Rumunia: Dłuższe umowy najmu wpisuje się do księgi wieczystej

[b]Rz: Jakie są ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?[/b]

[b]Joanna Czajkowska, Roxana Haack:[/b] Prawo rumuńskie zezwala cudzoziemcom na swobodne nabywanie wyłącznie tzw. nieruchomości budynkowych. W przypadku nieruchomości gruntowych należy mieć na uwadze pewne ograniczenia, o których mowa w rumuńskiej ustawie nr 312/2005 regulującej nabywanie prawa własności nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z powyższą ustawą jedynie obywatele państw UE oraz bezpaństwowcy niemieszkający w Rumunii, ale w jednym z państw członkowskich UE, co do zasady mogą nabywać prawo własności nieruchomości gruntowych na takich samych warunkach jak obywatele Rumunii. Zasada ta dotyczy również osób prawnych, które nie mają siedziby w Rumunii, ale podlegają jurysdykcji jednego z państw członkowskich UE. Wyjątki od tej reguły zostały przewidziane w art. 4 i 5 powyższej ustawy i stanowią, że nabycie nieruchomości jako drugiego miejsca zamieszkania lub drugiej siedziby jest możliwe po pięciu latach od daty przystąpienia Rumunii do UE, natomiast nabycie prawa własności terenów rolnych i leśnych jest dopuszczalne dopiero po siedmiu latach od daty przystąpienia Rumunii do UE.

[b]W jakich przypadkach wpisy do księgi wieczystej są konieczne?[/b]

Przeniesienie własności nieruchomości staje się skuteczne wobec osób trzecich z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Jednolite przepisy dotyczące ksiąg wieczystych zostały wprowadzone w Rumunii na mocy ustawy nr 7/1996 o katastrze i jawności. Z kolei w 2004 roku powołano do życia Narodową Agencję Katastru i Jawności Nieruchomości Agentia Nationala De Publicitate Imobiliara, która prowadzi prawną, gospodarczą i techniczną ewidencję wszystkich nieruchomości w Rumunii. Jednym z głównych celów wprowadzenia tego systemu było ostateczne ustalenie granic nieruchomości gruntowych, a także publiczna informacja na temat prawnej sytuacji nieruchomości.

[b]Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości rumuńskich?[/b]

Bada się go podobnie jak w innych krajach, czyli poprzez analizę podstawowych dokumentów dotyczących nieruchomości, np. tytułu prawnego, dokumentów księgi wieczystej czy informacji z rejestru gruntów, które dostarczają podstawowych informacji na temat konkretnej nieruchomości. W przypadku nieruchomości zabudowanych należy ponadto sprawdzić, czy zostały wydane pozwolenie na budowę i inne przewidziane przez prawo zezwolenia.

Warto podkreślić, że w Rumunii pozwolenie na budowę jest wymagane niezależnie od tego, czy roboty budowlane polegają na budowie, remoncie czy renowacji. Podobnie w celu przeprowadzenia rozbiórki budynku jest niezbędne uzyskanie odpowiedniego pozwolenia na rozbiórkę, które jest wydawane na tych samych zasadach i w trybie podobnego postępowania jak pozwolenie budowlane. Badanie stanu prawnego nieruchomości komercyjnych najczęściej przybiera formę audytu prawnego, tj. badania due dilligence, które polega na kompleksowym sprawdzeniu całej dokumentacji dotyczącej nieruchomości, a także faktycznych możliwości zrealizowania zamierzonej inwestycji.

[b]Czy na rynku rumuńskim istnieje prawo użytkowania wieczystego?[/b]

Tak, obok prawa własności w Rumunii przewidziane są także inne tytuły prawne pozwalające na korzystanie z nieruchomości. Jednym z nich jest prawo użytkowania wieczystego uregulowane w art. 517 i nast. rumuńskiego kodeksu cywilnego, a także prawo najmu nieruchomości wprowadzone na mocy art. 1440 i nast. rumuńskiego kodeksu cywilnego.

Warto podkreślić, że zgodnie z prawem rumuńskim umowy najmu zawarte na okres ponad trzech lat powinny zostać wpisane do księgi wieczystej. Z kolei art. 1441 rumuńskiego kodeksu cywilnego stanowi, że nabywca nieruchomości, która jest wynajmowana na podstawie umowy najmu zawartej w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z datą pewną, jest zobowiązany do wstąpienia w prawa i obowiązki wynajmującego.

[b]Jakie dodatkowe koszty towarzyszą kupnie nieruchomości?[/b]

Kupujący powinien się liczyć m.in. z kosztami notarialnymi. Wynagrodzenie notariusza w Rumunii wynosi od 0,5 do 2,5 proc. wartości nieruchomości. Przykładowo, od nieruchomości o wartości do 13.969,00 Ron (1 Ron według kursu NBP z 25.11.2008 r. wynosi 1102 złotych), notariusz pobiera opłatę w wysokości 2,5 proc. wartości nieruchomości, natomiast w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 549.231,00 Ron wynagrodzenie notariusza składa się ze stałej kwoty w wysokości 5.286,00 Ron oraz 0,75 proc. kwoty przekraczającej 549.231,00 Ron.

[b]A z jakimi podatkami należy się liczyć?[/b]

Podatek od nabycia nieruchomości wynosi 3 proc. wartości nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości nie jest wyższa niż 200.000,00 Ron, a nieruchomość nie jest na starsza niż trzy lata. Jeżeli nieruchomość jest starsza niż trzy lata, to w przypadku nieruchomości o wartości do 200.000,00 Ron podatek wynosi 2 proc. wartości, natomiast przy wartości nieruchomości powyżej 200.000,00 Ron podatek składa się ze stałej kwoty 4.000,00 Ron i 1 proc. kwoty przekraczającej 200.000,00 Ron. Podatek od nabycia nieruchomości opłacany jest bezpośrednio u notariusza.

[b]Gdzie szukać ofert nieruchomości?[/b]

Nieruchomości w Rumunii najlepiej poszukiwać przez doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami. Do ich zadań należy nie tylko znalezienie określonej nieruchomości, lecz także sporządzenie odpowiedniej umowy sprzedaży czy wycena nieruchomości.

Większość pośredników nieruchomości oferuje profesjonalną obsługę prawną i współpracuje na bieżąco z notariuszami. Ponadto oferty dotyczące nieruchomości można znaleźć na wielu stronach internetowych, np. [link=http://www.imobiliare.net]www.imobiliare.net[/link], [link=http://www.anunturi-imobiliare.net]www.anunturi-imobiliare.net[/link] czy [link=http://www.bizimobiliare.ro]www.bizimobiliare.ro[/link].

[ramka][srodtytul]Co słychać na rynku rumuńskim[/srodtytul]

- Zastanawiając się nad inwestycją w Rumunii, należy pamiętać, że na skutek międzynarodowego kryzysu gospodarczego i finansowego także ten kraj odczuł osłabienie rynku nieruchomości.

- Do niedawna ceny mieszkań rosły, ale w ciągu ostatnich kilku miesięcy w przypadku starego budownictwa spadły o około 10 – 15 proc.

- Mieszkanie w centrum Bukaresztu (przy Piata Alba-Iulia, 20 min od Piata Unirii) w nowym budownictwie z 2008 roku, o powierzchni 97 mkw., kosztuje ponad 200 000 EUR