Tydzień temu pisaliśmy o problemach z zarządzaniem drogami, które mają nabywcy mieszkań i domów jednorodzinnych. Deweloperzy sprzedają je na współwłasność. Na prośbę czytelników wracamy do tematu.
Taka droga jest najczęściej odrębną nieruchomością i ma własną księgę wieczystą, do której wpisani są wszyscy współwłaściciele. Stosuje się więc do niej przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że wszyscy współwłaściciele mają prawo nią zarządzać, jednomyślnie też powinni podejmować decyzje przekraczające czynności zwykłego zarządu, a dotyczące kosztów utrzymania drogi oraz chodników, oświetlenia i całej infrastruktury przebiegającej pod drogą. Gdy współwłaścicieli jest wielu, to jednomyślne podejmowanie decyzji jest praktycznie niemożliwe. Najlepszym wtedy wyjściem jest zawarcie porozumienia między wspólnotami mieszkaniowymi albo właścicielami domów jednorodzinnych.
– Porozumienie musi być zawarte przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnych – podkreśla adwokat Rafał Dębowski, partner z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Powinno zaś określić zasady naliczania opłat związanych z utrzymaniem, konserwacją i naprawą drogi oraz towarzyszącej jej infrastruktury. Współwłaściciele mogą się np. umówić, że będą wpłacać miesięczne zaliczki, z których zostaną rozliczeni po zakończeniu roku kalendarzowego. W porozumieniu nie może zabraknąć postanowień określających sposób korzystania z drogi, w tym przez osoby nie będące współwłaścicielami, czyli gości. Chodzi m.in. o zasady korzystania z miejsc postojowych.
Bardzo ważne są także postanowienia dotyczące podmiotów, które będą administrować drogą, a także ewentualnie sprawować ochronę. Jeżeli właściciele zdecydują się powierzyć sprawowanie zarządu określonej osobie, zostają uwolnieni od bieżących spraw. Nie muszą się wtedy sami troszczyć o np. załatanie kolejnej dziury w drodze lub naprawę oświetlenia. Zadba o to zarządca.
Często też deweloperzy sprzedają domy i mieszkania, gdy w sąsiedztwie budowane są następne. Dlatego w porozumieniu powinny znaleźć się także zasady korzystania z drogi w okresie prowadzenia inwestycji budowlanej, powodującej większą uciążliwość dla pozostałych współwłaścicieli, a także zasady partycypowania w kosztach tworzenia infrastruktury.
