Banki nie lubią krótkich umów i rabatów

– Dziś tylko kilka banków jest gotowych finansować duże projekty deweloperskie. Pozostałe koncentrują się na monitoringu i restrukturyzacji posiadanego portfela kredytów. Potwierdza to na przykład fakt, że uzyskanie finansowania przez Ghelamco od Banku Pekao w trzecim kwartale 2009 r. było komentowane jako duży sukces dewelopera – mówi Jacek Kamiński z firmy doradczej King Sturge.

Spółka Ghelamco latem uzyskała kredyt w wysokości 60 mln euro, który pozwoli jej sfinansować budowę dwóch biurowców – Crown Square w Warszawie oraz Katowice Business Point w Katowicach.

Uzyskaniem kredytu chwali się również Echo Investment. Firma dzięki temu postawi w Warszawie Park Postępu i Malta Office Park w Poznaniu. Na warszawski projekt spółka otrzymała 50 mln euro od Eurohypo AG, a na poznański biurowiec 31 mln euro popłynie z kasy Westdeutsche Immobilienbank AG.

[srodtytul]Już po kryzysie?[/srodtytul]

Zdaniem Grzegorza Iwańskiego, dyrektora Działu Finansowania w Echo Investment, można dziś znaleźć banki otwarte na kredytowanie projektów biurowych. – W ostatnich miesiącach pojawiły się opinie, że segment biurowy ma już kryzys za sobą. Najemcy otwierający lub zmieniający swoje biura podjęli już decyzje o dalszym rozwoju czy też kontynuowaniu swojej działalności, podczas gdy na początku

2009 r. zasadnicza grupa naszych klientów biurowych wstrzymywała lub całkowicie odkładała na przyszłość decyzje dotyczące nowych biur – tłumaczy Iwański.

Na razie jednak większość projektów biurowych zostaje zamrożona. Jeszcze pod koniec 2008 r. zapowiadano realizację ok. 340 tys. mkw. w 2009 r., ale z czasem ta liczba spadła do 255 tys. mkw.

– Obecnie w budowie znajduje się ok. 240 tys. mkw. – szacuje Anna Staniszewska z DTZ. W tym roku ruszyła m.in. budowa BTD Office Center oraz renowacja kamienicy Lipińskiego w Warszawie czy Office Island w Gdańsku.

– Inwestycje rozpoczynane w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy były z reguły finansowane albo ze środków własnych inwestora, albo też z kapitału własnego uzupełnionego kredytem deweloperskim udzielonym przez bank jeszcze w okresie prosperity – twierdzi Katarzyna Cyniak z Knight Frank. Same banki przyznają, że ten rok był wyjątkowo marny i nie udzielały wielu pożyczek. Przed podjęciem decyzji biorą pod uwagę szereg kryteriów zarówno dotyczących projektu, jak i kredytobiorcy.

– Poziom umów pre-let (czyli umów najmu zawieranych przed oddaniem inwestycji) nie jest jedynym kryterium oceny. W 2009 r. banki odmawiały finansowania nawet dla projektów w całości wynajętych. Banki kwestionują długość trwania umów, które często są zbyt krótkie w relacji do okresu kredytowania. Problemem staje się także ocena wypłacalności samych najemców – wyjaśnia Jacek Kamiński.

Dodaje, że ze względu na udzielane rabaty w początkowym okresie umowy pojawia się także problem niedostosowania dochodów z czynszów do rat kredytu. Jednak jednym z najważniejszych warunków otrzymania finansowania jest z reguły wynajęcie około 50 proc. powierzchni na zasadzie pre-lease. A ponieważ dziś popyt na biura jest zdecydowanie niższy niż w latach 2007 – 2008, znaczna część nowych projektów nie może uzyskać kredytu.

[srodtytul]Pustostany nadal są[/srodtytul]

Jacek Kamiński wylicza, że wartość transakcji inwestycyjnych w tym roku prawdopodobnie nie przekroczy 500 milionów euro, co stanowi 10 razy mniej niż w rekordowym 2006 r. (4,9 mld euro). Oznacza to także, iż w 2009 r. zostaną sprzedane budynki komercyjne o łącznej wartości na poziomie nie wyższym niż z przełomu lat 2002 i 2003.

– Spadek kosztów budowy nie rekompensuje zwiększonych kosztów finansowania oraz zwiększonego ryzyka inwestycyjnego. A przy obecnym poziomie czynszów rynkowych oraz innych niekorzystnych warunkach biznesowych dla przedsięwzięć budowlanych nowe inwestycje są ryzykowne, a często wręcz nieopłacalne – twierdzi Kamiński.

Budowę będą więc zaczynali najsilniejsi i najbardziej skłonni do ponoszenia ryzyka gracze. W pierwszej kolejności reaktywowane zostaną projekty w miastach o najniższym współczynniku pustostanów i najwyższych oczekiwaniach co do poprawy koniunktury, czyli w Poznaniu lub Trójmieście. Najdłużej na nowe projekty będzie

czekać prawdopodobnie Łódź, ze względu na dużą liczbę obecnych pustostanów. Natomiast w Warszawie średni poziom pustostanów na koniec trzeciego kwartału 2009 r. wyniósł 7,1 proc., co jest wielkością porównywalną z Wrocławiem czy Krakowem. W ścisłym centrum stolicy pustostany wynoszą blisko 9 proc., ale do 2012 r. ma powstać zaledwie 20 tys. mkw.

– Dane te mogą świadczyć o atrakcyjności tego segmentu rynku, jednakże czy w najbliższych dwóch latach najemcy będą zainteresowani najdroższymi biurami w stolicy? Być może wybiorą tańsze lokalizacje peryferyjne, np. bliską Wolę – prognozuje Kamiński.