Węgry: kupisz mieszkanie, ale nie ziemię rolną

[b]Rz: Czy cudzoziemiec może kupić na Węgrzech ziemię?[/b]

[b]Iwona Gierula, Polauf Tamas:[/b] Tak, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne mogą nabyć na Węgrzech grunt, ale pod warunkiem że jest to nieruchomość nieprzeznaczona do produkcji rolnej. Wcześniej muszą jednak uzyskać zezwolenie kierownika urzędu administracyjnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Kierownik takiego urzędu, kierując się raportem sporządzonym przez burmistrza, sprawdza, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie narusza interesów samorządu. Zezwolenia nie udziela, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona do produkcji rolnej lub gdy jej nabycie naruszałoby interes powszechny bądź interes właściwego samorządu.

Kierownik urzędu wydaje decyzję w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, a w szczególnym przypadku termin ten może zostać przedłużony o kolejne 30 dni.

[b]Na jakie ułatwienia mogą liczyć obywatele UE kupujący nieruchomości?[/b]

Obywatele UE unikną opisanego postępowania, jeśli zamierzają nabyć nieruchomość sklasyfikowaną jako tzw. pierwotna powierzchnia mieszkalna, czyli gdy chcą kupić mieszkanie, budynki lub części budynków, służące do celów mieszkaniowych oraz grunty służące do tzw. codziennych celów mieszkaniowych.

Postępowania można także uniknąć, kupując nieruchomość uznaną za wtórną powierzchnię mieszkalną, jeżeli obywatel Unii Europejskiej przebywał na Węgrzech nieprzerwanie i legalnie przez co najmniej cztery lata. Chodzi tu o zakup mieszkania, budynku lub części budynków służących do celów mieszkaniowych oraz gruntów przystosowanych do celów mieszkaniowych, niesłużących jako tzw. pierwotna powierzchnia mieszkalna.

[b]Jakie formalności wiążą się z kupnem mieszkania?[/b]

Nabycie nieruchomości następuje poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego lub umowy pisemnej dodatkowo kontrasygnowanej przez węgierskiego adwokata.

[b]Z jakimi opłatami należy się przy tym liczyć?[/b]

Z nabyciem nieruchomości wiąże się dla kupującego obowiązek uiszczenia dwóch rodzajów opłat: opłaty za nabycie majątku wynoszącej zasadniczo 10 proc. wartości rynkowej nieruchomości, zaś 2 proc. w przypadku nabycia mieszkania o wartości rynkowej do 4 000 000 forintów (1 forint = około 1,45 złotych) lub 6 proc. w przypadku nabycia mieszkania o wyższej wartości rynkowej. Do tego dochodzi opłata z tytułu postępowania przed urzędem wieczystoksięgowym w wysokości 6 tys. forintów.

[b]Gdzie sprawdza się przeszłość kupowanej nieruchomości?[/b]

Na Węgrzech funkcjonuje jednolity rejestr nieruchomości – tzw. System Rejestracji Nieruchomości. Prowadzony jest przez urząd ksiąg wieczystych właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Dane zawarte w rejestrze nieruchomości można sprawdzić na trzy sposoby: poprzez wgląd osobisty lub złożenie wniosku o udzielenie informacji we właściwym urzędzie ksiąg wieczystych; poprzez uzyskanie poświadczonego wyciągu z rejestru tzw. dowodu własności we właściwym urzędzie ksiąg wieczystych; oraz poprzez uzyskanie poświadczonego wyciągu z rejestru tzw. dowodu własności online.

Ten ostatni sposób jest jednak obecnie dostępny jedynie dla notariuszy, adwokatów i komorników sądowych.

[b]Jak zabezpiecza się wierzytelności i jakie są sposoby egzekucji z nieruchomości?[/b]

Do sposobów zabezpieczeń wierzytelności na nieruchomości należą: hipoteka, hipoteka kaucyjna, samodzielne prawo zastawu, kaucja oraz zakaz sprzedaży i obciążania nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości następuje zasadniczo na drodze egzekucji sądowej. Dodatkowo zgodnie z paragrafem 257 węgierskiego kodeksu cywilnego strony mogą ustalić pod określonymi warunkami ustawowymi, że wierzyciel będzie uprawniony do samodzielnej sprzedaży nieruchomości z pominięciem egzekucji sądowej, jeśli za zastaw przewidziana jest cena rynkowa notowana urzędowo lub jeśli wierzyciel zajmuje się zawodowo emisją listów zastawnych.

[ramka][b]Co słychać na rynku węgierskim[/b]

Robert Hermandinger, członek zarządu, CPB Hungaria:

? Problemy gospodarcze na świecie mocno dotknęły także Węgry. Mimo pomocy finansowej ze strony UE, Banku Światowego i Międzynarodowego Funduszu Walutowego nie udało się ustabilizować węgierskiej waluty. Taka sytuacja trzyma w niepewności zarówno międzynarodowych, jak i węgierskich inwestorów.

? Ofert nieruchomości należy szukać na Węgrzech u lokalnych pośredników nieruchomości, ale można też znaleźć je na stronach internetowych, np.: www.expressz.hu, www.ingatlan.com, www.ingatlanbazar.hu, www.bpingatlan.hu.

? Ceny nieruchomości są niezwykle zróżnicowane. Szczególnie w Budapeszcie widać znaczące różnice w zależności od miejsca położenia nieruchomości. Wyższe ceny są po stronie Budy, zaś niższe po lewej stronie Dunaju, w Peszcie.

? W pozostałej części kraju stawki są znacznie niższe, z wyjątkiem okolic Balatonu, gdzie ceny nieruchomości należą do najwyższych w kraju.

? Ceny nieruchomości rolnych raczej spadają, przy czym obszary zurbanizowane odczuwają ten spadek w mniejszym stopniu – dotyczy to przedmieść Budapesztu.

? Dziś w Budapeszcie widać nadpodaż ukończonych już budynków mieszkalnych i projektów jeszcze budowanych.

? Jeśli chodzi o biura, w ostatnich miesiącach bardzo zmalał na nie popyt. Rośnie natomiast procent niewynajętych powierzchni kategorii A. Czynsze wywoławcze w takich obiektach pozostały na poziomie 13,50 – 15 euro za mkw. miesięcznie. Większy odsetek niewynajętych powierzchni spowodowało ukończenie kilku dużych projektów (koniec 2008 r. i początek 2009 r.) oraz aktualny niewielki popyt.[/ramka]