Gdy wartość nieruchomości rośnie – trzeba płacić gminie

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link]).

[srodtytul]Przymusowa danina publiczna[/srodtytul]

W doktrynie podnoszono problematykę charakteru prawnego opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Należy się zgodzić z poglądem, że opłata planistyczna ma charakter publicznoprawny. [b]Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2001 r. (I SA/Gd 1948/01, OSP 2003, z. 2, poz. 16, z aprobującą glosą A. Borodo) [/b]do opłaty planistycznej zastosowanie mają przepisy ordynacji podatkowej. A zatem można sformułować pogląd, że opłata planistyczna ma charakter publicznej daniny przymusowej. Opłatę można więc nazwać podatkiem, który jest pobierany od właściciela nieruchomości tylko z tego powodu, że nowy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował wzrost wartości jego nieruchomości. Tego rodzaju kreowanie dodatkowych danin na rzecz organów administracji należy ocenić zdecydowanie krytycznie.

[srodtytul]Bez stawki zerowej[/srodtytul]

Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy, a co szczególnie znamienne również jej wysokość zależy od decyzji organu administracji. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Określenie stawki procentowej należy także do kompetencji organów administracyjnych. [b]Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2002 r. (II SA/Wr 1193/02, OSS 2003, z.1, poz. 15)[/b] obowiązek jednorazowej opłaty (renty planistycznej) pobieranej w razie zbycia nieruchomości, której wartość w związku z uchwaleniem nowego lub zmienionego planu wzrosła, wyklucza możliwość ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zerowej stawki procentowej służącej naliczaniu tej opłaty. Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie jest bezterminowy, obowiązuje jedynie w terminie pięciu lat od uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

[srodtytul]Czasem płaci gmina[/srodtytul]

Taka sytuacja ma miejsce w sytuacji, w której zmiana planu (uchwalenie nowego) spowoduje, że korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z jej przeznaczeniem stanie się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Właścicielowi przysługuje wtedy roszczenie do gminy o wypłatę stosownego odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Może on również żądać jej wykupienia w całości lub w części. Takie same uprawnienia przysługują użytkownikowi wieczystemu. Realizacja tych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Ponadto jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z wyżej opisanych uprawnień, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

[i]Podstawa prawna

– [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80, poz. 717 ze zm.)[/link][/i]

[i]Autor jest doktorem nauk prawnych, of Counsel w Kancelarii Gessel[/i]