeśli kredytobiorca nie zapewni dodatkowego zabezpieczenia, bank może nawet wypowiedzieć umowę kredytu – przestrzega Jarosław Sadowski, analityk z firmy Expander Advisors. – W praktyce do tak skrajnych sytuacji dochodzi na szczęście niezwykle rzadko – dodaje.

[srodtytul]Zapłacisz więcej[/srodtytul]

Zdaniem doradców finansowych, zaciągając kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, trzeba być przygotowanym na podwyższone koszty towarzyszące obsłudze zadłużenia.

– W większości banków w przypadku wkładu własnego niższego niż 20 czy 30 proc. marża kredytowa jest podwyższana od 0,1 do 0,5 pkt proc. Poza tym za okres, kiedy kwota zadłużenia przekracza 70 czy 80 proc. wartości nieruchomości, klient musi opłacać składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Składka wynosi ok. 1 proc. rocznie od kwoty brakującego wkładu. Często jest ona naliczana z góry za trzy lata – mówi Jarosław Sadowski.

Także Karol Wilczko, ekspert porównywarki finansowej Comperia.pl, podkreśla, że zanim zadłużymy się na pełną wartość domu czy mieszkania, trzeba policzyć, czy taki kredyt bez wkładu własnego jest opłacalny.

– O ile kiedyś różnica pomiędzy kredytem z wkładem własnym i bez wkładu pod względem cenowym nie była zbyt duża, bo zwykle chodziło tylko o dodatkowy koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, o tyle dziś te różnice mogą być znaczące – mówi Karol Wilczko. – Poza tym dostępność kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, mimo że jest on oficjalnie w ofercie banku, nie musi być taka sama jak kredytu z wkładem własnym. No i aby ubiegać się o taki kredyt, należy posiadać większą zdolność kredytową. Nawet nieproporcjonalnie większą w stosunku do wyższej kwoty kredytu, którą chcemy pożyczyć. Bank może mieć też inne wymagania, takie jak dodatkowe zabezpieczenie kredytu, zakup ubezpieczenia czy produktu inwestycyjnego.

Natomiast Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, zwraca uwagę, że kredyt na pełną wartość mieszkania jest korzystny w sytuacji, kiedy mamy własne środki, które mogą być przeznaczone na wkład własny, ale są zainwestowane w instrumenty finansowe – bardzo zyskowne lub mało płynne. – Oprocentowanie kredytów, szczególnie tych w walutach obcych, jest niższe niż zyski, jakie możemy uzyskać z zainwestowania środków własnych w relatywnie bezpieczne instrumenty. Jednak decyzja o ostatecznym poziomie kredytu zależy od indywidualnej sytuacji każdego z klientów – dodaje Krajkowski.

Zwolennikiem zadłużania na 100 procent wartości nieruchomości jest Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. rozwoju produktów finansowych w Money Expert.

– Jest to wariant godny rozważenia nie tylko przez osoby, które marzą o własnym mieszkaniu i nie posiadają oszczędności, ale także korzystny dla wszystkich, którzy zgromadzili pewien kapitał – uważa Rembowski. – Oszczędności, które posiada potencjalny kredytobiorca, mogą okazać się niezbędne w nieprzewidzianych sytuacjach losowych, które niesie ze sobą życie, lub mogą pracować przez kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat na przyszłą emeryturę. Należy jednak pamiętać, że rezygnacja z zaangażowania własnych oszczędności wpłynie na konieczność większego zadłużenia się. W konkretnym przypadku różnica w miesięcznej racie kredytu udzielonego na kilkadziesiąt lat będzie wynosiła wtedy około 200 – 300 zł (patrz tabela obok). Dlatego kredytobiorca musi rozważyć, czy kosztem wykorzystania oszczędności warto obniżyć ratę o taką kwotę – dodaje Rembowski.

[srodtytul]Podwójne ryzyko[/srodtytul]

Zdarza się, że osoby decydujące się na finansowanie 100 proc. wartości mieszkania mają odłożoną gotówkę, ale nie chcą jej wyłożyć.

– Nie przedstawiają jej jednak jako wkład własny, gdyż planują pieniądze wykorzystać na inny cel, którego nie uda się sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. Gdyby więc przeznaczyły swoje pieniądze na mieszkanie, to później musiałyby korzystać np. z kredytu gotówkowego. To rozwiązanie wiązałoby się natomiast z jeszcze wyższymi kosztami – zwraca uwagę Jarosław Sadowski.

Michał Krajkowski przestrzega, że jeśli klient zadłuży się w obcej walucie, gdy złoty się osłabia (czyli waluta drożeje), saldo zadłużenia może wzrosnąć nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent.

– W takiej sytuacji aktualne zadłużenie może znacząco przekroczyć wartość nieruchomości, która jest zabezpieczeniem takiego kredytu. Dlatego bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości, wykupienia ubezpieczenia, które zabezpieczy to ryzyko, czy też nadpłaty kredytu, aby jego wysokość nie przekraczała wartości nieruchomości – wyjaśnia Krajkowski.

Przed taką sytuacją ostrzega też Arkadiusz Rembowski. – Aby uniknąć niespodzianek, należy zapoznać się z polityką banku, w którym zaciągamy kredyt walutowy na 100 proc. Trzeba dopytać o ewentualne ubezpieczenia lub inne rozwiązania stosowane przez bank, w razie gdyby wartość kredytu przewyższyła wartość nieruchomości ze względu na zmianę kursu – podkreśla.

Karol Wilczko podsumowuje: – Kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości ma jedną podstawową zaletę: nie musimy wykładać własnej gotówki na zakup nieruchomości. Posiadane pieniądze można zachować na lokacie albo innej inwestycji, traktując je jako bufor bezpieczeństwa. Gdy utracimy przychody, będą nam finansować raty kredytu. Minusem kredytu bez wkładu własnego jest jednak jego wyższy koszt i większe ryzyko w przypadku wyboru obcej waluty – dodaje.

[ramka][srodtytul]Komentuje Jarosław Sadowski, Expander Advisors:[/srodtytul]