Można podnająć powierzchnię albo wynegocjować obniżkę czynszu

Firmy, wynajmując lokale kilka lat temu, decydowały się na większy metraż, ponieważ przewidywały ekspansję w kolejnych latach. Zmiana sytuacji ekonomicznej spowodowała, że dziś zajmują zbyt duże powierzchnie. Tym bardziej że wiele z nich zredukowało zatrudnienie. Aby obniżyć koszty, decydują się na podnajem lub usiłują renegocjować wysokość czynszu.

Tymczasem umowy najmu są wieloletnie, przy powierzchniach biurowych najczęściej pięcioletnie, choć teraz zdecydowana większość właścicieli budynków jest gotowa rozmawiać o trzyletnich. Ale trzeba pamiętać, że im krótszy okres, tym mniej atrakcyjne stawki czynszu oraz pakiety zachęt dla najemcy.

[srodtytul]Trzeba usiąść do stołu[/srodtytul]

W obecnej sytuacji rynkowej, kiedy firmy uważnie analizują koszty, często podejmowane są rozmowy na temat zmiany finansowych warunków wynajmu. W drugim kwartale 2009 r. renegocjowano 25 proc. umów, podczas gdy w 2007 roku tylko 11 proc. Skłonność właścicieli do ustępstw w dużej mierze zależy od tego, jak do tej pory współpracowało się z najemcą.

– Właścicielowi budynku będzie zależało na tym, aby po zakończeniu umowy zatrzymać obecnego klienta. Będzie to dla niego oznaczało często mniejsze koszty w porównaniu z pozyskaniem nowego najemcy – oceniają eksperci Jones Lang LaSalle.

– Renegocjacja umowy to dobry pomysł na czas kryzysu, ponieważ pozwala na obniżenie wydatków związanych z najmem powierzchni biurowej. Należy mieć jednak świadomość, że aby coś dla siebie ugrać, trzeba dać coś w zamian. W praktyce oznacza to zazwyczaj, że aby dostać obniżkę czynszu, należy zaoferować wynajmującemu np. przedłużenie okresu najmu – mówi Łukasz Kałędkiewicz z działu powierzchni biurowych DTZ.

[srodtytul]Poszukiwanie sąsiada[/srodtytul]

Oprócz renegocjacji umowy najmu koszty można obniżyć poprzez zmniejszenie zajmowanej powierzchni i podnajem zwolnionej części.

– Obecnie widać wyraźnie taką tendencję na rynku. Proces podnajmu jest jednak dość skomplikowany, często długotrwały i nie zawsze możliwy – komentuje Erik Drukker, zastępca dyrektora zarządzającego DTZ.

Według danych Jones Lang Lasalle obecnie tylko w stołecznej Warszawie podnajmowana powierzchnia wynosi co najmniej 50 tys. mkw., co stanowi 28 proc. ogółu.

Z obserwacji firmy DTZ wynika, że jest to nawet 60 tys. mkw. Należy przy tym pamiętać, że w większości przypadków najemca zobowiązany jest uzyskać zgodę na podnajem od właściciela budynku.

Wszyscy specjaliści są zgodni, że klauzule ratunkowe – na wypadek kryzysu – powinny znaleźć się w umowie najmu niezależnie od sytuacji rynkowej, w jakiej umowa jest negocjowana.

– Już na etapie podpisywania umowy warto zwrócić uwagę na zapisy, które będą mogły być wykorzystane, kiedy zajdzie potrzeba dopasowania opłat do sytuacji rynkowej. Zawsze warto skorzystać z doradztwa, gdyż profesjonalista ma nie tylko praktyczną wiedzę na temat rynku nieruchomości, ale również dostęp do badań – mówi Erik Drukker.

[ramka][b]Ile umów najmu renegocjowano (w proc.)[/b]

- 2007 r. – 11

- 2008 r. – 12

- I kw. 2009 – 21