Zamożni klienci na celowniku deweloperów

Lokale z wysokiej półki wymykają się ścisłym definicjom: w najnowszym raporcie firmy doradczej KPMG o rynku dóbr luksusowych segment ten szacowany jest na 1,3 mld zł, z zastrzeżeniem, że ze względu na brak standardu wartość rynku można szacować w przedziale 1,3–3,5 mld zł.

Oferta dla zamożnych

Z danych REAS dla stolicy wynika, że na początku 2018 r. udział mieszkań z segmentu popularnego w ofercie deweloperów wynosił 80 proc., by na koniec III kwartału skurczyć się do 70 proc. Udział mieszkań o podwyższonym standardzie zwiększył się z 13,9 do 23,6 proc., a apartamentów z 4,2 do 5,3 proc. Udział czwartego segmentu, luksusowych apartamentów, utrzymuje się na poziomie nieco ponad 1 proc.

Jak podkreśla Agnieszka Mikulska, starszy doradca w REAS, w ostatnich miesiącach ta zmiana wynika przede wszystkim z nominalnego wzrostu oferty apartamentów przy stabilnej ofercie mieszkań popularnych – wcześniej struktura zmieniała się na skutek wzrostu udziału lokali z wyższej półki, ale i spadku tych najtańszych. Na innych rynkach tendencje są zbliżone.

Jest faktem, że wzrost cen mieszkań, powodowany wzrostem kosztów wykonawstwa, eliminuje z rynku głównie nabywców z segmentu popularnego – zwłaszcza że nie mogą oni liczyć na żadne dodatkowe wsparcie finansowe, jakim był np. program MdM. Najwięksi deweloperzy koncentrują się na aglomeracjach i celują w dobrze zarabiających klientów akceptujących wzrost cen w zamian za odpowiedni standard i lokalizację. Dom Development, największy gracz w stolicy, po trzech kwartałach 25 proc. lokali sprzedał po cenie z przedziału 450–550 tys. zł, a 33 proc. za ponad 550 tys. Ponad 45 proc. ogółu transakcji w przypadku tej firmy stanowiły zakupy bez udziału kredytów.

Jak zaznacza Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation, o tym, czy dany lokal można zaliczyć do segmentu luksusowego, decyduje wiele czynników.

– To m.in. prestiżowa lokalizacja i sąsiedztwo, standard i walory architektoniczne budynku. Często na prestiż i cenę sprzedaży nieruchomości ma wpływ fakt zamieszkania bądź zakupu lokalu w danym budynku przez osobę znaną medialnie. W rezultacie podaż tego typu lokali jest ograniczona w stosunku do segmentu popularnego, co niekoniecznie ma związek z popytem na takie nieruchomości.

Koryczyński zaznacza, że motywy osób kupujących mieszkania w segmencie lokali premium są inne niż w segmencie lokali popularnych, gdzie ostatni silny popyt był spowodowany zakupami z myślą o wynajmie. W przypadku lokali luksusowych poza zwykłym celem mieszkaniowym motywem zakupu może być chęć podniesienia statusu czy posiadania czegoś wyjątkowego.

– Próg cenowy, od którego zaczyna się wyższa półka, jest różny dla każdego rynku. Najwyższe ceny mieszkania luksusowe osiągają głównie w stolicy. Tak wysokie ceny apartamentów jak w Warszawie zdarzają się jeszcze jedynie w Sopocie. Lokale o podwyższonym standardzie w stolicy można podzielić na te powyżej 14 tys. zł za mkw. oraz te z przedziału 20–40 tys. zł za mkw. – wylicza Korczyński. – W najbardziej rozwiniętych pod względem inwestycji deweloperskich miastach, jak Wrocław, Kraków czy Gdańsk, ceny lokali z wyższej półki mieszczą się w przedziale 11–13 tys. zł za mkw.

Stabilny rynek

Barbara Bugaj, starszy analityk w urban.one (Cenatorium), mówi, że rynek mieszkań luksusowych należy oddzielić grubą kreską od segmentu popularnego.

– Poziom zainteresowania mieszkaniami o wysokim standardzie jest stały od lat, podobnie jeśli chodzi o wartość rynku. Od 2015 r. wynosi ona w Polsce około 2 mld zł, biorąc pod uwagę transakcje za ponad 1 mln zł. To bardzo stabilny rynek, żyjący swoim życiem, trochę niezależnie od mainstreamu. Apartamentowce bardziej rzucają się w oczy, chętniej się o nich mówi, przez co można mieć wrażenie, że dynamika rynku popularnego przeniosła się i tu. Ale to nieco mylące. Milionerów nie przybywa nam tak szybko – podkreśla Bugaj.

Michał Bysiek, dyrektor oddziału Poland Sotheby's International Realty w Krakowie, zgadza się, że rynek nieruchomości luksusowych charakteryzuje się stabilnością i odpornością na wahania. W przedziale apartamentów za 1–2 mln zł popyt pozostaje na niezmiennym, wysokim poziomie. – Na stabilną sytuację na rynku nieruchomości premium i luksusowych wpływ mają także czynniki pozacenowe. Wciąż zbyt mała podaż apartamentów na rynku najmu nadal generuje zainteresowanie inwestorów poszukujących sposobów na ulokowanie nadwyżek kapitału. Zamożne osoby mieszkające na osiedlach podmiejskich coraz częściej poszukują apartamentów w centrum i o dużych powierzchniach, czyli takich nieruchomości, których ceny zaczynają się powyżej 1 mln zł – mówi Bysiek. – Dlatego też prognozowane spowolnienie rynku mieszkaniowego nieprędko, o ile w ogóle, znajdzie odzwierciedlenie w niższych cenach nieruchomości premium i luksusowych. Szczególnie tych w najlepszych lokalizacjach w ścisłych centrach miast. Wartość takich nieruchomości powinna niezmiennie utrzymywać się na stałym, dość wysokim poziomie – przekonuje.