Tylko rachunek zamknięty jest bezpieczny

[b]Rz: Czy rachunek powierniczy ma sens tylko przy kupowaniu mieszkania na rynku pierwotnym?[/b]

[b]Beata Kaftańska:[/b] Rachunek powierniczy, w rozumieniu art. 59 prawa bankowego, należy do najbezpieczniejszych metod zabezpieczania rozliczeń z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonywanych zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym.

Jego znaczenie na rynku pierwotnym jest jednak o tyle większe, że pomiędzy dniem wpłaty pierwszej transzy za mieszkanie a datą jego odbioru upływa zazwyczaj znaczny okres, nawet kilka lub kilkanaście miesięcy, w czasie których istnieje ryzyko upadłości dewelopera.

[b]A jaka jest rola rachunku powierniczego na rynku wtórnym?[/b]

W przypadku transakcji na rynku wtórnym kupowany lokal w chwili jego sprzedaży już istnieje, niemniej ze względu na niedopuszczalność przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem (w tym wypadku – pod warunkiem zapłaty ceny) pozostaje zawsze kwestia, czy cenę sprzedaży należy przelać zbywcy przed podpisaniem aktu notarialnego (wówczas nabywca ryzykuje, że sprzedający się u notariusza nie pojawi) czy też po jego podpisaniu (wówczas sprzedający ponosi ryzyko, że pomimo definitywnego przeniesienia własności nieruchomości nie otrzyma ceny sprzedaży).

Problem ten można rozwiązać właśnie za pomocą rachunku powierniczego, z którego środki zwalniane są na rachunek sprzedawcy po spełnieniu określonych warunków – jednym z nich jest zazwyczaj okazanie umowy sprzedaży zawartej przez obie strony w formie aktu notarialnego.

[b]Jakie są zalety takiego rozwiązania dla kupującego, a jakie wady?[/b]

Zaletą jest z pewnością znaczny wzrost bezpieczeństwa transakcji oraz eliminacja ryzyka upadłości dewelopera, gdyż środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie wchodzą w skład masy upadłości dewelopera.

Wykorzystanie rachunku powierniczego pozbawione jest praktycznie jakichkolwiek wad. Choć niektórzy się obawiają, że jego prowadzenie może wpłynąć na wzrost ostatecznej ceny nieruchomości, przykłady z praktyki wskazują, że koszty prowadzenia takiego rachunku są znikome w skali całego projektu deweloperskiego i pozostają bez wpływu na cenę metra kwadratowego mieszkania.

[b]Dlaczego bezpieczniejszy jest tzw. rachunek zamknięty, a nie otwarty?[/b]

Z rachunku otwartego pieniądze są przekazywane na rachunek dewelopera etapami, wraz z postępem robót budowlanych. Z rachunku zamkniętego środki przekazywane są dopiero z chwilą całkowitego zakończenia inwestycji. Oczywiście w tym pierwszym przypadku istnieje ryzyko, iż deweloper ukończy wszystkie etapy inwestycji poza ostatnim, po czym ogłosi upadłość – w tej sytuacji środki wpłacone za wykonane etapy mogą zostać utracone.

[b]Co w sytuacji, gdy rachunek był otwarty – czyli do pewnego momentu, gdy deweloper budował, bank wypłacał pieniądze – ale kiedy zostało zaledwie 20 proc. do zapłaty, firma przestała mieć płynność i doszło do upadłości? Jaką odpowiedzialność ponosi wtedy bank?[/b]

Bank ponosi jedynie odpowiedzialność w zakresie określonym w prawie bankowym oraz w umowie rachunku powierniczego. Jeśli bank przekazywał deweloperowi pieniądze za wykonane etapy budowy zgodnie z treścią umowy rachunku deweloperskiego – zazwyczaj na podstawie potwierdzeń otrzymywanych od inspektora nadzoru monitorującego w imieniu nabywców postępy robót – nie będzie ponosił odpowiedzialności za to, że firma deweloperska upadła tuż przed zakończeniem inwestycji.

[b]Jak powinny brzmieć zapisy w umowie kupna-sprzedaży nowego M zabezpieczające wpłaty klientów na wypadek bankructwa dewelopera lub przejęcia go przez inną firmę?[/b]

Zapisy takie powinny jednoznacznie wskazywać, iż rozliczenie płatności za nabywane mieszkanie dokonywane będzie za pośrednictwem rachunku powierniczego w rozumieniu art. 59 prawa bankowego, prowadzonego przez wskazany bank.

Umowa sprzedaży powinna również wskazywać osobę kontaktową w takim banku, która odpowie nabywcom na wszystkie pytania i rozwieje wątpliwości dotyczące zasad funkcjonowania rachunku i bezpieczeństwa środków przez nich wpłacanych.

[b]Czy są lepsze rozwiązania niż rachunek powierniczy?[/b]

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest oczywiście nabywanie nieruchomości od dewelopera już po całkowitym zakończeniu budowy. W wyniku zastoju na rynku pierwotnym sytuacje takie nie należą dziś do rzadkości; gotowe mieszkania czekają na nabywców.

Jeśli jednak wrócą czasy, w których, chcąc nabyć wymarzone mieszkanie za rozsądną cenę, trzeba będzie podpisać umowę z deweloperem, gdy tylko otrzyma on decyzję o pozwoleniu na budowę, rachunek powierniczy będzie najlepszym dostępnym rozwiązaniem.

[b]Był projekt, aby wprowadzić obowiązkowe rachunki powiernicze ustawowo. Jak pani ocenia ten pomysł?[/b]

Nie sadzę, aby jakikolwiek przymus ustawodawcy związany ze sposobem zabezpieczenia umowy deweloperskiej, i to właśnie w postaci umowy rachunku powierniczego, był właściwy. Mogłoby to powodować sytuacje, w których wobec konieczności zawarcia takiej umowy przez klienta deweloper lub związany z nim bank mogliby wymuszać określone warunki tych umów lub wprowadzać zawyżone opłaty. Strony umowy deweloperskiej powinny mieć swobodę w wyborze sposobu zabezpieczenia jej wykonania.

[ramka][b]Warto wiedzieć [/b]