Reklama

Jakie mieszkania zdrożały, a jakie potaniały?

W dużych miastach najbardziej staniały w ubiegłym roku mieszkania jednopokojowe. Kupujący woleli dwa pokoje w podobnej cenie.

Publikacja: 08.01.2013 01:11

Jakie mieszkania zdrożały, a jakie potaniały?

Foto: Fotorzepa, Seweryn Sołtys

Grażyna Błaszczak

Reklama

W 2012 r. – mimo generalnych spadków średnich stawek na rynku nieruchomości – w górę poszły ceny wywoławcze za mieszkania dwupokojowe w Warszawie oraz trzypokojowe w Poznaniu. Zdaniem pośredników te typy lokali cieszyły się popularnością, stąd wzrosty cen mimo bessy na rynku.

Kupujący lokale na kredyt uznawali bowiem, że zamiast inwestować pieniądze z kredytu spłacanego przez 30 lat w pokój z kuchnią, lepiej dołożyć niewiele i mieć dodatkową sypialnię. Wszędzie najtrudniej sprzedawały się nietypowe metraże – np. trzy pokoje na 70 mkw. lub dwa na 60 mkw. Jednocześnie brakowało chętnych na dwa pokoje na trzydziestu paru mkw. Najpopularniejsze wśród kupujących były natomiast lokale 45–50-metrowe.

Dwa pokoje górą

Mimo że transakcyjne średnie ceny mieszkań w dużych miastach spadły w ciągu roku o 13 proc. – jak oszacowali pośrednicy Home Brokera – nie każdy typ lokalu można było kupić w danym mieście z tak znaczącym upustem.

Analitycy wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl sprawdzili, jak od stycznia 2012 r. zmieniały się średnie ceny ofertowe za mkw. lokali w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu.

W stolicy najbardziej potaniały kawalerki. – W porównaniu ze styczniem 2012 r., kiedy cena lokali jednopokojowych była najwyższa, na koniec roku spadek średnich stawek ofertowych za mkw. wyniósł prawie 17 procent – mówi Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl. – Staniały też mieszkania trzypokojowe, szczególnie latem, gdy ceny w większości polskich miast uległy znacznej redukcji. Tymczasem dwa pokoje miały stawki wywoławcze wyższe o 18 proc. w ostatnich tygodniach roku niż na jego początku. To wynik ich dużej popularności wśród kupców.

Reklama

Natomiast w Gdańsku było zupełnie inaczej – spadły ceny wywoławcze lokali dwupokojowych, o 10 proc. w stosunku do początku 2012 r. (średnio o 600 zł mniej za mkw. niż w styczniu ub.r.). Na mieszkaniu niemal 5 proc. mogli też zaoszczędzić nabywcy trzypokojowego lokum w Gdańsku – stawka spadła tam w ciągu roku, ale już tylko o 300 złotych na mkw.

W Poznaniu najbardziej opuścili ceny sprzedający kawalerki, na które nie było chętnych. Według Morizon.pl na koniec 2012 r. można je było kupić o ponad 14 proc. taniej niż na początku roku. Spadki ominęły mieszkania trzypokojowe. Ich ceny wywoławcze wzrosły w ciągu 12 miesięcy o ponad 10 proc.

– Także w Krakowie najwięcej mogli zaoszczędzić nabywcy kawalerek. Kupując mieszkanie w listopadzie ub.r. zapłaciliby mniej o niemal 700 zł za mkw. w porównaniu ze średnią ceną ze stycznia 2012 r. – mówi prezes Drapella. W tym czasie ceny lokali dwupokojowych spadły nieznacznie – jedynie o 3 proc., co pozwoliło zaoszczędzić 200 zł na mkw. Z kolei we Wrocławiu spadki dotknęły mieszkań jedno-, dwu- i trzypokojowych. Najwyższe obniżki stawek ofertowych miały miejsce w przypadku kawalerek.

W 2013 r. banki będą dyktować warunki na rynku nieruchomości?

Wybór narzuca bank

Katarzyna Cyprynowska, ekspert rynku nieruchomości, prezes firmy Nowy Adres, zwraca uwagę, że w tym roku preferencje klientów będą podobne do ubiegłorocznych. – Kupujący będą zwracać uwagę przede wszystkim na cenę, więc mieszkania mniejsze, tzw. lokale kompaktowe, będą najbardziej popularne – mówi Katarzyna Cyprynowska.

Jej zdaniem z rynku wtórnego najszybciej będą znikać dwa pokoje o powierzchni do 40 mkw. i trzy – ale do 50 mkw. – Według naszych badań aż 49 proc. mieszkań kupionych w zeszłym roku miało powierzchnię od 41 do 60 mkw., a dalszych 17 proc. było mniejszych niż 41 mkw. Do tej tendencji dostosowali się już deweloperzy, którzy przeprojektowali osiedla w budowie, a nowe inwestycje z segmentu popularnego zawierają niemal wyłącznie takie mieszkania – podkreśla Cyprynowska.

Reklama

Dodaje, że główną przyczyną takich wyborów jest restrykcyjna polityka banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych. – Kupujemy takie mieszkania, na jakie nas stać – mówi prezes Nowego Adresu.

Także Bolesław Drapella uważa, że największy wpływ na to, co będzie się sprzedawało w tym roku, będą miały banki. – Regulacje dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych, które weszły w życie z początkiem 2012 r., spowodowały obniżenie zdolności kredytowej. Wobec zmniejszonego popytu i nadpodaży mieszkań ceny spadły. Wygaśnięcie z końcem grudnia możliwości uzyskania kredytu w ramach „Rodziny na swoim" i oczekiwanie na wprowadzenie w drugiej połowie 2013 r. nowego programu dopłat „Mieszkanie dla młodych" może wpływać na spadki cen jeszcze przez kilka miesięcy – dodaje szef Morizon.pl.

Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Jeśli ktoś kupuje mieszkanie na kredyt zaciągnięty na wiele lat, to nie chce wykładać pieniędzy na przysłowiowe klitki. Stąd w wielu miastach kawalerki cieszą się mniejszą popularnością niż kilka lat temu. Tak jest np. w Toruniu. Najchętniej kupowane są 2–3 pokoje na 40–60 mkw. Gdy o kredyt coraz trudniej, wiele osób wybiera lokal, z którego nie będzie musiało się szybko wyprowadzać. Sporo klientów, którzy szukali finansowania w ub.r., odwiedzało nawet trzy–cztery banki, aby dostać kredyt. Gdy w jednym nie mieli zdolności kredytowej, próbowali w następnym, bo tam była promocja, np. lepsze warunki dla nauczycieli, policjantów czy przedstawicieli innych zawodów. W tym roku transakcji na rynku wtórnym może być jeszcze mniej, bo nie ma wsparcia dla kupujących ze strony państwa.

Ceny wysokie, kupców mało

Budynki jednorodzinne sprzedają się jeszcze trudniej niż mieszkania. Ich właściciele są mniej skłonni do obniżania stawek wywoławczych. Z barometru cen domów używanych „Rz" wynika, że w ciągu roku stawki ofertowe obniżyły się średnio o niecałe 4 proc. W ciągu najbliższych 12 miesięcy mogą spaść zgodnie z prognozami o kolejne 5 proc. Najczęściej poszukiwane są niewielkie budynki – poniżej 150 mkw., z działkami do tysiąca metrów. Najłatwiej je sprzedać, jeśli znajdują się w mieście lub w odległości do 10 km od jego granic. Najdłużej na kupca czekają domy duże, powyżej 300 mkw. Wynika to m.in. z kalkulacji kosztów utrzymania budynku. Gdy cena domu przekracza milion złotych, na nabywcę czeka się zwykle co najmniej rok, choć nie brakuje też budynków sprzedawanych latami. Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy zwraca uwagę, że coraz częściej mieszkańcy miast decydują się na kupno stosunkowo tanich siedlisk. Domy na nich stojące są remontowane i najpierw przeznaczane na pobyty weekendowe i wakacyjne, a potem całoroczne. Z analiz serwisu Domy.pl wynika, że kupno domu w Warszawie w cenie do 400 tys. zł graniczy z cudem. – Tymczasem większość ankietowanych potencjalnych nabywców budynków jednorodzinnych na Mazowszu – 53 proc. – poszukuje nieruchomości do 400 tys. zł. A takie oferty stanowią zaledwie 7 proc. dostępnych na rynku. Ceny aż 43 proc. domów wystawionych na sprzedaż wynoszą milion złotych i więcej – mówi Marcin Drogomirecki, szef serwisu Domy.pl. Gdyby ograniczyć obszar poszukiwań domu do granic Warszawy, ceny okazałyby się jeszcze mniej atrakcyjne.

—as, gb