Zakupy inwestycyjne mieszkań nie należą dziś do popularnych. Potencjalnych chętnych odstrasza duża podaż ofert na wynajem i ich wysokie ceny – uważa Marcin Jańczuk z biura nieruchomości Metrohouse.

Jednocześnie jednak kupno mieszkania to ciągle lepsza inwestycja od lokaty bankowej, nawet jeśli lokal kupujemy na kredyt. – Najlepsze lokaty bankowe netto są obecnie o ok. 1 pkt proc. niżej oprocentowane niż kredyt hipoteczny w złotych – zauważa Paweł Majtkowski, główny analityk w firmie doradczej Expander Advisors.

[srodtytul]Trudne kalkulacje[/srodtytul]

Kupując na kredyt, trzeba liczyć się z wkładem własnym rzędu co najmniej 20 proc. wartości transakcji.

– Szansy na taki samofinansujący się wehikuł inwestycyjny, niestety, nie ma. Czynsz z najmu może pokrywać koszt raty kredytu, nie będzie natomiast pokrywał wszystkich kosztów eksploatacyjnych nieruchomości – zauważa Majtkowski.

Nawet, gdy z naszych wyliczeń wynika, że czynsz, jaki uzyskamy za wynajem lokum, przewyższy ratę kredytową, nie oznacza to, że co miesiąc będziemy zarabiać na mieszkaniu. Do wyliczenia rentowności najmu warto np. założyć, że wynajmować mieszkanie będziemy nie przez 12, a tylko przez 10 miesięcy w ciągu roku. Zdarza się bowiem dość często, że zanim właściciel znajdzie kolejnego najemcę, lokum stoi jakiś czas puste. A kredyt bankowy trzeba spłacać co miesiąc.

– Dodatkowo należy wziąć pod uwagę m.in. koszty amortyzacji mieszkania, konieczność odprowadzania podatku od wynajmu i inne czynniki, które mają istotny wpływ na stopę zwrotu z inwestycji – wylicza Marcin Jańczuk.

[srodtytul]Duże koszty[/srodtytul]

Najbardziej rentownymi inwestycjami pozostają mieszkania małe, czyli kawalerki i dwupokojowe.

– Z nich możemy obecnie uzyskać najwyższą stopę zwrotu inwestycji pod wynajem. Jednak nawet w takiej sytuacji nie ma możliwości, by przychody pokrywały wszystkie bieżące koszty – zauważa Paweł Majtkowski.

Aby mieć gwarancję wynajmu, należy też skupić się na mieszkaniach położonych w dobrych lokalizacjach (Śródmieście, Żoliborz, Mokotów), lecz tu – o ile nie będzie to zakup okazyjny – nie ma co liczyć na niskie ceny nieruchomości. Średnia stawka mkw. z drugiej ręki w Śródmieściu, według portalu Oferty.net, to 12,1 tys. zł, na Mokotowie – 10,2 tys. zł, a na Żoliborzu – ok. 10,1 tys. zł. To oznacza, że kupując np. 30-metrową kawalerkę, należy liczyć się z wydatkiem ok. 300 – 365 tys. zł, dwa pokoje zaś o pow. 50 mkw. kosztować będą ok. 500 – 600 tys. zł.