Nie na każdym siedlisku wybudujesz dom

Rz: Chcemy kupić ziemię pod budowę domu. Jakie warunki powinna spełniać działka, aby dało się na niej budować?

Kamil Szmid:

Budowa domu generalnie jest możliwa na terenach przeznaczonych na ten cel. Należy zatem ustalić, czy na konkretnej działce da się to zrobić, czy raczej jest ona użytkiem rolnym – czyli podlega ochronie na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w związku z czym będzie wymagała zmiany przeznaczenia na cele nierolne.

Jeżeli teren taki jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor może od razu wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a dopiero potem pozwolenie na budowę.

Jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest przeznaczenie działki na cele nierolne lub objęcie zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów, które utraciły już moc.

Czy na każdym siedlisku czy tzw. działce rolno-osadniczej można postawić dom? Na co trzeba zwrócić uwagę przed kupnem takiego terenu?

Żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Zgodnie z przepisami wznoszenie na działce siedliskowej budynku – także mieszkalnego – przeznaczonego na potrzeby prowadzonego lub planowanego gospodarstwa rolnego nie wymaga zmiany takiej działki na cele nierolne. Natomiast jeśli planowana inwestycja nie ma związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, inwestor przed rozpoczęciem robót jest obowiązany odrolnić taki grunt.

Warto też wiedzieć, że przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy działki siedliskowej nie ma zastosowania wymóg istnienia sąsiedniej zabudowy.

Kiedy pułapką dla inwestorów uniemożliwiającą budowę mogą być lokalne wymagania co do m.in. wielkości siedliska?

Zawsze trzeba poznać wymogi dotyczące zabudowy zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Plan może np. określać, czy możemy wybudować dom jednorodzinny czy bliźniaczy, rekomendować geometrię dachu, funkcje budynku, a także np. zakazywać wznoszenia obiektów handlowych czy innych w danej okolicy. Decydując się na zakup działki, należy zatem uzyskać wypis z miejscowego planu dotyczący terenu, na którym planujemy inwestycję. Wówczas przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę organ będzie związany postanowieniami planu.

W razie braku planu zagospodarowania przestrzennego należałoby się wstrzymać z ostatecznym zakupem działki lub zawrzeć jedynie umowę przedwstępną z zastrzeżeniem, że umowa ostateczna zostanie zawarta po wydaniu satysfakcjonującej decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli jednak chcemy kupić działkę, nie czekając na warunki zabudowy, aby ktoś nas nie uprzedził, to na co zwrócić uwagę?

Należy pamiętać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe jedynie wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organ rozstrzygając o tych warunkach powinien wyznaczyć wokół działki, której dotyczy wniosek, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Wymóg ten nie ma zastosowania przy zabudowie zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Jeżeli więc wielkość siedliska będzie mniejsza niż średnia wielkość w danej gminie, a brak będzie sąsiedniej zabudowy, która pozwalałaby na ustalenie odpowiednich parametrów, istnieje ryzyko, że organ odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Mamy już ziemię pod budowę. Chcemy ogrodzić działkę. Czy płot można postawić bez zgody gminy?

Budowa ogrodzenia nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy – Prawo budowlane). Jednakże, na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m podlega zgłoszeniu staroście.