W czasie poszerzania drogi albo budowy szpitala każdy może zostać przymusowo pozbawiony działki lub budynku, który ma służyć takim celom. Są dwie ścieżki wywłaszczania z nieruchomości: zwykła i uproszczona.
W obu jednak wypadkach obowiązują te same trzy zasady. Po pierwsze wywłaszczyć z nieruchomości może tylko samorząd terytorialny lub Skarb Państwa, po drugie może to zrobić tylko na określone cele publiczne (ich listę zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Po trzecie właściciel (użytkownik wieczysty) za zabraną nieruchomość musi otrzymać odszkodowanie.
Uwaga!
Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Jeżeli więc okaże się, że nasza działka jest przeznaczona w planie pod budownictwo jednorodzinne, to gmina nie może wywłaszczyć, chyba że zmieni plan.
Dłużej, ale z rokowaniami
Podstawową ścieżkę wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn). Przewiduje ona, że przed rozpoczęciem właściwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się rokowania (art. 114 ugn).
To nic innego jak negocjacje. Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta, gdy jednak wywłaszczenie odbywa się z nieruchomości na rzecz samorządu, to organem właściwym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.
Podczas negocjacji przedstawiciele samorządu albo Skarbu Państwa proponują określoną cenę za działkę, budynek lub ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeżeli obie strony są zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie, którego efektem jest pozbawienie nieruchomości.
Pamiętaj!
Zanim ruszy machina wywłaszczeniowa, są jeszcze dwa miesiące na zawarcie zwykłej umowy cywilnoprawnej w sprawie nieruchomości. Postępowanie wywłaszczeniowe rozpoczyna się dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy. Liczy się go od daty zakończenia rokowań, a wyznacza go starosta (art. 115 ugn).
Gdy strony się nie dogadają
Postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa). Datą jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, które wywieszono w starostwie.
W toku postępowania wywłaszczeniowego odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu pora na wydanie decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy stanie się ona ostateczna.
Stanowi wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego). Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu, aż rozpoczną się roboty budowlane.
Uwaga!
Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowlany może wjechać (art. 122 ugn).
Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.
Ile za działkę
Właściciel (użytkownik wieczysty) za nieruchomość otrzymuje odszkodowanie, wynika ono z decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami).
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie.
Odszkodowanie ustalone w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty. Dokonuje jej organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania.
Zapłata natomiast następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art. 132 ugn).
Uwaga!
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.
Szybka ścieżka
W polskim prawie obowiązuje pięć różnych ustaw, które mają przyśpieszyć załatwianie formalności budowlanych inwestycji ważnych dla państwa i społeczeństwa.
Wśród nich najbardziej popularna jest specustawa drogowa dotycząca budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych. Jeżeli w wypadku danej inwestycji nie ma szczególnych przepisów, stosuje się tryb wywłaszczeniowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowiązkowe. Wywłaszczenia w ich wypadku mogą bowiem odbywać się według przepisów ugn.
Na podstawie specustawy drogowej wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, pozbawiając prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość; na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie wpływa jednak na prowadzenie na działce robót budowlanych.
Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej, niż przewidują przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego).
Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wcześniej wyprowadzić) otrzymają 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi.
Od zezwolenia na realizację inwestycji drogowej można się odwołać: jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu.
Można wprawdzie skarżyć ją do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do osoby, która się odwołuje. Taki sam tryb odwołania obowiązuje przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Pięć kroków
Procedura wywłaszczenia z ustawy o gospodarce nieruchomościami
1. rokowania
2. postępowanie wywłaszczeniowe
3. rozprawa administracyjna
4. wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu
5. wywłaszczenie, czyli pozbawienie własności nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Na jakie cele
Wywłaszczonym można zostać z powodu:
- wydzielenia gruntów pod drogi publiczne,
- wydzielenia gruntów pod linie kolejowe, lotniska,
- opieki nad nieruchomościami będącymi zabytkami,
- budowy i utrzymania przewodów oraz urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów i energii elektrycznej.
(art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
Komentuje Rafał Dębowski, adwokat z kancelarii adwokackiej Dębowski i Wspólnicy
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzać powinny rokowania mające na celu doprowadzenie do dobrowolnego zbycia nieruchomości lub jej części na cele publiczne. W większości przypadków sukcesem kończą się te rokowania, w których starosta proponuje wynagrodzenie odpowiadające górnym wartościom rynkowym.
Groźba dokonania wywłaszczenia z jednej strony i godziwa rekompensata z drugiej zazwyczaj zachęcają do dobrowolnego przeniesienia własności, bez potrzeby wchodzenia w czasochłonną procedurę wywłaszczeniową. Czasem jednak sprzeczność interesów jest tak duża, że kompromis nie jest możliwy do osiągnięcia.
Dzieje się tak nie tylko wtedy, gdy wycena nieruchomości stanowiąca podstawę oferty cenowej w rokowaniach jest zbyt niska, ale również gdy przedmiotem wywłaszczenia ma być tylko część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości straci dla wywłaszczanego znaczenie lub straci na wartości. Przepisy przewidują możliwość żądania wykupu pozostałej części tylko wtedy, gdy ta część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele.
Właściciele broniąc się przed częściowym wywłaszczeniem, powinni pamiętać, że najmniejszą częścią nieruchomości podlegającą wywłaszczeniu jest działka ewidencyjna, a dopóki nie zostanie dokonany podział nieruchomości na działki podlegające wywłaszczeniu, dopóty postępowanie wywłaszczeniowe części nieruchomości nie zostanie zakończone.
Jakie przepisy
- ustawa z 28 marca 2003 o transporcie kolejowym (DzU z 2007 r. nr 16, poz. 94 ze zm.)
Zobacz serwisy:
Własność i inne prawa do nieruchomości
»
»
»
Nieruchomości gminne i powiatowe
»
»
»
