Trudna i długa droga, ale zyski mogą być pokaźne

Obecna korekta na rynku nieruchomości może stanowić zachętę dla tych, którzy dopiero chcą zainwestować. Żeby zarobić więcej, można kupić grunt rolny, podzielić go na działki, odrolnić i sprzedać. Pozornie proste, ale wymaga załatwiania przez wiele miesięcy formalności urzędowych. Dlatego na rynku pojawiają się firmy, które znajdują atrakcyjny kawałek ziemi (najczęściej na dalekich przedmieściach dużych miast), organizują grupę inwestorów, a następnie w ich imieniu (działając zwykle jako spółka komandytowa) kupują działkę i prowadzą wszystkie sprawy urzędowe. Trwa to zwykle około trzech lat. Zainwestowaną kwotę niejednokrotnie udaje się podwoić.

Zdaniem specjalistów wolne grunty bez jakichkolwiek wad skończyły się dziesięć lat temu. Dlatego trzeba być ostrożnym. Może się okazać, że rozwiązanie jakiegoś problemu zajmie lata, co zablokuje możliwość odsprzedaży z zyskiem. Jak w każdej innej dziedzinie, gdy pojawia się hasło „nadzwyczajna okazja”, powinien się włączać dzwonek alarmowy.

Warto szukać ziemi z potencjałem, co w branżowym slangu oznacza grunty, których wartość może mocno wzrosnąć z powodu np. inwestycji drogowych. Ale i tu potrzebny jest dystans. Co z tego, że działka znajduje się w pobliżu planowanej autostrady, jeśli zjazd zostanie umiejscowiony 30 kilometrów dalej.

[ramka][b]Bartek Jankowski, właściciel Banku Ziemi

Piotr Litwińczyk, właściciel Banku Ziemi[/b]

Inwestycje w ziemię charakteryzują się wysoką stopą zwrotu już od wielu lat. W latach 2004 – 2008 ziemia drożała średnio o 27 proc. rocznie. Ostatnio wystąpiła niewielka korekta w dół związana ze wzrostem podaży. Niektórzy przedsiębiorcy, poszukując gotówki, decydują się na sprzedaż gruntów. To sytuacja przejściowa, dla niektórych okazja, którą warto wykorzystać. Nie znam nikogo, kto straciłby na tego rodzaju inwestycji.

Zasób atrakcyjnych gruntów jest ograniczony. Miasta się rozrastają. Szybko drożeje ziemia na przedmieściach. Budowa domu nadal jest znacznie bardziej opłacalna niż zakup mieszkania, w kolejnych latach więc popyt na pewno nie zmaleje.

Najbardziej opłaca się kupić ziemię rolną, podzielić, odrolnić i sprzedać jako działki budowlane. Potrzebna jest jednak gruntowna wiedza, co gminy planują na swoim terenie, a także doskonała znajomość procedur i przepisów prawnych. Gdyby było inaczej, biznesem tym zajmowaliby się rolnicy, czyli właściciele cennych gruntów.

Zainteresowaliśmy się obrotem ziemią, ponieważ jest to ciągle niezagospodarowana nisza na polskim rynku. Agencje pośrednictwa najchętniej podejmują się transakcji dotyczących biur, domów i mieszkań. Naszym zdaniem klient powinien otrzymać ofertę kompleksową, której istotnym, ale niejedynym, elementem jest wybór i zakup gruntu. Chcąc osiągnąć pożądaną stopę wzrostu, która nawet przy bardzo ostrożnej kalkulacji powinna przekroczyć 100 proc., trzeba przejść przez dość skomplikowany proces. Zwykle zajmuje to około dwóch lat. Kłopot polega na tym, że większość gmin nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy korzysta się z bardziej ogólnego studium zagospodarowania, trzeba pamiętać, że może się ono zmienić.[/ramka]

[ramka][b]Jak podnieść wartość ziemi[/b]

1) Kupuj ziemię w pobliżu atrakcyjnej nieruchomości. Wcześniej sprawdź, kto będzie przyszłym sąsiadem, jakie ma plany odnośnie do własnych gruntów i w jakim czasie chce zrealizować swoje zamierzenia. Gdy sąsiadem jest gmina lub Skarb Państwa, dużo informacji można uzyskać ze studium lub planu miejscowego. Jeżeli dokumenty te przewidują zabudowę, wzrost atrakcyjności sąsiednich gruntów jest oczywisty, a w momencie rozpoczęcia budowy obiektów lub infrastruktury (drogi, gaz, prąd, woda, kanalizacja) atrakcyjność gruntów zwiększy się wielokrotnie.

Kiedy nie ma planu miejscowego, pierwsze analizy przeprowadza się na podstawie studium uwarunkowań i zagospodarowania terenu. Jeśli jest plan miejscowy, grunty są objęte automatycznie podatkiem dochodowym, dochodzą do tego opłaty adiacenckie i planistyczne.

2) Kupuj tam, gdzie są widoki na podłączenie mediów. Rozbudowa infrastruktury jest procesem długotrwałym, poprzedzonym przygotowaniem dokumentacji planistycznej i wykonawczej. Może trwać do kilku lat. Trzeba więc być zahartowanym w bojach z urzędnikami i cierpliwym. Należy się też liczyć z zamrożeniem pieniędzy na dłuższy czas. Za to zwrot z zainwestowanego kapitału powinien być ponadprzeciętny.

3) Inwestuj w gminie, w której procedury związane z uchwalaniem planu miejscowego są przyjazne. Minusem jest to, że po uchwaleniu planu miejscowego gmina może zacząć pobierać opłatę planistyczną i adiacencką, a urząd skarbowy – podatek dochodowy.

4) Najszybszą metodą przekształcenia ziemi rolnej w budowlaną jest uzyskanie warunków zabudowy. Trwa to średnio około trzech miesięcy. Trzeba spełnić kilka warunków:

– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana,

– teren powinien mieć dostęp do drogi publicznej,

– istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji projektu budowlanego,

– teren nie jest objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską, archeologiczną.

5) Atrakcyjny może być zakup nieruchomości z problemami, na przykład takiej, która jest własnością wielu spadkobierców. Sztuką jest dotrzeć do wszystkich i przekonać ich do sprzedaży udziałów.

6) Ważna jest moda i prestiż danej lokalizacji. Oprócz naturalnych walorów w postaci lasu, jeziora czy rzeki często liczy się to, kto kupił grunty w okolicy.

Właściciele czują się dowartościowani, kiedy ich sąsiadami są muzycy, aktorzy, politycy i inni celebryci.