Jak dalece bank może być dociekliwy

[b]Rz: Klient stara się o kredyt hipoteczny. Bank pyta go szczegółowo o stan posiadania: ile ma odłożonych pieniędzy, czy oszczędza w funduszach, w akcjach, jakim jeździ samochodem, jakie ma inne nieruchomości etc.

Czy biorąc pod uwagę, że spłata kredytu ma być zabezpieczona na hipotece kredytowanej nieruchomości, bank ma prawo aż tak prześwietlać klienta? Przecież to nie są pytania sprawdzające zdolność kredytową.[/b]

[b]Krzysztof Lange:[/b] Problem ujęcia zakresu uprawnienia banku do badania zdolności kredytowej jest cały czas przedmiotem kontrowersji. Ustawodawca w sposób lapidarny reguluje tę kwestię w przepisie art. 70 ustawy – Prawo bankowe.

Pod tym pojęciem rozumieć należy zdolność kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. W mojej opinii przepis odnosi się do uprawnienia banku do badania tego, jakimi aktywami płynnymi dysponuje potencjalny kredytobiorca. Chodzi zatem przede wszystkim o ustalenie jego stałych dochodów pochodzących z wynagrodzenia za pracę bądź prowadzenia działalności gospodarczej.

W kręgu zainteresowania banku mieścić się mogą również oszczędności zgromadzone na rachunkach lokat terminowych bądź w funduszach inwestycyjnych. Kwestii zdolności kredytowej nie dotyczą natomiast bezpośrednio informacje o kredytobiorcy dotyczące innych składników majątku, np. samochodu czy nieruchomości. To raczej domena oceny prawidłowości zabezpieczenia kredytu.

[b]Systemy scoringowe w bankach często dyskryminują jakąś grupę klientów – np. doradców finansowych czy budowlańców – bo w danym czasie są uznani za pracujących w ryzykownych branżach. I mimo że zdolność kredytowa jest odpowiednia, a inne warunki też spełnione, klient nie dostaje kredytu albo otrzymuje finansowanie na gorszych warunkach niż klient z taką samą zdolnością pracujący w innym zawodzie. Co można zrobić w takim przypadku?[/b]

Przede wszystkim podjąć negocjacje z bankiem w tym zakresie. Wskazać swoje źródła dochodów. Akcentować ich stabilność poprzez przedkładanie chociażby umów, na podstawie których uzyskujemy dochody, pracując nawet w „ryzykownej” zdaniem banku branży.

Jeżeli nasze przychody z tytułu prowadzonej działalności są zdywersyfikowane, należy zwrócić na to uwagę banku. Podejmując starania o uzyskanie kredytu, musimy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że ocena zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy jest w relacji z klientem wyłącznym uprawnieniem banku. Jeżeli więc bank zakwestionuje zdolność kredytową klienta na etapie wnioskowania o kredyt, klientowi nie będą co do zasady służyć z tego tytułu jakiekolwiek roszczenia.

[b]Banki w umowach kredytowych piszą: każdą zmianę pracy należy zgłaszać bankowi, każde pogorszenie sytuacji materialnej etc. Niektórzy klienci przekonali się, że lepiej tego nie robić, bo bank może uznać, że np. w związku ze zmianą stanowiska sytuacja klienta pogorszyła się, więc bank ponosi większe ryzyko, a w konsekwencji np. podwyższy marżę lub chce dodatkowo poręczyciela etc. Tymczasem raty są odprowadzane na czas. Co pan doradza w takiej sytuacji?[/b]

Fakt, że kredytobiorca spłaca w terminie swoje zobowiązania, może świadczyć i zazwyczaj świadczy o tym, że jego zdolność kredytowa nie uległa pogorszeniu w stopniu uzasadniającym obawę, że może utracić możliwości prawidłowej obsługi kredytu. Dlatego też nie doradzałbym informowania banku o każdym, nawet drobnym pogorszeniu się sytuacji finansowej, zwłaszcza jeżeli jest to stan tymczasowy.

Warto wspomnieć, że klauzule umowne nakazujące klientowi informowanie banku o każdej zmianie jego sytuacji finansowej, bez bliższego wskazania zakresu tej zmiany, są co najmniej kontrowersyjne z punktu widzenia ich skuteczności. Tego typu bowiem postanowienie umowne stosowane we wzorcu jednego z banków zostało słusznie uznane w orzecznictwie za niedozwolone postanowienie umowne (tzw. klauzula abuzywna).

Obowiązek natomiast, którego realizacja jest w interesie kredytobiorcy, to informowanie banku o faktach, które mogą spowodować, że kredyt przestanie być obsługiwany terminowo. Może to dotyczyć nie tylko problemów z zatrudnieniem czy prowadzoną działalnością gospodarczą, ale również z sytuacją zdrowotną.

Klient w swoim dobrze pojętym interesie powinien proponować bankowi kierunki wyjścia z impasu, wnioskując o wydłużenie okresu kredytowania czy ustalenie karencji w spłacie kredytu. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że bank podobnie jak klient nie jest zainteresowany stawianiem kredytu w stan natychmiastowej wymagalności. Tego rodzaju posunięcie jest dla banku zwykle ostatecznością nieprzynoszącą korzyści żadnej ze stron.

[b]Czy klienci w ogóle decydują się na pójście „na wojnę” z bankami? W jakich sytuacjach najczęściej pan by to doradzał?[/b]

Spór pomiędzy klientem a bankiem nie jest być może zbyt częstym zjawiskiem, niemniej jednak się zdarza. Najczęściej występuje już w fazie dochodzenia roszczenia przez bank po postawieniu kredytu w stan natychmiastowej wymagalności i przybiera formę powództwa przeciwegzekucyjnego klienta. Wtedy na ogół podważa on zasadę bądź wysokość roszczenia egzekwowanego przez bank na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego.

[wyimek]Bank, podobnie jak klient, nie jest zainteresowany stawianiem kredytu w stan natychmiastowej wymagalności.Nie przynosi to bowiem korzyści żadnej ze stron[/wyimek]

Źródłem sporu bywają również relacje pomiędzy bankiem a osobą udzielającą zabezpieczenia kredytu i niebędącą jednocześnie kredytobiorcą. Pojawiają się także spory o odszkodowanie za ujawnienie informacji stanowiących tajemnicę bankową. Zdarzają się wreszcie przypadki spraw wynikających z nienależytej realizacji obowiązków umownych banku w trakcie trwania umowy kredytu związane np. z wadliwym naliczaniem odsetek, kosztów ubezpieczenia czy innych świadczeń.

[b]Jakie jest dla klienta ryzyko wejścia w spór z bankiem w takiej sytuacji?[/b]

Wejście w spór z bankiem powinno być poprzedzone głęboką analizą dokumentacji kredytowej, którą bank winien przedłożyć kredytobiorcy na jego żądanie. Ocena ryzyka prawnego dotycząca zainicjowania sporu z instytucją bankową powinna być również połączona z próbą polubownego rozstrzygnięcia konfliktu w drodze negocjacji. Ważne jest zatem, aby dopełnić staranności w ocenie swoich roszczeń i szans na ich wyegzekwowanie oraz by uniknąć kosztów wynikających ze zbyt pochopnego angażowania w sprawę wymiaru sprawiedliwości.

Praktyka pokazuje, że najczęstszą przyczyną sporów pomiędzy klientem a bankiem jest wadliwe działanie pracowników banku, którzy zobowiązani są do staranności, zwłaszcza w toku informowania klienta o jego prawach i obowiązkach wynikających z umowy kredytowej. Na tę zatem sferę należy zwrócić szczególną uwagę w ocenie tego, czy umowa kredytu jest ze strony banku wykonywana w sposób należyty.

[b]Jaka była najdziwaczniejsza klauzula w umowie o kredyt hipoteczny, z jaką się pan spotkał?[/b]

Tego rodzaju klauzul było niemało. Zupełnie zaskakująca okazała się ta, w myśl której bank zastrzegał sobie prawo do żądania zapłaty określonej sumy pieniężnej w przypadku opóźnienia z zapłatą raty kredytowej. Innymi słowy, zamieścił w umowie postanowienie o karze umownej. Tego rodzaju postanowienie umowne jest bez żadnych kontrowersji sprzeczne z prawem, o czym przesądza art. 483 k.c. zakazujący umawiania się na karę umowną jako sankcję za niewykonanie zobowiązania pieniężnego. Oczywiste jest natomiast, że ewentualne opóźnienia w spłacie kredytu mogą być sankcjonowane koniecznością zapłaty odsetek o podwyższonej stopie procentowej.

Kuriozalne było również postanowienie umowne, które zwalniało bank z konieczności zwrotu nadpłaty kredytu w określonej kwocie.

Innym przykładem jest zastrzeżenie przez bank możliwości dokonania wyceny nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka, w przypadku opóźnienia się kredytobiorcy ze spłatą bodajże dwóch rat kredytowych. Klauzula zezwalająca na dokonanie wyceny nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu byłaby w mojej opinii dopuszczalna jedynie w przypadku pogorszenia się jakości samego zabezpieczenia, nie zaś w przypadku zalegania kredytobiorcy ze spłatą kredytu.

[b]A zapis najbardziej ubezwłasnowolniający klienta, na który pan w swojej umowie kredytowej by się nie zgodził?[/b]

Bank jako silniejsza strona umowy kredytowej ma duże pole do popisu, konstruując warunki udzielenia finansowania. Przede wszystkim może w sposób dalece niekorzystny dla klienta narzucać parametry oprocentowania kredytu, zwłaszcza według zmiennej stopy procentowej, a do tego denominowanego walucie obcej.

W tym zakresie zdecydowanie przestrzegałbym przed zawieraniem umowy, która przyznaje bankowi uprawnienie do zmiany oprocentowania kredytu bez wskazania konkretnych i precyzyjnie ujętych przesłanek. Podając przykład, możemy w niektórych wzorcach umownych kredytu hipotecznego spotkać się z zapisem, iż oprocentowanie kredytu może ulec zmianie na podstawie decyzji banku, w przypadku zaistnienia bardzo ogólnie określonych w umowie przyczyn, np.: bliżej nieokreślonej zmiany sytuacji na rynku finansowym, kursów walutowych, stóp procentowych itp. Tego rodzaju klauzule w zasadzie wykluczają możliwość zweryfikowania decyzji banku przez klienta.

Zapisy umowne w zakresie uregulowania zasad zmiany oprocentowania kredytu winny być szczegółowe i precyzyjnie wskazywać, kiedy i w jakim zakresie może dojść do podwyższenia lub obniżenia oprocentowania. Wymóg ten wynika zarówno z przepisów prawa bankowego, jak i norm k.c. o niedozwolonych postanowieniach umownych.

[ramka][srodtytul]Gdy jeden z kredytobiorców umiera[/srodtytul]

[b] Historia naszej czytelniczki:[/b] zaciągała kredyt na mieszkanie z mężem. Po kilku latach spłaty małżonek zmarł. Zgodnie z zapisami w umowie zgłosiła to w banku. Jej zdaniem była to formalność, ale bank wypowiedział jej wtedy umowę kredytową. Uznał, że samodzielnie nie da rady spłacać rat, choć przez kilka miesięcy wdowa regulowała należności terminowo. Decyzja banku oznaczała dla niej albo sprzedaż kredytowanego mieszkania, albo poszukiwania kredytu w innym banku – tak czy inaczej dodatkowe koszty i stratę. Co robić w takiej sytuacji?

[b]Krzysztof Lange:[/b]

>> Nie jest wykluczone, że umowa została tej klientce wypowiedziana w sposób sprzeczny z zasadami wyrażonymi w przepisie art. 75 prawa bankowego.