Jaki podatek płacimy, kupując mieszkanie z garażem lub miejscem postojowym

W artykule „Jak opodatkować garaż sprzedany z mieszkaniem” w DF z 27 marca 2008 r. opisane zostały problemy deweloperów i inwestorów ze stawką VAT. Nie mają bowiem pewności, jak opodatkować garaże i miejsca parkingowe sprzedawane z mieszkaniami. Organy podatkowe konsekwentnie twierdzą, że sprzedaż lokalu opodatkowana powinna być stawką VAT 7 proc., a garażu (miejsca parkingowego) – 22 proc. Źródłem tych problemów wydaje się jednak nieznajomość pojęć związanych z nieruchomościami lokalowymi.

Nieruchomości lokalowe, w odróżnieniu od gruntowych i budynkowych, cechuje pewna specyfika. Wynika z oznaczenia lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Prawem głównym nie jest tu prawo do gruntu, lecz własność lokalu, natomiast prawem związanym z własnością lokalu jest udział właściciela tego lokalu w nieruchomości wspólnej jako tzw. współwłasność przymusowa.

Nieruchomością wspólną jest grunt (działka budowlana), na którym usytuowany jest budynek, oraz jego części i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Są to podstawowe zasady określone w ustawie o własności lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do pomieszczeń przynależnych zaliczamy piwnicę, strych, komórkę i garaż.

Jeśli garaż jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu (jest jego częścią składową), to jego cena jest nierozerwalnie związana z ceną lokalu. Nie można wtedy rozdzielić ceny lokalu na część dotyczącą samego lokalu i część przypadającą na garaż.

Garaż jako pomieszczenie przynależne do lokalu (podobnie jak piwnica, komórka, strych) nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, bo część składowa nieruchomości (w tym wypadku nieruchomości lokalowej) zgodnie z kodeksem cywilnym nie może być odrębnym przedmiotem własności (wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2001 r., V CKN 277/00). Wynika to również z art. 67 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten mówi, że cena lokalu oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali, oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Garaż w części podziemnej budynku wielomieszkaniowego może być odrębnym lokalem użytkowym. Wtedy nie będzie miał nic wspólnego z lokalem mieszkalnym, którego właściciel może być dodatkowo właścicielem garażu jako odrębnej nieruchomości. W tej sytuacji zastosowanie stawki VAT 22 proc. nie budzi wątpliwości.

Nieporozumieniem jest natomiast traktowanie na równi pojęć garaż i miejsce parkingowe (postojowe) w garażu wielostanowiskowym. W odróżnieniu od garażu miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nigdy nie może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu, bo nie jest pomieszczeniem (nie jest ograniczone przestrzennie ścianami; zob. Gerard Bieniek, Zenon Marmaj „Własność lokali. Komentarz”, wyd. IV, str. 39 – 41, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003).

Miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym mogą występować w dwojakiej formie:

- udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego wyodrębnionego jako lokal użytkowy,

- element nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność w określonym udziale wszystkich właścicieli lokali w budynku.

W pierwszym wypadku niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przez właściciela garażu, założenie na wyodrębniony lokal księgi wieczystej, a następnie przeniesienie na rzecz zainteresowanych udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej (garażu wielostanowiskowego) wraz z odpowiednim ułamkiem nieruchomości wspólnej (części wspólnych budynku i działki budowlanej, na której usytuowany jest budynek). Współwłaściciele określają sposób korzystania z miejsc postojowych. Jest to transakcja niezależna od umowy sprzedaży lokalu i jako taka opodatkowana jest stawką VAT 22 proc.

W drugim wypadku, gdy miejsca postojowe stanowią element nieruchomości wspólnej, a więc współwłasność w określonym udziale wszystkich właścicieli lokali w budynku – nie są w ogóle opodatkowane tak jak inne elementy nieruchomości wspólnej (np. piwnice, pralnie, suszarnie itp.).

Ta ostatnia sytuacja możliwa jest do zaakceptowania przez deweloperów, jeśli przy sprzedaży cena każdego lokalu powiększona byłaby o koszt budowy garażu (wraz z marżą) przypadający na dany lokal mieszkalny. W takim wypadku nie byłoby jednak możliwości zamieszczania w akcie notarialnym dotyczącym lokalu informacji o sprzedaży miejsca postojowego w garażu. Można byłoby co najwyżej poinformować, że cena lokalu obejmuje również, w odpowiednim udziale, miejsca parkingowe w garażu wielostanowiskowym istniejącym w budynku. W tym wypadku 7-proc. stawka VAT stosowana byłaby do ceny lokalu mieszkalnego powiększonej o przypadający na dany lokal koszt budowy garażu.

Korzystanie z miejsc postojowych w garażu mogłoby odbywać się na zasadzie płatnego parkingu lub być przedmiotem najmu (wynajmującym byłaby wspólnota mieszkaniowa). Przychody z najmu miejsc postojowych – w myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali – służyłyby pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w części przekraczającej te wydatki przypadałyby właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Sprzedaż z lokalem mieszkalnym przyporządkowanego do niego miejsca parkingowego jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali. Miejsce postojowe (parkingowe) w garażu wielostanowiskowym nie jest bowiem ani pomieszczeniem przynależnym, ani urządzeniem w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie może zatem być przyporządkowane w sensie prawnym do lokalu mieszkalnego. Rację mają organy podatkowe, twierdząc, że pojedyncze miejsce postojowe, jako wyodrębniona część hali garażowej, nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego. Ale błędne jest założenie, że jest nim (a więc pomieszczeniem przynależnym) hala garażowa jako całe pomieszczenie podziemne, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe.

Garaż wielostanowiskowy mógłby być pomieszczeniem przynależnym tylko wtedy, gdyby był sprzedany w całości wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu mieszkalnego. Taka sytuacja jest jednak mało prawdopodobna i nie znajdzie raczej zastosowania w praktyce.