Jak uniknąć recesji na rynku nieruchomości

Wśród najważniejszych czynników ryzyka dla polskiej gospodarki wymienić należy również recesję na rynkach zagranicznych utrudniającą eksport, kryzys na światowych rynkach finansowych i coraz większe uzależnienie polityki kredytowej banków krajowych od zewnętrznych źródeł finansowania.

Dwa pierwsze znajdują się poza zasięgiem oddziaływania krajowej polityki gospodarczej, która może wykorzystywać jedynie środki o charakterze buforowym, ochraniające polski rynek przed skutkami zewnętrznych zawirowań. Wydaje się, że wyjaśnienia wymaga czynnik trzeci, ważny co najmniej z dwóch powodów. Jest często niedocenianą, endogeniczną przyczyną kryzysów bankowych i gospodarczych oraz znajduje się w zasięgu wpływu krajowej polityki gospodarczej.

Rynek nieruchomości w Polsce jest silnie związany z rynkiem kredytów hipotecznych, które finansują obecnie ponad 85 proc. zakupów mieszkań. Budownictwo stanowiło jak dotychczas silną lokomotywę wzrostu całej gospodarki. Teraz grozi mu załamanie.

[srodtytul]Gwałtowne zatrzymanie popytu[/srodtytul]

Obecne uwarunkowania rozwoju rynku kredytów hipotecznych wskazują, że początek 2009 roku będzie początkiem dekoniunktury, generującym poważne ryzyko kryzysu. Wynikać to będzie z ograniczenia podaży kredytu w wyniku restrykcyjnej polityki banków, restrykcji nadzoru finansowego, braku franków szwajcarskich i załamania rynku międzybankowego. A także z ograniczenia popytu na kredyt w wyniku wysokiej ceny mieszkań, wysokiego kosztu kredytu i ograniczonej jego dostępności. Po trzecie wreszcie – z nasilającej się psychozy strachu w wyniku obserwacji rynków nieruchomości w innych krajach, nadreakcji inwestorów i banków oraz oddziaływania mediów i analityków.

W tej sytuacji wśród osób chętnych do zaciągnięcia kredytu hipotecznego coraz większą część będą stanowić „desperaci”, co musi zaowocować spadkiem jakości portfela. Warto w tym miejscu przypomnieć, że według ostatnich szacunków PricewaterhouseCoopers w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań.

Do końca III kwartału 2008 r. mechanizm ekspansji kredytów mieszkaniowych nadmiernie stymulował popyt na mieszkania, powodując gwałtowny wzrost ich cen. Kredyty były udzielane bez wkładu własnego, a konkurencja polegała na omijaniu bezpiecznych reguł polityki kredytowej oraz nadmiernym obniżaniu prowizji banku za podejmowane ryzyko. Opamiętanie przyszło późno, w IV kwartale 2008 roku, i wywołało przesadne reakcje ostrożnościowe banków i nadzorców. Spadek cen nieruchomości nie zaowocuje zatem wzrostem popytu na mieszkania, ponieważ kredyt stał się niedostępny.

[srodtytul]Kumulacja złych wiadomości[/srodtytul]

Na rynku nieruchomości nastąpił niekorzystny splot kilku uwarunkowań. Po pierwsze – nastąpiła zbieżność fazy dekoniunktury na krajowym rynku nieruchomości z kryzysem zaufania na rynkach finansowych. Spadek cen na rynku nieruchomości będący naturalnym następstwem okresu ekspansji nie spowoduje zatem szybkiego ponownego ożywienia w budownictwie mieszkaniowym wskutek wzrostu popytu, bo ten zależy od dostępności i kosztu kredytu. Deflacja na rynku nieruchomości może być długotrwała, a jej skutki fatalne dla rozwoju budownictwa i powiązanych z nim innych sektorów gospodarki.

Po drugie – na wtórnym rynku mieszkań pojawiły się oferty nowych nieruchomości, których nabywcami były osoby prywatne, które w warunkach spadających cen nieruchomości i rosnących cen kredytu postanowiły sprzedać niedawno nabyte mieszkania. Kredyt na zakup nowych mieszkań na rynku wtórnym zaczął stanowić nieoczekiwaną konkurencję dla deweloperów. Finansuje bowiem zakup mieszkań oferowanych przez niedawnych nabywców. W ten sposób firmy deweloperskie narażone są na silną konkurencję ze strony swoich byłych klientów. Po trzecie – nastąpiła gwałtowna zmiana modelu finansowania mieszkań. Dotychczasowy model, polegający na zaliczkach wpłacanych okresowo przez nabywców, uległ zmianie. Klienci mają coraz bogatszą ofertę nabycia nieruchomości gotowych, tym bardziej nie chcą akceptować zaliczkowego finansowania mieszkań, które są w fazie projektowania.

Jednocześnie deweloperka mieszkaniowa traktowana jest teraz przez banki jako najbardziej ryzykowny segment rynku nieruchomości. Ograniczenie kredytów dla ludności i firm deweloperskich spowoduje dalsze ograniczenie popytu na nieruchomości i spadek ich cen, co pogłębi kryzys na rynku nieruchomości.

Czy i jak można obecnie zniwelować konsekwencje zbliżającej się recesji na rynku nieruchomości mieszkaniowych? „Naturalnym” środkiem antykryzysowym jest rozwój wynajmu. Relatywnie wysokie ceny nieruchomości oraz wzrost kosztów kredytu hipotecznego i ostrzejsze wymagania w zakresie wkładu własnego kredytobiorców eliminują pewną grupę kupujących, zwiększając popyt na rozwiązania alternatywne. Autorzy raportu CEE Property Group sygnalizują, że stawki najmu mieszkań w największych polskich aglomeracjach od dwóch lat są coraz wyższe. Można oczekiwać ich wzrostu na poziomie ok. 10 proc. rocznie. Rozwój rynku mieszkań na wynajem ograniczony jest jednak w Polsce ustawą o ochronie lokatorów, która zwiększa istotnie ryzyko prawne związane z ewentualną eksmisją tych, którzy nie płacą czynszu. Ograniczenie ochrony prawnej lokatorów spowodowałoby zwiększenie zainteresowania inwestycjami w mieszkania na wynajem.

[wyimek]Kredyt na zakup nowych mieszkań na rynku wtórnym zaczął stanowić nieoczekiwaną konkurencję dla deweloperów. Finansuje bowiem zakup mieszkań oferowanych przez niedawnych nabywców[/wyimek]

Rosnące ceny wynajmu mieszkań w okresie dekoniunktury na rynku kredytów hipotecznych stwarzają również możliwości rozwoju leasingu mieszkań. W tym rozwiązaniu właścicielem mieszkania aż do wpłacenia ostatniej raty pozostaje leasingodawca. W Polsce to rozwiązanie jest mniej popularne niż w Europie Zachodniej. W III kwartale 2008 r. łączna wartość wyleasingowanych nieruchomości wynosiła 2,4 mld zł, ok. 0,5 mld więcej niż rok wcześniej. Tyle że są to wyłącznie nieruchomości komercyjne.Leasing mieszkań stanowi substytucję dla klasycznego długoterminowego kredytu mieszkaniowego lub kredytu intrest only. Będzie prawdopodobnie nieco droższy niż kredyt, dochodzi bowiem koszt dodatkowego pośrednika. W okresie kryzysu ma jednak co najmniej dwie ważne zalety: leasingodawca pozostaje właścicielem nieruchomości aż do momentu całkowitej spłaty „kredytu rzeczowego”, ponosi więc niższe ryzyko prawne w porównaniu do kredytodawcy, ponadto finansowanie firmy wynajmującej nieruchomości jest obarczone niższym ryzykiem niż firmy deweloperskiej.

[srodtytul]Krok radykalny[/srodtytul]

[wyimek]Rozwój rynku mieszkań na wynajem ogranicza w Polsce ustawa o ochronie lokatorów, która istotnie zwiększa ryzyko prawne związane z ewentualną eksmisją tych, którzy nie płacą czynszu[/wyimek]

Radykalnym środkiem antykryzysowym mogłyby się okazać dopłaty do odsetek od kredytu hipotecznego. Należy stosować je jednak tak, aby nie powodowały wzrostu cen mieszkań, a jednocześnie stymulowały popyt.Nieruchomości mieszkaniowe w Polsce są bez wątpienia znacznie przewartościowane. Wystarczy porównać średnią cenę 1mkw. szacowaną w granicach od 6 do 8 tys. zł za 1mkw. w największych polskich aglomeracjach ze średnim kosztem budowy mkw. szacowanym w granicach od 3 do 4 tys. zł. Rozszerzenie systemu dopłat do kredytów mieszkaniowych mogłoby zatem przy pomocy pieniędzy publicznych sztucznie podtrzymywać mechanizm ekspansji kredytowej generujący dalszy wzrost cen. Nastąpiłoby wówczas odroczenie recesji na rynku nieruchomości, która prawdopodobnie byłaby w przyszłości znacznie głębsza. W celu uniknięcia tej sytuacji, środki publiczne nie mogą wspomagać dalszego wzrostu bąbla cenowego, powinny jednak stworzyć możliwość dalszego działania deweloperom i firmom budowlanym.