Zanim rozpocznie się zaplanowaną budowę lub inne roboty budowlane, trzeba sprawdzić, które z nich wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez tych formalności. Jak to ustalić? Zasada jest prosta.
Zgodnie z art. 28. ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29 – 31.
Przepisy te zawierają listę budów i innych robót budowlanych, których realizacja wymaga tylko zgłoszenia (znajdują się na niej proste inwestycje, takie jak budowa ogrodzenia od strony drogi publicznej, remonty budynków, z wyjątkiem tych zabytkowych etc.).
Jeżeli dana budowa lub inne roboty budowlane nie są umieszczone się na tej liście, mogą wymagać pozwolenia na budowę lub też nie są potrzebne żadne formalności.
[srodtytul]Zaczynamy od wniosku[/srodtytul]
Inwestor składa do starosty (czasami organem pierwszej instancji jest wojewoda) wniosek razem z niezbędnymi dokumentami. Potrzebne są następujące dokumenty:
[b] - cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne[/b], takimi jak decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zgodą zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej.
Jeżeli chodzi o projekt budowlany, musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu) albo z planem miejscowym. Składa się z dwóch części (art. 34 ust. 2 prawa budowlanego).
Pierwsza to projekt zagospodarowania działki. Sporządza się ją na aktualnej mapie. Określa granice działki, usytuowanie domu, dostęp do mediów, odległości do granic sąsiednich działek. Druga część to projekt architektoniczno-budowlany.
Określa funkcję, formę i konstrukcję budynku, a także jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną, rozwiązania techniczne i materiałowe;
- [b]zaświadczenie projektanta[/b] (i ewentualnie sprawdzającego – tylko w przypadku obiektów, których konstrukcja nie może być uznana za tzw. prostą konstrukcję) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Projektant i sprawdzający mogą złożyć kopie swoich uprawnień budowlanych, choć nie jest to obowiązkowe;
- [b]oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane[/b], a więc przede wszystkim: o prawie własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów); może być także zgoda właściciela gruntu, jeżeli inwestor chce budować na cudzym gruncie, np. jesteśmy dzierżawcami. Oświadczenie składa się na specjalnym druku;
[b]- wypis i wyrys z miejscowe-go planu zagospodarowania przestrzennego[/b] (nie jest potrzebny, każdy starosta dysponuje obowiązującymi planami miejscowymi, a gdy nie ma planu – decyzja o warunkach zabudowy);
- [b]upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora[/b], jeżeli nie ma on czasu biegać po urzędach (oświadczenie o prawie do dysponowania terenem inwestor musi podpisać osobiście).
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera [link=http://akty-prawne.rp.pl/dzienniki/du/2003/120/poz.1127.htm]rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.)[/link].
[b]Uwaga! [/b]Gdyby okazało się, że wniosek ma wady formalne (np. brak podpisu pod wnioskiem), starosta każe go uzupełnić.
Inwestor ma na to siedem dni, a jeżeli tego nie zrobi, wniosek nie zostanie rozpatrzony. Gdy wniosek zawiera braki merytoryczne, np. nie ma wszystkich dokumentów, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich dostarczenie.
[srodtytul]Oczekiwanie na decyzję[/srodtytul]
Następnie starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu (wszczęciu) postępowania o wydanie pozwolenia budowlanego. Stronami w tego typu postępowaniu będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.
Sąsiedzi nie zawsze będą brali udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia (nawet jeśli brali udział w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy). Dzieje się tak dlatego, że wspomniany obszar wyznacza się wokół budynku lub innego obiektu, który zamierza się budować.
Robi to starosta na podstawie przepisów odrębnych. Ich lista jest długa. Są na niej wszystkie przepisy techniczno-budowlane i tzw. ochroniarskie, dotyczące np. ochrony zabytków, środowiska.
Jednym z najważniejszych aktów na tej liście jest [link=http://akty-prawne.rp.pl/dzienniki/du/2002/75/poz.690a.htm]rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)[/link].
[b]Uwaga! [/b]Wystarczy, że planowany dom z usługami na dole będzie stał w odpowiednich odległościach przewidzianych we wspomnianym rozporządzeniu i w inny sposób nie wpłynie na zagospodarowanie działki sąsiedniej, np. nie przesłoni domu, nie zabierze światła i słońca.
Wtedy starosta nie powiadomi sąsiada, że planujesz jego budowę. Gdyby jednak miał być wybudowany przy granicy sąsiedniej posesji, to jej właściciel lub użytkownik będzie już stroną.
Teoretycznie starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które w tym czasie pozwolenia nie wyda, zapłaci karę 500 zł za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 prawa budowlanego). Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do Skarbu Państwa.
Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do 5 dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu. Jeżeli wojewoda stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę.
Musisz liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba zasięgnąć opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oddziaływania inwestycji na środowisko.
Starosta ma także prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu, aż zakończą się postępowania, od których zależne jest jego wydanie.
Sam możesz wystąpić z wnioskiem o zawieszenie postępowania. Czasami opłaca się to zrobić, bo bieg terminu zostanie wstrzymany i można zebrać brakujące dokumenty, nie narażając się na odmowę pozwolenia na budowę.
[b]Uwaga![/b] Jeżeli upłynie 65 dni a inwestor wniósł kompletny wniosek, starosta musi wydać pozwolenie. Wielu starostów widząc, że nie są w stanie tego zrobić, zawieszają postępowanie pod byle pretekstem.
Zgodnie z art. 35 ust. 8 prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń i opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji.
Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (np. okresu oczekiwania na uzupełnienie braków we wniosku na podstawie wydanego przez starostę postanowienia – np. o przedłużeniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach).
[srodtytul]Kiedy inwestycja wadzi sąsiadom[/srodtytul]
Każdy, kto jest stroną w postępowaniu, ma prawo przeglądać dokumenty, składać wnioski dowodowe dotyczące np. tego, że nowo budowany budynek zasłania jej światło. Starostwo musi ustosunkować się do wszystkich zarzutów, a uwzględnić te mające uzasadnienie prawne lub słusznie wskazujące, że inwestycja ogranicza lub uniemożliwia zagospodarowanie sąsiednich działek.
Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może odwołać się od decyzji o pozwoleniu na budowę do wojewody, a jego rozstrzygnięcie zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Od postanowienia kończącego lub wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego przysługuje ponadto kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Musi ją sporządzić osoba, której na to zezwala prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a więc m.in. adwokat, radca prawny.
Złożenie skargi nie wstrzymuje budowy. Osoba, która ją wniosła i chce, żeby na czas postępowania sąd wstrzymał budowę, musi liczyć się z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2043poz%20296a.asp]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o zabezpieczeniu roszczeń.
[srodtytul]Urząd jest opieszały[/srodtytul]
Jeżeli postępowanie się przedłuża, minęło 65 dni a pozwolenia jak nie ma, tak nie ma, można skarżyć się na bezczynność starosty. Skargę składa się do wojewody. Wojewoda powinien zażądać wyjaśnienia i wyznaczyć termin załatwienia sprawy.
Jeśli otrzymamy orzeczenie wojewody potwierdzające nieuzasadnioną zwłokę w wydaniu pozwolenia, możemy wystąpić z powództwem cywilnym do sądu powszechnego o odszkodowanie. -Złożenie skargi nie wstrzymuje budowy.
Osoba, która ją wniosła i chce, żeby na czas postępowania sąd wstrzymał budowę, musi liczyć się z możliwością zapłaty kaucji. Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora.
Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2043poz%20296a.asp]kodeksu postępowania cywilnego[/link] o zabezpieczeniu roszczeń.
[srodtytul]Urząd jest opieszały[/srodtytul]
Jeżeli postępowanie się przedłuża, minęło 65 dni a pozwolenia jak nie ma, tak nie ma, można skarżyć się na bezczynność starosty. Skargę składa się do wojewody.
Wojewoda powinien zażądać wyjaśnienia i wyznaczyć termin załatwienia sprawy. Jeśli otrzymamy orzeczenie wojewody potwierdzające nieuzasadnioną zwłokę w wydaniu pozwolenia, możemy wystąpić z powództwem cywilnym do sądu powszechnego o odszkodowanie.
[ramka][b]Komenuje Mariola Berdysz, dyrektor fundacji „Wszechnica budowlana”[/b]
Inwestor, który stara się się o pozwolenie na budowę, nie może zapomnieć, że projekt budowlany jest przede wszystkim po to, by otrzymać pozwolenie na budowę, a nie po to by wybudować zaplanowany obiekt.
Szczegółowe rozwiązania potrzebne do wzniesienia obiektu powinien zawierać projekt wykonawczy, jest on niezbędny przy budowie obiektów bardziej skomplikowanych, np. budynku produkcyjnego, większego obiektu biurowego.
Z punktu widzenia budującego najlepiej byłoby, żeby projekt był jak najbardziej ogólnikowy, wtedy jeżeli chce się dokonać zmian w trakcie budowy, jest to dużo prostsze. Problem jednak w tym, że projekt musi zatwierdzić starosta.
Rozporządzenia dotyczące projektów budowlanych dają im dużą swobodę. Dlatego warto zatrudnić dobrego projektanta. Powinien on przygotować projekt, który będzie z jednej strony kompletny, z drugiej pozwoli w przyszłości nie ubiegać się o zmianę pozwolenia na budowę.[/ramka]
[ramka] [b]Czytaj też:[/b]
* [link=http://www.rp.pl/artykul/56696,434165_Decyzja-o-warunkach-zabudowy-dopiero-po-uzgodnieniach.html]Decyzja o warunkach zabudowy dopiero po uzgodnieniach[/link]
* [link=http://www.rp.pl/artykul/184563,599604_Jak-skarzyc-bezczynnosc-starosty.html]Jak skarżyć bezczynność starosty[/link]
* [link=http://www.rp.pl/artykul/96607,143404_Pozwolenie-na-budowe-musi-byc-zgodne-z-warunkami-zabudowy.html]Pozwolenie na budowę musi być zgodne z warunkami zabudowy[/link]
* [link=http://www.rp.pl/artykul/55685,586576_Kiedy-mozna-wydac-pozwolenie-na-budowe.html]Kiedy można wydać pozwolenie na budowę[/link]
[b]Więcej w temacie » [link=http://www.rp.pl/temat/96607.html]Pozwolenie na budowę i użytkowanie[/link][/b][/ramka]
[ramka][b]Zobacz nasze poradniki:[/b]
» [link=http://www.rp.pl/temat/8,450962.html]Formalności przed budową domu[/link]
» [link=http://www.rp.pl/temat/424922_Jak_przylaczyc_sie_do_sieci.html]Jak przyłączyć nieruchomość do sieci[/link] [/ramka]
