Niedługo kontrakty będzie można zawierać nawet na 30 lat

[b]Rz: Prawdopodobnie od nowego roku zmienią się przepisy kodeksu cywilnego mówiące o terminach zawarcia umowy najmu. Obecnie maksymalny okres najmu to dziesięć lat, po ich upływie najem zostaje uznany za zawarty na czas nieokreślony. Nowe przepisy wydłużają ten okres do 30 lat. Jeśli wejdą w życie – kto na tym skorzysta?[/b]

[b]Joanna Świostek:[/b] Nowe zapisy odnoszą się wyłącznie do przedsiębiorców. W odniesieniu do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, a oddających w najem należące do nich nieruchomości, obowiązywać będzie nadal maksymalny dziesięcioletni termin na zawarcie umowy najmu na czas oznaczony. Nowe zapisy będą szczególnie korzystne dla właścicieli nieruchomości o charakterze użytkowym, z których w całości lub przeważającej części korzystają najemcy i które generują dochód właśnie na podstawie umowy najmu.

Gwarancja długotrwałego wynajęcia powierzchni określonej wielkości ma dla właścicieli takich obiektów zasadnicze znaczenie, gdyż pozwala oszacować zyski oraz opłacalność nabycia lub też budowy takiego obiektu. Dla wielu obiektów handlowych czy usługowych okres dziesięcioletni był zbyt krótki na to, aby dochody uzyskane z najmu zrekompensowały z założonym zyskiem wydatki poniesione na nabycie lub budowę obiektu.

[b]A co, gdy w ciągu 30 lat najemca splajtuje?[/b]

Upadłość kontrahenta niesie, niestety, ryzyko wcześniejszego niż zakładany zakończenia stosunku najmu. Zgodnie z ustawą – Prawo upadłościowe i naprawcze, jeśli przedmiot najmu został wydany przedsiębiorcy przed ogłoszeniem upadłości, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, chyba że umowa przewidywała krótszy. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry.

Syndyk może wypowiedzieć umowę najmu i przed tym terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności prowadziło do zwiększenia kosztów upadłości. Wynajmujący może jednak dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

W mojej ocenie maksymalny 30-letni okres dla umowy najmu nie jest jednak za długi. Przedsiębiorcy mają instrumenty pozwalające im skalkulować opłacalność swoich przedsięwzięć na okresy dłuższe niż dziesięć lat. Nie zawsze będzie to aż 30 lat, ale takie ustawienie maksymalnej granicy daje przedsiębiorcom pożądaną swobodę kształtowania umów.

[b]Czy dla samych najemców nowe zapisy także są korzystne?[/b]

Tak. Ponoszą oni bowiem koszty na wyszukanie odpowiedniego lokalu, jego adaptację oraz zorganizowanie w nim swego przedsiębiorstwa bądź jego części. Dlatego dążą również do zwiększenia trwałości stosunku najmu. Trzeba pamiętać, iż nawet gdy czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeśli zatem strony chcą mieć zapewnioną wcześniejszą możliwość zakończenia stosunku najmu – powinny to w umowie dodatkowo uregulować.

[b]Na jaki czas obecnie są zawiązywane umowy?[/b]

Wiele umów zawieranych jest na maksymalny, dziesięcioletni, okres. Przy inwestycjach o dłuższym okresie amortyzacji wydatków na nabycie obiektu przedsiębiorcy stosowali różne dodatkowe rozwiązania, m.in. umowy przedwstępne lub składane z góry oferty zawarcia kolejnej umowy na dalsze okresy mające zapobiec przekształceniu po dziesięciu latach umowy w zawartą na czas nieoznaczony i podlegającą wypowiedzeniu w trybie ustawowym.

[b]Jak w wieloletnich umowach najmu regulowana jest kwestia czynszu? Na rynku w tym czasie stawki idą w górę lub spadają.[/b]

Przedsiębiorcy stosują zwyczajowo tzw. klauzule waloryzacyjne, przewidujące automatyczny wzrost czynszu w oparciu o uznane wskaźniki wzrostu cen, m.in. publikowane przez GUS czy Eurostat.

[ramka][b]Warto wiedzieć - zanim wynajmiesz[/b]

Na jakie zapisy w wieloletniej umowie najmu powinni uważać zarówno właściciele nieruchomości, jak i najemcy

Właściciele nieruchomości powinni zwrócić uwagę m.in. na zapisy dotyczące odpowiedzialności za naprawy i konserwacje przedmiotu najmu. Na podstawie kodeksu cywilnego za zachowanie przedmiotu najmu w stanie nadającym się do korzystania odpowiedzialny jest wynajmujący, najemcę obciążają natomiast drobne naprawy.

W przypadku umów długotrwałych przeprowadzenie znaczących niekiedy napraw będzie na ogół nieuniknione, warto więc rozważyć możliwość obciążenia w większym zakresie najemcy odpowiedzialnością za nie, np. do określonej wartości każdej naprawy.