Umów na czas określony nie można wypowiadać ot tak

Chodzi o art. 43 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn). Przewiduje on, że jednostka organizacyjna (sprawująca trwały zarząd nad nieruchomością) ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy, najmu lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Wystarczy, że ma zgodę organu nadzorującego.

Takich jednostek jest wiele. Wszelkiego typu instytucje państwowe (poczynając od szkół, a na ministerstwach kończąc) oraz zakłady obsługujące administrację państwową mogą dostawać od Skarbu Państwa nieruchomości (lokale, budynki i grunty) w trwały zarząd, a następnie je wynajmować lub wydzierżawiać.

– Przepis jest bardzo korzystny dla tych jednostek, a niekorzystny dla najemców i dzierżawców – uważa Małgorzata Chmielewska z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. – Pozwala bowiem wypowiedzieć umowę bez ważnej przyczyny. Do RPO wpływały skargi w tej sprawie. Po ich analizie należy stwierdzić, że nie są one pozbawione racji.

Tymczasem kodeks cywilny dużo korzystniej traktuje najemców i dzierżawców. Zgodnie z nim, jeżeli czas najmu (także dzierżawy) jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zarazem zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądowym podkreśla się na każdym kroku, jak ważna jest stabilizacja stosunku prawnego najmu i dzierżawy. Wynika to m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 1993 r. (sygn. III CZP 39/93).

Na tle uregulowań kodeksu cywilnego rozwiązania z art. 43 ust. 4 ugn są co najmniej zaskakujące.

Według RPO trudno podać jakikowiek powód, dla którego uregulowanie to powinno obowiązywać. Narusza ono fundamentalną zasadę prawa zobowiązań, tj. równorzędności podmiotów stosunków cywilnoprawnych. Nadaje bowiem jednej stronie uprawnienia władcze.

Błędem jest także rezygnacja z „cywilnych” rozwiązań, które – zdaniem RPO – równie dobrze mogą być stosowane także do umów uprawniających do korzystania z nieruchomości publicznych.

Regulacja ta ponadto w sposób jednakowy traktuje osoby, które zawarły umowy na czas określony, jak na nieoznaczony, a tak nie powinno być.

I co najważniejsze, art. 43 ust. 4 narusza konstytucję. Wielokrotnie Trybunał Konstytucyjny podkreślał w swoich orzeczeniach, że art. 64 konstytucji chroni zarówno prawo własności, jak i inne prawa majątkowe. Do tych ostatnich należą także prawa majątkowe z umów cywilnoprawnych, a więc również z najmu i dzierżawy.

Ministerstwo Infrastruktury także uważa, że przepis trzeba zmienić. Nie podziela jednak do końca stanowiska RPO. Według resortu przepis gwarantuje jednostkom odzyskanie władztwa nad nieruchomością. Poza tym nie ma pełnej dowolności, gdyż musi mieć zgodę organu nadzorującego.

Według kodeksu cywilnego umowa dzierżawy mówi, kiedy można ją rozwiązać