Jak wybrać gospodarza wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest niezwykle ważne. W zależności bowiem od rodzaju wspólnoty stosuje się różne przepisy.

Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali (uwl), a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym (k.c.). Natomiast małe wspólnoty obowiązują przepisy k.c. o współwłasności.W dużych wspólnotach zarząd można: powierzyć albo go wybrać – mówi o tym art. 18 ustawy o własności lokali (dalej jako: ustawy). Mogą z tego skorzystać także małe wspólnoty.

Zarząd można powierzyć zarówno osobie fizycznej (musi mieć licencję zarządcy), jak i prawnej (np. spółdzielni mieszkaniowej, towarzystwu budownictwa społecznego). Robi się to: w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Zarząd powierzony spotyka się najczęściej w nowych budynkach wybudowanych przez dewelopera. Zwykle ustanawia się go na kilka lat. Sprawują go osoby zatrudniane przez dewelopera. Po upływie tego okresu właściciele na ogół z niego rezygnują.

Właściciele mogą również inaczej określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, niż przewiduje ustawa o własności lokali. Ale pod warunkiem, że zrobią to w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.Wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać (art. 20 ust. 1 ustawy). Wybrany zarząd może być jedno- lub wieloosobowy.

Członkiem takiego zarządu może być tylko osoba fizyczna. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to jeden z właścicieli czy też osoba spoza wspólnoty.

Zarząd wspólnoty kieruje jej sprawami, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami.

Wybrany zarząd może zlecić danej osobie zarządzanie nieruchomością (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie zawartej z nią umowy. Często te dwa rodzaje zarządów mylą się właścicielom. Zarząd nieruchomością w znaczeniu funkcjonalnym to czynności związane z bieżącą obsługą nieruchomości. Natomiast zarząd nieruchomości w znaczeniu podmiotowym to organ jednostki organizacyjnej, ułomnej osoby prawnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa.

W małych wspólnotach – na podstawie k.c. o współwłasności – nieruchomością wspólną zarządzają bezpośrednio właściciele (bez zarządcy lub zarządu), chyba że zdecydowali się powierzyć zarząd w umowie notarialnej lub go wybrać na podstawie ustawy o własności lokali.

Bezpośrednie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną to podejmowanie decyzji przez właścicieli oraz wykonywanie ich przez nich samych, co w praktyce może być trudne. Wyjściem z tej sytuacji może być znalezienie zarządcy i zawarcie z nim umowy-zlecenia.

Zarząd nie może ustalać samowolnie swojego wynagrodzenia ani bez zgody właścicieli zmieniać jego wysokości. Nie ma przy tym znaczenia forma powołania zarządu (wybrany, powierzony). Właściciele każdorazowo ustalają wysokość wynagrodzenia odrębną uchwałą. Istnieją dwie formy opłacania zarządu: miesięczna ryczałtowa pensja albo zwrot poniesionych, udokumentowanych kosztów związanych z wykonywanym zarządem.

Licencję musi mieć każda osoba fizyczna

, która zarobkowo trudni się zarządzaniem nieruchomościami (mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli zarządzanie zlecono firmie, licencję muszą mieć jej pracownicy. Dotyczy to także osób, którym właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną lub której zlecił to wybrany zarząd.

Licencji nie muszą mieć właściciele lokali

, którzy bezpośrednio zarządzają swoją nieruchomością (w małych wspólnotach mieszkaniowych) oraz członkowie wybranych zarządów, chyba że są profesjonalnymi zarządcami.

Jakie wymagania można stawiać zarządowi

- reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali,

- zawieranie umów w imieniu wspólnoty, np. na dostawę mediów do nieruchomości,

- kierowanie bieżącymi sprawami wspólnoty,

- prowadzenie spraw finansowych wspólnoty,

- przygotowywanie projektów uchwał,

- wykonywanie uchwał właścicieli, np. dotyczących remontu balkonów,

- przygotowywanie i organizowanie zebrań, zwoływanie rocznego zebrania wspólnoty,

- przedstawianie właścicielom na rocznym zebraniu sprawozdania finansowego, rozliczanie poszczególnych pozycji kosztów zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do wspólnoty i lokali.

Obowiązki zarządcy

- dbałość o stan techniczny nieruchomości przez właściwą jej obsługę, zgodnie z przepisami prawa, podjętymi uchwałami i decyzjami zarządu,

- nadzór nad jakością usług świadczonych na rzecz wspólnoty,