Jakie prawa ma najemca mieszkania

Jednym z podstawowych zadań władz publicznych jest ochrona konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Zakres tej ochrony określa ustawa. Ustawodawca określił również zasady tworzenia warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, wskazując je jako zadania własne gmin. Zapewnił również gwarancję trwałości tytułu prawnego do lokalu. Przejawia się ona poprzez:

>> ograniczenie możliwości zawierania umów na czas oznaczony,

>> ochronę przed nadmiernym podwyższaniem czynszu,

>> określenie zamkniętego katalogu przyczyn wypowiedzenia umowy najmu,

>> ochronę przed eksmisją na bruk.

[srodtytul]Odszkodowanie od gminy[/srodtytul]

Wskazane elementy gwarancji trwałości tytułu prawnego do lokalu pozwalają na ochronę lokatorów przed nieuczciwymi praktykami właścicieli. Jednocześnie silna ochrona lokatorów uniemożliwia szybkie eksmitowanie osób niepożądanych oraz zagrażających bezpieczeństwu mieszkańców. Ogranicza również prawa do swobodnego rozporządzania własnością.

Dlatego też aby zrównoważyć interesy stron, oprócz ochrony trwałości tytułu prawnego do lokalu przewidziana została ochrona interesów właściciela poprzez stworzenie możliwości dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w przypadku niedostarczenia lokalu socjalnego przez gminę.

Szczególną ochronę praw lokatora tworzą przepisy zawarte w [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego[/link] (dalej o.p.l.). Ustawa ta reguluje ochronę lokatora korzystającego z lokalu mieszkalnego na kanwie różnych tytułów prawnych, tzn. najmu, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowania mieszkania, służebności mieszkania, dożywocia czy też użyczenia mieszkania. Zawiera również odmienną definicję właściciela niż ta, która określona jest w art. 140 kodeksu cywilnego. Właścicielem w rozumieniu ustawy jest bowiem wynajmujący lub osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W takim ujęciu właścicielem może być również najemca podnajmujący lokal.

[srodtytul]Pisemne wypowiedzenie [/srodtytul]

Jednym z elementów gwarancji trwałości tytułu prawnego do lokalu jest wskazanie przez ustawodawcę zamkniętego katalogu przyczyn jego rozwiązania. Zanim jednak zostanie on przedstawiony, warto omówić zasady ochronne wprowadzone przy rozwiązywaniu omawianych stosunków prawnych. Po pierwsze, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego w razie odpłatnego używania lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 – 5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 o.p.l. Po drugie, wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 o.p.l.).

Ponadto w przypadku nieodpłatnego używania lokalu (np. użyczenia) lub stosunków niewymagających wypowiedzenia (spółdzielcze prawo do lokalu) stosuje się przepisy regulujące ten stosunek prawny – z zastrzeżeniem, że ustanie tych stosunków jest niedopuszczalne z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora, niż wynika to z przepisów artykułu 11 (art. 11 ust. 8 o.p.l.). Warto również zwrócić uwagę na zasadę, zgodnie z którą przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora (art. 3 ust. 3 o.p.l.).

Rozwiązanie stosunku prawnego może nastąpić również na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron, tzn. właściciela i lokatora. Wszystkie ograniczenia w rozwiązywaniu tytułu prawnego dotyczą jednostronnej czynności właściciela. Lokator może złożyć oświadczenie w każdej chwili pod warunkiem zachowania terminów oraz zasad właściwych dla danego typu stosunku prawnego.

[srodtytul]Potrzeby właściciela[/srodtytul]

Rozwiązanie stosunku prawnego łączącego lokatora z właścicielem lokalu może nastąpić m.in. w sytuacjach, które określić można jako uzasadnione potrzeby właściciela. Wymienić w tym miejscu trzeba przede wszystkim zamiar zamieszkania właściciela w lokalu. W takiej sytuacji do obowiązku właściciela należy dostarczenie lokatorowi lokalu zamiennego. W przypadkach gdy właściciel nie dostarcza lokalu, a lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, okres wypowiedzenia wydłuża się do trzech lat. W tym czasie lokator powinien we własnym zakresie lub z pomocą gminy wystarać się o nowe mieszkanie. Obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego spoczywa na właścicielu lokalu, jeżeli rozwiązanie umowy następuje z powodu konieczności przeprowadzenia remontu budynku, w którym lokal się znajduje.

Jeżeli dochodzi do rozwiązania umowy pomiędzy najemcą a gminą z powodu zmiany ustaleń wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, to lokatorowi przysługuje roszczenie o wynajęcie – w tej samej miejscowości – innego lokalu spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (art. 21 ust. 4 o.p.l.).

[srodtytul]Naruszenie miru domowego[/srodtytul]

Zgodnie z art. 13 ust 1 i 2 o.p.l. jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku – inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Powództwo o eksmisję wytoczyć może również współlokator w stosunku do małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie. ?

[ramka][srodtytul]Przesłanki utraty tytułu prawnego[/srodtytul]

Głównymi powodami utraty tytułu prawnego są różnego rodzaju niepożądane zachowania lokatora, a mianowicie:

>> używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,

>> zaniedbywanie obowiązków, dopuszczające do powstania szkód,

>> niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

>> wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

>> pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat,

>> wynajmowanie, podnajmowanie albo oddawanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

>> niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,