Zarządca z aktu notarialnego, czyli oferta nie do odrzucenia

[b]Rz: Czy deweloper sprzedający mieszkanie może narzucić klientowi kupującemu lokal zarządcę budynku – siebie lub wskazaną firmę – na rok, dwa czy trzy? Czy można się nie zgodzić, czy to propozycja nie do odrzucenia?[/b]

Paweł Puch: Po zakończeniu formalności związanych z budową, sporządzeniem inwentaryzacji powykonawczej i uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali deweloper w budynku rozpoczyna proces wyodrębnienia i sprzedaży lokali. Wtedy wspólnota mieszkaniowa jeszcze nie istnieje, a deweloper zmuszony jest w tym czasie zarządzać nieruchomością, w tym rozliczać opłaty, media, śmieci, dbać o zapewnienie przeglądów budynku i instalacji itd.

Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się, bo powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa, w budynku, w którym wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal. Aby jednak wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku, zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie NIP.

Dopóki wspólnota mieszkaniowa nie dopełni tych formalności, tak naprawdę nie istnieje. Dopiero więc z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper ma komu przekazać zarząd. Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, ale też dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości.

Deweloperzy, którzy chcą dłużej sprawować zarząd nieruchomością niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży z klientami. Na przykład w ten sposób, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali na okres kilku lat.

[b]Czy dla nabywców mieszkań ma znaczenie, w jaki sposób deweloper zagwarantuje sobie zarządzanie nieruchomością – czy już w umowie przedwstępnej, zawartej w zwykłej formie, czy dopiero w ostatecznej, zawieranej aktem notarialnym?[/b]

Deweloper, jeżeli chce sprawować zarząd dłużej niż tylko do czasu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, powinien taki zapis zastrzec sobie już w umowie przedwstępnej sprzedaży. Powinno też znaleźć się w niej zobowiązanie przyszłych nabywców do zamieszczenia w akcie notarialnym sprzedaży oświadczenia o powierzeniu zarządu deweloperowi lub wskazanemu przez niego podmiotowi.

W innym przypadku kupujący będzie mógł odmówić podpisania umowy sprzedaży, gdyby ten zapis deweloper chciał wprowadzić wbrew woli nabywcy w umowie ostatecznej.

Natomiast samo powierzenie zarządu deweloperowi następuje w aktach notarialnych sprzedaży zawieranych przez dewelopera z nabywcami lokali w budynku. Należy zwrócić jednak uwagę na art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym wystarczy, aby w pierwszym akcie notarialnym sprzedaży zawarty został zapis o powierzeniu zarządu deweloperowi, by odnosił on skutek do wszystkich następnych nabywców lokali. Nawet wbrew ich woli i bez stosownych zapisów w kolejnych aktach notarialnych.

[b]Kiedy łatwiej zerwać taką umowę, jeśli mieszkańcy nie są zadowoleni z narzuconego zarządcy? Jakie mogą być konsekwencje?[/b]

Jeżeli właściciele lokali powierzyli zarząd deweloperowi np. na dwa lata, to co najmniej tyle deweloper powinien go sprawować. Nie oznacza to, że właściciele nie mają prawa zmienić zarządu powierzonego. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, zmiana zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Jeżeli jednak właściciele lokali odwołają zarządcę przed umówionym terminem, mogą ponosić tzw. odpowiedzialność odszkodowawczą.

W celu zmiany zarządu każdy właściciel lokalu może zażądać od dotychczasowego zarządu zwołania zebrania. Jednak dopiero gdy z żądaniem zwołania zebrania wystąpią właściciele lokali dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd lub zarządca nie może odmówić jego zwołania.

[b]Czy firma zarządzająca nieruchomością, narzucona przez dewelopera, może na podstawie przyjętego statutu pełnić także funkcję zarządu wspólnoty?[/b]

We wspólnocie mieszkaniowej możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami zarządu: zarządem powierzonym lub zarządem wybranym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W takiej formie zarząd sprawuje deweloper lub firma przez niego wskazana.

Natomiast duże wspólnoty mieszkaniowe, które nie powierzyły zarządu, mają obowiązek wybrać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd. Właściciele lokali dokonują wyboru zarządu poprzez podjęcie uchwały i w tej samej formie go odwołują. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Członkiem zarządu nie może być więc osoba prawna.

[ramka]

[b]Czytelnicy mają kłopoty z budynkiem zarządzanym „na gwarancji” – np. zarządca twierdzi, że nie można wykonać odśnieżania dachu, bo gwarancja wykonawcy przepadnie. Idą więc do dewelopera, a ten odsyła do zarządcy. Jak rozwiązać tę sytuację?[/b]

[b]Radzi Paweł Puch:[/b]

>> To na zarządcy budynku spoczywa odpowiedzialność za dokonywanie obowiązkowych przeglądów budynku i instalacji, a nie na deweloperze jako budowniczym budynku. Na zarządcy spoczywa też obowiązek odśnieżania dachu oraz odpowiedzialność za niewykonanie tego obowiązku. Natomiast na deweloperze spoczywa odpowiedzialność za wady budynku i lokali.

>> Prawie każde nowo wybudowane mieszkanie ma jakieś bardziej lub mniej istotne wady. Nabywca lokalu może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu. W przypadku gdy wady dotyczą poszczególnych lokali, to ich właściciele zgłaszają wady bezpośrednio do dewelopera, gdyż to ich wyłączna własność i to oni zawierali indywidualne umowy z deweloperem, które są podstawą tych roszczeń.

>> Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, mimo że ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie. Natomiast z tytułu gwarancji odpowiadać będzie tylko wówczas, gdy jej udzieli.

>> Gdy deweloper nie chce wykonać napraw, konsument powinien wystąpić z roszczeniem do sądu. W przypadku gdy to budynek (czyli nieruchomość wspólna) ma wady, w praktyce zarząd lub zarządca reprezentujący wspólnotę mieszkaniową zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia. To i tak nie wyklucza roszczeń poszczególnych właścicieli.