Remont w pałacyku

Od pięciu lat jestem właścicielką mieszkania w przedwojennym pałacyku. Mieszka nas tu sześć rodzin, ale prawnie nie ma żadnej wspólnoty. Od wielu lat wszyscy remontują tylko swoje lokale, nie martwiąc się o dach lub elewację.

Publikacja: 25.08.2008 08:00

Beata Kalinowska

Moje mieszkanie zajmuje pół parteru. Dwa lata temu na własny koszt po tej stronie budynku wymieniłam rynny. Teraz jestem w trakcie ocieplania (od piwnic po dach). Czeka mnie jeszcze remont dwóch małych dachów, które są bezpośrednio nad moim mieszkaniem. Oczywiście żaden z sąsiadów nie poczuwa się do udziału w kosztach remontów. Natomiast sąsiadka, która mieszka nade mną, żąda ode mnie zwrotu połowy kosztów za dach nad jej mieszkaniem (jeszcze go nie wyremontowała), twierdząc, że ocieplenie i rynny nie dotyczą jej mieszkania (rynny są zamontowane pod jej mieszkaniem, a jej ścianami są dachy, do których robię ocieplenie). Teraz straszy mnie, że spotkamy się w sądzie. Która z nas ma rację? Czy powinnam jej zwrócić pieniądze, jeżeli ona nie dokłada się do remontów, za które ja płacę?

Odpowiada Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

Pani stwierdzenie, że „prawnie nie ma żadnej wspólnoty”, jest nieuzasadnione – wspólnota jest, gdyż powstaje ona z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości są co najmniej dwa lokale mające różnych właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w określonej nieruchomości (podstawa prawna: art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).

Niezwykle istotne są dwa pojęcia zdefiniowane w wyżej cytowanej ustawie. Są to: „nieruchomość wspólna”, czyli grunt oraz części budynku i urządzenia służące ogółowi, np. dach, elewacja, piony wodno-kanalizacyjne etc. (art. 3 ust. 2), oraz „udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej”, czyli – w pewnym uproszczeniu – stosunek powierzchni lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3).

Każdy członek wspólnoty ma określone prawa, ale i obowiązki. W szczególności – może współdecydować o zakresie remontów, przeznaczeniu nieużytkowych części budynku, zagospodarowaniu terenu etc. Jednocześnie ma obowiązek współfinansowania wszelkich remontów dotyczących nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału w tej nieruchomości (art. 12 ust. 2). Jeśli więc członek wspólnoty ma udział w wysokości 10 proc., to musi pokryć 10 proc. kosztów remontu dachu, nawet gdy mieszka na parterze.

Jeśli w nieruchomości jest ponad siedem lokali, to jest to tzw. wspólnota duża, w której wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej zapadają większością głosów (udziałów) właścicieli lokali.

W przypadku wspólnot małych (do siedmiu lokali) przy podejmowaniu istotnych decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną konieczna jest jednomyślność wszystkich członków wspólnoty. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach stosuje się zapisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (art. 19 cytowanej ustawy).

Każdy członek wspólnoty jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 200 k.c.).

Uważam, że powinni państwo spotkać się przy kawie i razem się zastanowić, w jaki sposób uchronić wspólny majątek przed ruiną. Najlepiej byłoby, abyście – jako wspólnota – zlecili prowadzenie swoich spraw licencjonowanemu zarządcy lub profesjonalnej firmie zarządzającej. Wybór zarządcy lub firmy zarządzającej nie wymaga jednomyślności – jest to czynność istotna, ale nieprzekraczająca zakresu zwykłego zarządu. Przy braku porozumienia sugerowałbym skorzystanie z treści art. 203 kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu albo krzywdzi mniejszość”.