Warszawa bez nowych projektów

Podczas gdy w latach 2007 – 2009 deweloperzy oddawali po 630 – 830 mkw. nowej pow. handlowej w kraju, w tym roku nowa podaż sięgnie ok. 530 tys. mkw., a w przyszłym – ok. 550 tys. mkw. – szacuje Karina Kreja z CB Richard Ellis.

Dodaje, że w drugiej połowie bieżącego roku ponad 80 proc. pow. handlowej (ok. 290 tys. mkw.) zostanie oddane w małych i średnich miastach Polski, m.in. Galeria Viktoria w Wałbrzychu, Gemini Jasna Park w Tarnowie i Agora w Bytomiu oraz magazyny handlowe takich sieci jak Castorama, OBI, Decathlon czy Leroy Merlin. Natomiast w przyszłym roku połowa nowej podaży powstanie w dużych miastach.

[b] Kryzysowe opóźnienia[/b]

Z wyliczeń analityków Cushman & Wakefield wynika, że na koniec I półrocza 2010 r. w Polska posiadała niemal 9,6 mln mkw. pow. handlowej, z czego 72,7 proc. stanowiły centra handlowe – 360 obiektów oferuje prawie 7 mln mkw.

W pierwszym półroczu 2010 r. na polskim rynku przybyło 247 tysięcy mkw., deweloperzy oddawali głównie niewielkie obiekty o pow. najmu sięgającej ok. 20 tys. mkw. Były to między innymi Plaza Suwałki, Plaza Zgorzelec, Galeria Mazovia, Galeria Jastrzębie czy Metropol.

– Jedynym większym obiektem była druga faza centrum Port Łódź o pow. ok. 70 tys. mkw. – szacuje Ewa Derlatka-Chilewicz z DTZ.

Najwięcej otwarć szykuje się jednak na ostatni kwartał tego roku, który powiększy podaż w całej Polsce o 160 tys. mkw. W budowie pozostaje ok. 750 tys. mkw., które trafią na rynek w latach 2010 – 2012. Dodatkowo, na wznowienie budowy czeka ponad 150 tys. mkw. powierzchni.

– Jeśli wziąć pod uwagę projekty na zaawansowanym etapie planowania, do końca 2012 r. może powstać dodatkowo blisko 850 tys. mkw. centrów handlowych, o ile deweloperom uda się pozyskać finansowanie na te inwestycje – uważa Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

Choć powstają głównie nowe obiekty, rozbudowy istniejących centrów handlowych stanowić będą ponad 16 proc. inwestycji. To sporo.

– Wynika to w znacznej mierze z mniejszej ilości nowych projektów, których budowa zostanie opóźniona w związku z kryzysem. Ponadto mniejsze pod względem mkw. rozbudowy obiektów, które mają ugruntowaną pozycję na lokalnych rynkach, są łatwiejsze do przeprowadzenia niż realizacja nowych projektów – tłumaczy Derlatka-Chilewicz.

[b]Gotowi do rozbudowy sieci[/b]

– W ubiegłym roku mało które centrum w dniu otwarcia wynajęte było w 100 procentach. Natomiast żadne z nich nie przywitało klientów w dniu inauguracji wszystkimi otwartymi punktami handlowymi – zauważa Jarosław Fijałkowski, prezes Parkridge Retail CEE.

Katarzyna Kreja dodaje, że wprawdzie najlepsze centra handlowe nadal mogą się pochwalić listami oczekujących, ale w ostatnich miesiącach wiele nowych projektów otworzyło się z 70 – 80 proc. powierzchni wynajętej. – Deweloperzy jednak budują na przyszłość, licząc na lepszą sytuację rynkową za 18 – 36 miesięcy, kiedy dziś projektowane lub budowane centra będą otwierane – mówi Katarzyna Kreja.

Agnieszka Baczyńska, dyrektor Działu Najmu Plaza Centers, zapewnia, że zwiększyło się zainteresowanie sieci handlowych nowymi lokalizacjami. – Klienci chętniej spędzają czas i robią zakupy w centrach handlowych. To pozytywny znak dla najemców, którzy są gotowi powiększać sieć sprzedaży. Koncentrują się teraz głównie na najlepszych lokalizacjach – opowiada Agnieszka Baczyńska.

Anna Skrocka, przedstawicielka spółki Mayland, również zapewnia, że najemcy wykazują większe zainteresowanie i entuzjazm w pozyskiwaniu nowych lokalizacji. – Bez wątpienia wpływa też na to mniejsza podaż planowanej do oddania w najbliższych latach ilości projektów centrów handlowych – mówi Skrocka.

Wszystkie budujące obecnie spółki liczą na to, że w chwili otwarcia obiektu, wynajmą 100 proc. pow.

[b]Twarde negocjacje[/b]

Z wyjątkiem Warszawy, czynsze w centrach handlowych nieznacznie spadły ze względu na silną pozycję negocjacyjną najemców – w stolicy stawki sięgają 80 euro za mkw., a w innych miastach – 45 euro za mkw. miesięcznie.

Stopa pustostanów w obiektach starszych wynosi 0 – 3,5 proc., jednak w kilkunastu budynkach oddanych do użytku w 2009 r. stanowi nawet 10 – 20 proc. Warszawa nieustannie przyciąga uwagę firm, co w połączeniu z ograniczoną ilością powierzchni na wynajem skutkuje minimalnym poziomem pustostanów i stabilnymi stawkami czynszów.

Deweloperzy obiektów handlowych, oddanych rok temu w Łodzi i Krakowie powoli znajdują nowych najemców. I choć sporym zainteresowaniem cieszą się nowe inwestycje śródmiejskie realizowane obecnie w aglomeracji katowickiej, to już obiekty podmiejskie, np. w Gliwicach, silnie rywalizują o najemców.

Rynki Wrocławia, Poznania i Trójmiasta wykazują już oznaki nasycenia powierzchnią handlową. Mimo to pustostany można znaleźć głównie w obiektach drugorzędnych.

Najemcy dyktują warunki, mają możliwość negocjacji wysokości opłat.

– Oprócz korzystnej ceny najemcy oczekują dodatkowych zachęt w pakietach najmu: udziału właściciela budynku w kosztach aranżacji lokalu, czynszów kroczących, czynszów od obrotu, wakacji czynszowych itp. Powoduje to wydłużenie okresu komercjalizacji oraz pogłębianie różnic między stawkami efektywnymi i transakcyjnymi – tłumaczy Katarzyna Michnikowska.

Dodaje, że strategie rozwoju krajowych i międzynarodowych sieci handlowych zakładają ostrożną ekspansję w miastach średniej wielkości i znaczące ograniczenie ekspansji w miastach małych, co będzie miało niekorzystny wpływ na realizację nowych projektów w tych lokalizacjach i poziomy pustostanów.

[ramka][b]NAJWYŻSZE CZYNSZE W CENTRACH HANDLOWYCH[/b]

[b](w euro za mkw. miesięcznie w II kw. 2010 r.)[/b]

- Warszawa 80

- Aglomeracja katowicka 46

- Kraków 41

- Poznań 41

- Trójmiasto 40

- Szczecin 39