Przestrzeń powietrzna na sprzedaż, czyli jak to się robi w USA

W Stanach Zjednoczonych wykształciły się instytucje umożliwiające właścicielom ograniczenie swego władztwa w stosunku do przestrzeni powietrznej nad gruntem. Zaczęto traktować ją w pewnym stopniu jak rzecz, która stała się przedmiotem obrotu gospodarczego.

W USA największe problemy oraz potencjalne zagrożenia powstają na tle nie do końca jasno uregulowanych stosunków własnościowych, uniemożliwiających władzom oraz np. spółkom kolejowym odpowiednie dysponowanie terenami, na których potencjale mogłyby mieć miejsce inwestycje.

W Polsce, jak się wydaje, takie problemy nie występują, gdyż przy dokonywaniu inwestycji drogowych czy kolejowych, własność nieruchomości, na których są one realizowane, przechodzi na Skarb Państwa lub samorządy na podstawie umowy sprzedaży lub wywłaszczenia na określony cel publiczny za odszkodowaniem.

Jak poradzili sobie Amerykanie, czy u nas możliwe jest wykorzystanie w taki sposób przestrzeni powietrznej jak w USA?

[srodtytul]Czym jest przestrzeń powietrzna[/srodtytul]

Przestrzenią powietrzną (airspace) należy nazywać część gruntu znajdującą się nad jego powierzchnią. Zgodnie z utartą już linią orzeczniczą „Przestrzeń ponad gruntem jest taką samą nieruchomością jak on sam. Prawo odnosi się do pustej przestrzeni tak, jakby była ona czymś stałym, solidnym i podlegającym odłączeniu od gruntu w znaczeniu materialnym”[sup]1[/sup]. Uściślając nieco część sentencji sądu, należy stwierdzić, iż nie samo powietrze ma charakter „nieruchomości”, takiego charakteru przestrzeń powietrzna nabywa, gdy zostanie w sposób dokładny opisana przy użyciu bardzo ściśle określonych punktów odniesienia tworzących w pewnym sensie jej trójwymiarowy obraz.

Nie ma w polskim ustawodawstwie odpowiednika nazwy amerykańskiej, dlatego też dla potrzeb przedmiotowego artykułu tak wydzieloną i opisaną część przestrzeni powietrznej nazwiemy „działką powietrzną” (airspace parcel lub space parcel). Działki powietrzne przybierać mogą rozmaite kształty (obłe, cylindryczne), mogą też poprzez połączenie liniami prostymi tworzyć zwyczajny sześciobok; jedynym wymogiem jest możliwość dokładnego określenia powierzchni oraz kształtu danej działki. Warte podkreślenia jest, że przestrzeń powietrzną można dzielić zarówno w sposób wertykalny (pionowy) jak i horyzontalny (poziomy). Tak więc przestrzeń powietrzna, przynajmniej hipotetycznie, może zostać podzielona warstwowo na kilka działek powietrznych znajdujących się jedna nad drugą i należących do zupełnie odrębnych podmiotów. W takim przypadku istnieje jednak niebezpieczeństwo zamknięcia jednej z działek poprzez uniemożliwienie jej powiązania z właściwym gruntem, o czym dokładniej w dalszej części. Pewnym ograniczeniem podziału przestrzeni powietrznej jest z pewnością prawo lotnicze, które z oczywistych względów ogranicza władztwo jednostek w szeroko pojętej przestrzeni powietrznej.

W celu uniknięcia konfliktów przy podziale przestrzeni powietrznej na poszczególne działki istotne jest sporządzenie dokładnego opisu każdej z nich oraz złożenie go w odpowiednim urzędzie. Opis (description) uwzględniający podział przestrzeni powietrznej nazywany jest inaczej planem przestrzeni powietrznej (airspace plan).

Opis działki powietrznej sporządzany jest przy uwzględnieniu wszelkich dostępnych danych połączonych z pomiarami terenu zawierającymi określenie dokładnych punktów orientacyjnych, ograniczających poszczególne działki oraz ich powierzchnię. Ze względu na złożoność oraz skomplikowanie tego procesu opis działki powietrznej sporządzany jest na ogół przez odpowiednio wykwalifikowaną osobę. Poza określeniem dokładnych punktów orientacyjnych każdy opis powinien zawierać określenie sposobu uzyskania przez daną działkę powietrzną opisanego dalej tzw. podparcia oraz dostępu.

[srodtytul]Powietrzna jak gruntowa[/srodtytul]

Przez wiele lat nie było odrębnego ustawodawstwa dotyczącego stosunków odnoszących się do przestrzeni powietrznej, tak więc sądy bardzo często posiłkowały się zasadami wykształconymi w common law i ustawodawstwie (zarówno federalnym, jak i stanowym), dotyczącymi nieruchomości w sensie materialnym. Pewna zmiana nastąpiła w 1973 r., kiedy to uchwalono tzw. model Airspace Act (nieprzyjęty w stanie Nowy Jork), czyli modelowe prawo dotyczące zagadnień związanych z przestrzenią powietrzną. Sądy przy rozstrzyganiu spraw zobowiązane są stosować prawo modelowe, a zasady charakterystyczne dla common law oraz ustawy dotyczące nieruchomości w rozumieniu tradycyjnym mają mieć charakter pomocniczy.

Działka powietrzna jako wydzielona i dokładnie opisana część przestrzeni powietrznej podlega tym samym uprawnieniom, ograniczeniom i obciążeniom jak działka gruntowa. Tak więc zgodnie z postanowieniami prawa modelowego działką powietrzną można rozporządzać w każdy przewidziany prawem sposób. Może ona być ona przedmiotem:

– sprzedaży, najmu, dzierżawy, zamiany, darowizny, potrącenia, dziedziczenia,

– różnego rodzaju umów licencyjnych,

– służebności ustanawianych na rzecz innych gruntów (przy czym nie ma obowiązku, by były to grunty przyległe),

– obciążeń takich jak hipoteka lub zastaw.

Ponadto działka powietrzna może być także „gruntem” dominującym lub władnącym, co oznacza, że na jej rzecz mogą być ustanawiane przewidziane prawem ograniczenia oraz służebności, odnoszące się do innych gruntów. Działka powietrzna podlega także opodatkowaniu tak jak zwykła działka gruntowa.

[srodtytul]Dostęp oraz podparcie[/srodtytul]

Aby w pełni efektywnie korzystać z działki powietrznej, niezbędne jest jej powiązanie z gruntem, co wydaje się mieć przede wszystkim znaczenie przy wznoszeniu różnego rodzaju konstrukcji, np. biurowców, centrów handlowych lub budowli użyteczności publicznej. W tym przypadku pojawia się przede wszystkim problem środków podparcia wspomnianej powyżej konstrukcji (podparcie) oraz dostępu do działki powietrznej (dostęp).

Zazwyczaj podparcie oraz dostęp uzyskiwane są z gruntu znajdującego się poniżej, jednakże, co ciekawe, mogą one pochodzić także z przestrzeni powietrznej znajdującej się nad przyległym gruntem. Ma to częste zastosowanie w przypadku działek powietrznych znajdujących się nad torami kolejowymi, ulicami, drogami oraz kanałami żeglownymi, gdzie często podparcie oraz dostęp pochodzą właśnie z gruntów przyległych.

Należy pamiętać, że w przypadku, gdy tytuł do działki powietrznej nie pochodzi bezpośrednio od działki znajdującej się poniżej, tylko występuje pewnego rodzaju łańcuch tytułów pochodzących z działek przyległych, każde ogniwo tego łańcucha, a więc każdą działkę, należy rozpatrywać oddzielnie pod kątem występowania możliwych służebności oraz obciążeń (np. hipotek lub zastawów) oraz tytułów prawnych. Może pojawić się sytuacja, że dostęp lub/i podparcie zostały uzyskane na podstawie służebności, umowy najmu lub dzierżawy. W takich wypadkach należy dokładnie badać podstawę nabycia prawa dostępu lub/i podparcia pod kątem możliwych zagrożeń związanych z wypowiedzeniem lub wygaśnięciem danego tytułu prawnego.

Najczęściej dostęp oraz podparcie uzyskuje się na podstawie:

– własności działki powietrznej oraz gruntu zapewniającego dostęp oraz podparcie,

– różnego rodzaju służebności,

– umów licencyjnych, najmu lub dzierżawy lub też kombinacji powyższych możliwości.

[srodtytul]Nad torami kolejowymi[/srodtytul]

Jednym z najciekawszych miejsc do powietrznej zabudowy jest przestrzeń znajdująca się nad torami kolejowymi. Amerykańskie spółki kolejowe jako pierwsze zdały sobie sprawę z możliwości finansowych, jakie może przynieść rozporządzanie ich prawami powietrznymi. Jako pierwsza tego typu konstrukcja powstał Grand Central Terminal w Nowym Jorku – gigantycznych rozmiarów stacja kolejowa wybudowana została na platformach nad torami kolejowymi. Początkowo budowa na platformach miała po prostu umożliwić efektywne wykorzystanie terenu, tj. być alternatywą umożliwiającą oszczędzenie gruntów przyległych do stacji kolejowej. W latach 50. XX wieku kolej zdała sobie sprawę, że może zbyć swoje powietrzne prawa i umożliwić deweloperom budowę komercyjnych budynków ponad torami – tak powstał MetLife Building znajdujący się tuż obok Grand Central Terminal.

Obecnie w miastach takich jak Nowy Jork sprzedaż praw powietrznych umożliwia przede wszystkim efektywne wykorzystanie przestrzeni miejskiej, a deweloperom daje możliwość budowania obiektów w miejscach, gdzie jeszcze nie tak dawno nikt nie wyobrażał sobie, że może powstać budynek. Budowa różnego rodzaju konstrukcji nad infrastrukturą kolejową z pewnością niesie ze sobą ogromne możliwości, jednak samo przygotowanie gruntów dla przyszłych inwestycji obciążone jest różnymi rodzajami ryzyka dla potencjalnych inwestorów.

Przy rozważaniu możliwości budowania obiektów ponad infrastrukturą kolejową w Stanach Zjednoczonych sprawą o kluczowym znaczeniu staje się odpowiedź na pytanie, czy przedsiębiorstwa kolejowe posiadają odpowiednie tytuły prawne do nieruchomości, na których usytuowana jest infrastruktura kolejowa. W wielu przypadkach zdarza się bowiem, że przedsiębiorstwa kolejowe nie nabyły pełnej własności terenu, gdyż ich tytuł zawiera ustawowe ograniczenia związane z wywłaszczeniem wcześniejszych właścicieli wyłącznie w celu budowy infrastruktury kolejowej obejmującej tory kolejowe, stacje kolejowe lub przeładunkowe oraz bocznice. Bywało również, że sami właściciele, od których kolej nabyła własność nieruchomości, nakładali różnego rodzaju ograniczenia związane z ewentualnym zaprzestaniem wykorzystywania przez kolej nieruchomości wyłącznie na cele kolejowe. Ponadto często się zdarzało, że przedsiębiorstwa kolejowe uzyskiwały tytuł prawny do nieruchomości na podstawie darowizny z zastrzeżeniem przeznaczenia go na ściśle określone cele związane np. z budową torów lub nabywały wyłącznie służebności w sposób ścisły związane z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej.

Wskazane powyżej problemy powodują, że podmiot chcący budować w przestrzeni nad torami, nie ma pewności, czy będzie mógł korzystać z działki powietrznej w sposób niezakłócony roszczeniami osób trzecich.

Rozważane użytkowanie przestrzeni powietrznej ponad torami kolejowymi na cele budowlane z pewnością nie będzie uznane za użytkowanie zgodne z celami kolejowymi. Tak więc istnieje potencjalne zagrożenie, że sądy nakażą zwrot określonych nieruchomości ich poprzednim właścicielom lub w inny sposób rozstrzygną na korzyść osób uprawnionych, chociażby poprzez zasądzenie odszkodowań. Jedyną możliwością uniknięcia przyszłych problemów jest uzyskanie od osób lub podmiotów uprawnionych zapewnień, że przyszła inwestycja nie zostanie zakłócona ich roszczeniami.

Warte podkreślenia jest także to, że również w przypadkach gdy przedsiębiorstwa kolejowe posiadają pełny tytuł własności, przyszły inwestor może być zobowiązany do otrzymania akceptacji dla swojej inwestycji od agencji regulacyjnej, której podlega przedsiębiorstwo kolejowe.